Что делать с гостиничной недвижимостью - строить, приобретать, продавать, либо ждать более благоприятного момента?
На рынке гостиничной недвижимости Европы, Ближнего Востока и Африки отмечается период снижения доходности, отмечается в новейшем исследовании “Hotel Investor Sentiment Survey” (HISS), подготовленном компанией Jones Lang LaSalle Hotels.
"По мере того, как влияние кризиса ликвидности становится все более ощутимым, гостиничные инвесторы Европы, Ближнего Востока и Африки становятся более осторожными, и только лишь стремительное развитие региональных рынков дает слабую надежду этому региону", ― говорится в исследовании.
По сравнению с предыдущим годом, прогнозируемые инвесторами результаты операционной деятельности гостиниц выглядят более консервативно в краткосрочной и среднесрочной перспективе. Инвесторы утверждают, что наступил период снижения доходности сектора гостиничной недвижимости, хотя данная тенденция характерна не для всего региона.
Инвесторы приходят к единому мнению, что спад на рынке гостиничной недвижимости не будет резким и краткосрочным. Игроки рынка прогнозируют ухудшение операционной деятельности в среднесрочной перспективе по всему региону, за исключением некоторых городов, таких как Берлин и Копенгаген, где, по сравнению с исследованием декабря 2007, предвидится более высокий потенциал развития гостиничного рынка.
Наиболее сильные опасения у инвесторов вызывают региональные рынки Великобритании, однако инвесторы отмечают, что даже таким традиционно успешным рынкам как Лондон, Мадрид и Барселона вряд ли удастся избежать спада инвестиционной активности.
Тем не менее, есть и положительные тенденции, связанные с сохранением высоких инвестиционных ожиданий в Москве, Стамбуле, Дубае, а также (что неожиданно) в таких крупных городах Европы как Мюнхен, Берлин и Рим.
"Доля "пассивных инвесторов" увеличилась с декабря 2007 года на 8,5%. Доля "инвесторов-покупателей" остается стабильной, вместе с тем неудивительно, что доля инвесторов, желающих продать либо построить, значительно снизилась – на 4,4% и 9%, соответственно, приводятся слова Марка Уинн-Смита, исполнительного директора по странам Европы, Ближнего Востока и Африки в компании Jones Lang LaSalle Hotels в пресс-релизе.
Таким образом, наиболее распространенным решением инвесторов стало приобретение гостиничной недвижимости, но поскольку предлагаемой на продажу недвижимости недостаточно для удовлетворения растущих аппетитов покупателей, мы ожидаем, что сложившаяся на сегодня низкая инвестиционная активность сохранится ещё некоторое время, отмечает он.
Большинство опрошенных инвесторов из Западной Европы все еще настороженно относятся к приобретению гостиниц на Ближнем Востоке и в регионе Центральной и Восточной Европы, видимо опасаясь непредсказуемости рынка, однако британские рынки вроде Бирмингема и Манчестера на сегодняшний день не обещают больших перспектив развития.
В сложившейся ситуации на рынках Европы, Ближнего Востока и Африки требования к внутренней норме доходности (IRR) и ставкам доходности (yields) возросли на 2,5% и 0,4%, соответственно, что в целом отражает повышение рисков на рынке гостиничной недвижимости. Показатели IRR и ставки доходности повысились на всех рынках, за исключением Лондона, где данный показатель снизился на 1%.
Марк Уинн–Смит отмечает: "В целом, по данным нашего исследования значительных изменений в состоянии инвестиционного рынка гостиничной недвижимости не наблюдается, и самые высокие ожидания показателей IRR по-прежнему относятся к таким ключевыми городами региона Центральной и Восточной Европы как Загреб, Москва и Стамбул".
Самые низкие показатели IRR приходятся на рынки европейских городов – Рима, Барселоны, Милана и Парижа. Ожидаемый уровень IRR во всех городах Германии составляет порядка 14%, что отражает значимость институционального капитала и растущего интереса со стороны открытых инвестиционных фондов. Кроме того, влияние глобального финансового кризиса в Германии менее ощутимо по сравнению с Великобританией. Рынками, где, по мнению инвесторов, наименее вероятен рост ставок доходности, являются Москва, Вена и Варшава
Jones Lang LaSalle Hotels -международная компания, оказывающая консалтинговые и инвестиционные услуги в области гостиничной недвижимости и сочетающая уникальный опыт работы по всему миру с высочайшим профессионализмом для достижения именно тех результатов, которые нужны нашим клиентам – ведущим гостиничным и инвестиционным компаниям мира. В 2007 году компания реализовала 259 гостиничных объектов с общим номерным фондом 54 763 номера общей стоимостью $13,9 миллиардов в 84 городах мира.
