Власти готовят законодательную базу для проектов комплексной реконструкции, а пока призывают собственников заняться разработкой документации
Москва. 9 сентября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Территории, освободившиеся после вывода промышленных предприятий из Москвы, представляют собой огромный ресурс, чаще всего с неплохой локацией, где можно реализовать выгодный инвестиционный проект. О том, как к освоению этого резерва подойти грамотно и с точки зрения бизнеса, и в части городского развития рассуждали участники круглого стола "Реорганизация промышленных территорий. Механизмы регулирования", организованного в рамках международного форума PROESTATE.
"У города есть такой резерв, причем привлечь к нему можно прекрасных девелоперов, инвесторов, архитекторов. За два года введено около 6 млн кв.м. на территориях промзон, выдано ГПЗУ на 20 млн кв.м.", - отметил председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.
Он подчеркнул, что власти ведут активную работу по упрощению процесса реконструкции бывших промзон, в том числе на законодательном уровне. Так, ко второму чтению в Госдуме готовится федеральный закон "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи с комплексным развитием промышленных зон".
В частности, он призван упростить комплексную реконструкцию промзон, которые принадлежат не одному собственнику, а целому пулу интересантов, примирить их интересы и регламентировать отношения. Например, законопроект предполагает, что в процесс реорганизации будут вовлечены все собственники, а не только инициаторы редевелопмента.
При этом предусмотрены строгие критерии, по которым будет проводиться реконструкция промышленно-коммунальных зон. Каждый собственник будет получать персональное уведомление о всех значимых решениях, принятых органом местного самоуправления. Инициатор реконструкции будет разрабатывать концепцию развития территории и предлагать ее собственникам. Они же, в свою очередь, имеют право выбрать варианты участия в процессе комплексного развития. Это может быть участие в форме акционерного инвестиционного фонда, паевого инвестиционного фонда, инвестиционного товарищества или хозяйственного партнерства. Также документ предусматривает возможность самостоятельного участия собственником в процессе реорганизации.
"Когда город решает, что промзоны здесь больше не будет, создается УК, в которую может войти каждый собственник и следить за своими интересами и планами города. Эти люди в идеале должны привлечь консалтера, который будет представлять их интересы профессионально. Закон исключает появление черных пятен, когда собственник не хочет ничего делать", - прокомментировал вице-президент по стратегии ГК "Интеко" Константин Эдель.
В законопроекте прописаны и процедуры выкупа земельных участков (объектов недвижимости) для комплексного развития промышленных зон.
Что даст городу и бизнесу этот закон? Он позволит максимально открыто уведомлять каждого собственника о планах города и тем самым пытаться заинтересовать его в развитии конкретной промзоны.
Казалось бы, никакого противоречия нет. Но у бизнеса по-прежнему много вопросов. Например, как быть с действующими промышленными площадками, приносящими реальный доход и создающими рабочие места?
"Нет задачи вывести все промзоны за черту города", - успокоил участников конференции К.Тимофеев. Глава комитета подчеркнул, что развитие промзон интересно городу пока и с точки зрения приведения их в порядок в правовом поле.
"У 60-70% инвесторов не оформлены отношения на землю на таких территориях. Сейчас мы в первую очередь кадастрируем это. Инвентаризация – важнейшая задача. И бюджет будет пополняться, и отношения будут прозрачнее", - заверил он.
Между тем, как подчеркнул К.Эдель, промышленность изменилась - некоторые производства городу не нужны, а другие просто необходимы, но они должны быть современными и высокотехнологичными.
С тем, что городу нужна современная промышленность, согласен и председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников. Однако он уточняет, что сейчас производится в основном то, что "употребляется" городом. Причем это не новые промзоны, а старые реновированные предприятия. Глобальных проектов по развитию в городе нет, сетует эксперт.
Участники дискуссии отметили, что развитие промышленных площадок в части использования производственного потенциала в Москве должно если не инициироваться, то как минимум осуществляться с участием города. "То, что делается в промышленном плане, всегда делается с городом", - отметил К.Эдель.
Властные структуры в целом согласны с такой оценкой и не считают нужным отстраняться от развития промышленных территорий. Возможно и развитие промзоны, а если это не целесообразно, то и создание городской среды.
В целом, по словам К.Тимофеева, город готов содействовать в разработке проектов планировки промзон, в том числе финансово. По его словам, за два года порядка 5-8 проектов планировок сделано за счет города и 40 - за счет инвесторов.
Всего в городе сейчас 83 промзоны, все они интересны для развития с той или иной точки зрения. Зачастую даже в пределах одной промзоны есть более интересные с коммерческой точки зрения площадки и менее ликвидные. Не говоря уже о том, что у города может быть свое видение будущего той или иной промзоны, не совпадающее с амбициями инвестора.
"Когда возникает разрыв в видении города и интересов бизнеса (в части востребованности тех или иных объектов) должно быть единое понимание добавленной стоимости в проекте реконструкции промзоны. Никто не согласится строить на своей земле не приносящие максимальной прибыли объекты. Механизм принятия решений должен при этом диктоваться городом, чтобы исключить внутреннюю конкуренцию", - отметил генеральный директор и управляющий партнер Cushman & Wakefield Сергей Рябокобылко.
Заместитель председателя Москомархитектуры Александр Тимохов согласен с экспертом в оценке конфликта интересов, но пути его разрешения видит не только в диктате власти, но и в создании структуры управления.
"Задача девелоперов - выжать из участка максимум коммерческой составляющей, задача города – сбалансировать территорию. В этом противоречие. В этой ситуации качественную роль должно играть формирование института управленцев недвижимости. Собственник должен понимать, что он будет делать со своим объектом", - пояснил А.Тимохов.
В целом участники конференции выразили надежду, что снятие подобных противоречий на практике позволит упростить освоение промзон в будущем. Пока же в существующих экономических условиях К.Тимофеев советует собственникам не торопиться с глобальными затратами на реконструкцию.
"Нужно проанализировать финансовые потоки по своей территории, и если они положительные, то сейчас лучше заняться только разработкой документации и либо подготовить объект к продаже, либо оставить как есть. Сейчас время для подготовки документов", - советует глава комитета. Когда строить - сейчас или через несколько лет - определяет рынок, подчеркнул он.
