Рынку долгосрочной аренды нужна стабильность, считают эксперты
Москва. 13 марта. ИНТЕРФАКС – Не секрет, что большинство россиян отдают предпочтение покупке жилья, а не аренде. Об этом говорят разные статданные, в том числе и на ипотеку. Не принято у нас всю жизнь снимать недвижимость, не задумываясь о покупке. Между тем, такая модель очень развита в мире. Эксперты рассказали "Интерфаксу", что поможет развитию долгосрочной аренды жилья в РФ, и нужно ли это россиянам.
Отличие больших городов
Очевидно, что в крупных городах России долгосрочная аренда жилья более популярна, чем в небольших населенных пунктах. По словам руководителя сервиса "Циан. Аналитика" Алексея Попова, в среднем по стране на 1 тыс. россиян в крупных городах в течение года приходится девять объявлений по аренде квартир. В городах-миллионниках – 16 объявлений, а в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек – шесть.
"Самая высокая обеспеченность арендными квартирами – в ближних пригородах столичных агломераций (средний показатель - 17 объявлений в год на 1 тыс. жителей)", - добавил Попов.
Он уточнил, что сейчас в лидерах значатся Мурино и Кудрово в Ленинградской области, а также подмосковные Котельники и Люберцы. В каждом населенном пункте более 25 лотов на 1 тыс. человек.
Рынки недвижимости в России и на западе
Рынок долгосрочной аренды жилья в РФ заметно отличается от западного. Руководитель "Циан. Аналитики" связывает это с тем, что у нас меньше миграционная подвижность и трудовая мобильность, при этом обратная зависимость тоже работает.
"Кроме того, при создании свободного рынка жилья почти все жители страны стали собственниками жилых помещений, чего никогда не было в западных странах", - подчеркнул Попов.
Большинство жителей западных стран либо проживают в жилье, которое находится в залоге у банка, или арендуют его. Ипотеку там берут на 30 лет, столько ее и выплачивают, а в России жилищные кредиты закрывают быстрее – за семь-десять лет, добавил Попов.
Есть ли у долгосрочной аренды жилья в России шансы? Чтобы рынок долгосрочной аренды в небольших городах начал развиваться, нужны новые производства или расширение существующих, считает Попов. Например, населенные пункты на Байкало-Амурской магистрали (БАМ) или город Большой Камень после строительства нового судостроительного завода.
"Рынок аренды отражает ситуацию с миграционной привлекательностью населенных пунктов, с динамикой рынка труда в них. Общий тренд последних десятилетий – недостаток рабочих мест с достойной зарплатой и возможностями развития", - уточнил руководитель "Циан. Аналитики".
Руководитель департамента аренды ГК "Миэль" Мария Жукова добавила, что рынку долгосрочной аренды в России поможет развитие частного инвестиционного арендного жилья с определенной бизнес-моделью и прозрачными условиями для арендаторов.
"Все разговоры о строительстве так называемых доходных домов во многом так и остались разговорами", - добавила Жукова.
Менталитет
Для ситуации, когда аренда популярна, стоимость аренды жилья должна быть ниже, чем ипотечный взнос. Пока это не всегда так. Льготные ипотечные программы, которыми правительство поддержало рынок, обеспечили приличный "кусок" спроса "дешевыми" ставками по ипотеке. Значит, рынок аренды этих клиентов лишился.
Еще один фактор – менталитет. По словам Жуковой, большинство россиян считает, что лучше иметь свое жилье, так как деньги на аренду могут когда-то закончиться. Это интересный фактор, который также влияет на арендодателей – собственников жилья.
"Наши люди не понимают, что для них важнее: стабильный ежемесячный доход или единовременный доход от продажи жилья. Поэтому сегодня он арендодатель, а завтра продавец. Цены начали расти, продажи встали – снимаем квартиру с продажи и выставляем в аренду. И так по кругу", - добавила Жукова.
По ее мнению, для защиты прав и обязанностей собственников и арендаторов нужно усовершенствовать законодательство. Сейчас в России нет четко зафиксированных прав и обязанностей для всех сторон сделки, также нет критериев для ценообразования.
Напомним, что в настоящее время сделки на рынке долгосрочной аренды регулируются договорами имущественного найма.
Единая информсистема
В конце 2021 года сообщалось, что Минстрой разработал законопроект о создании государственной информационной системы учета договоров аренды для регистрации арендного жилья, апартаментов и даже машино-мест. В документе указано, что владельцы и их арендаторы в течение 30 дней с момента заключения договора или внесения изменений в него должны будут разместить информацию об их сроках и размере платы в данной системе. Также через нее будут вестись все расчеты.
Единая цифровая платформа будет создана в форме государственной информационной системы (ГИС) и на 100% принадлежать государству. Для создания и эксплуатации системы планируют привлечь частного инвестора, а оператором системы будет Минстрой. Но пока идея не получила надлежащей реализации. В июне 2023 года ведомство обещало вернуться к вопросу создания системы после прохождения "непростого времени".
"Она (идея – ИФ) не заглохла, просто сегодня у нас в приоритете, с учетом всего, что происходит, другая повестка. Как только мы пройдем это непростое время с гордо поднятой головой, (...) мы вернемся к теме создания платформы арендного жилья", - сказал тогда "Интерфаксу" замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин.
