Покупатель вернется только в 2011 году
Руководитель аналитической службы МИАН-агентство недвижимости Алексей Кудрявцев рекомендует при анализе ситуации на рынке жилья Москвы отказаться от излишнего теоретизирования.
"Мы ожидали стабилизации цен с возможным их падением на 10% еще в прошлом году, - признается он. - Однако рынок показал, что классика экономической теории к нему не применима: к лету спрос снизился на 40-50% относительно января, и, несмотря на то, что "перекосы" в ценовой структуре предложения создали иллюзию, что цены стоят на месте и даже снижаются в отдельных сегментах рынка, отдельные объекты продолжали дорожать".
А. Кудрявцев, анализируя соотношение спроса и предложения и динамики цен на рынке жилья в 2007 году, говорит: "Если абстрагироваться от "структурных" сдвигов предложения, обусловленных снятием с продаж, окончанием реализации объектов, либо выведением на рынок новых, в 2007 году объекты дорожали в среднем на 12% в долларах и около 5% в рублях".
По мнению аналитика, такая ситуация сложилась благодаря высокой финансовой устойчивости продавцов.
"Про вторичный рынок и говорить не стоит: квартира в собственности может сдаваться, принося доход владельцу, и при этом дорожать. А застройщики, как показала практика, практически не нуждаются в подпитке проектов живыми деньгами от продажи квартир. На конец 2006 года они аккумулировали достаточные средства для возведения крупных объектов за счет собственных и привлеченных источников, позволяющих не полагаться на выручку от продаж", - поясняет А. Кудрявцев.
Он отмечает, что в 2008 году цены существенно шагнули вперед.
За первый квартал этого года мы зафиксировали до 7-12% рост в рублях и 10-15% - в долларах, уточнил эксперт.
"Однако продолжения такой динамики мы не ожидаем. Несмотря на то, что показатели роста цен на московские квартиры остаются довольно заметными, увеличение стоимости квадратных метров, вероятнее всего, носит краткосрочный характер", - считает А. Кудрявцев.
По его мнению, достигнутый уровень цен явно ставит под угрозу и те сделки, которые подразумевали частичное финансирование за счет ипотеки или продажи имеющихся активов, но требующие части "живых" денег.
Согласно последним данным исследования, проведенного "МИАН-агентство недвижимости", 2008 год – последний из ближайших трех лет, когда потребители еще считают возможным реализовать свои планы в отношении приобретения недвижимости.
Анализ макропоказателей показывает, что оптимальное соотношение среднего уровня доходов москвичей и усредненной стоимости квадратного метра составляет 2,13.
Такое соотношение было зафиксировано в ноябре 2004 года, подчеркивает собеседник "ИФ-Недвижимость".
"Учитывая влияние ипотеки и рост доходов населения, мы ожидаем, что такое соотношение будет достигнуто приблизительно летом 2011 года. Потребитель, согласно опросу, после окончания 2008 г. "видит" себя на рынке только в конце 2011 года".
Что будет с ценами
Сейчас все указывает на то, что возможна отрицательная динамика, считает А. Кудрявцев.
"Однако как бы этого не хотелось покупателю, все те же причины не дадут этому случиться: сегмент первичных квартир будет выступать в качестве стабилизатора цен. Застройщики могут себе позволить держать цены, этому же будет способствовать и ограничение предложения в Москве. Даже если гипотетически представить, что спрос встанет абсолютно, резервы застройщиков позволят им держаться без потока финансирования от продаж не меньше года-полутора", - предостерегает он.
