На сегодняшний день в строительстве существует и функционирует довольно сложная, но при этом совершенно неэффективная система безопасности.
Застройщики предпочитают обходить федеральные законы, регулирующие данную сферу, используя различные лазейки, а, следовательно, действующую сейчас систему необходимо реформировать - так считают практически все эксперты, опрошенные агентством "Интерфакс-Недвижимость".
В "Институте экономики города" разработали концепцию контроля строительной деятельности: на смену обязательному лицензированию должны прийти страхование ответственности стройкомпаний и институт саморегулируемых организаций (СРО). Однако до сих пор никто из специалистов не отваживается дать прогноз, насколько эффективны будут профессиональные организации в регулировании безопасности в градостроении и смогут ли страховщики создать удобные обществу и застройщикам схемы страхования в строительстве, если их обяжут это сделать законодательно.
Право строить за $2 тыс.
Сегодня получить доступ на рынок строительных услуг просто: нужно заплатить государственную пошлину и представить в Федеральное агентство по строительству и ЖКХ (Росстрой) пакет из 16 - 18 документов (преимущественно учредительных - "ИФ-Недвижимость"). Росстрой, в зависимости от вида деятельности компании, выдает лицензии на инженерные изыскания, проектирование и строительство до одного года, трех или пяти лет.
Рассмотрение документов на лицензию в федеральном агентстве стоит 300 рублей, выдача лицензии - 1000 рублей. Стоимость самой лицензии 40-60 тыс. рублей ($1554-$2328 по курсу 25,72 руб. за $1). Подобный "заявительный" характер прихода в сферу строительства вызывает тревогу практически у всех, кто имеет отношение к этой области.
С точки зрения государства, лицензия почти никак не способствует безопасности в строительстве, отмечает начальник отдела нормативно-правового обеспечения Ассоциации Строителей России (АСР) Александр Фоломешин. "Последние события - крупные катастрофы в сфере строительства - доказывают неэффективность лицензирования, - уверен он. - Ведь у участников этих трагедий соответствующие лицензии были, однако катастрофы это не предотвратило".
Генеральный директор "СУ-111" компании "Авгур-Эстейт" Кирилл Игнатов в свою очередь подчеркивает, что хотя "номинально этот документ должен свидетельствовать о честности намерений и прозрачности деятельности компании, которая хочет начать или продолжить строительство, фактически лицензия не интересует никого: ни покупателей, ни подрядчиков, ни инвесторов".
"Документ не считается гарантом надежных в будущем отношений с компанией, которая его имеет. Главным на рынке остается репутация компании", - уверен представитель "Авгур Эстейт".
Кто и как контролирует строительство
Поэтому неудивительно, что, помимо обязательного лицензирования, существует также строительный надзор и строительный контроль, осуществляемые как представителями государственных органов, так и частными компаниями. Собственно, как признался на условиях анонимности "ИФ-Недвижимость" собеседник агентства в Росстрое, "в данный момент лицензирование еще не отменили только потому, что нам нужны хотя бы формальные основания для дальнейших проверок".
Юрист адвокатского бюро "Юрлов и партнеры" Мария Китайчик напоминает, что "в соответствии со ст. 54 Градостроительго кодекса РФ над строительными организациями осуществляется государственный строительный надзор, который можно условно разделить на две части - соответствие выполняемых работ требованиям технических регламентов и проектной документации и многочисленные ведомственные надзоры".
"Однако в настоящее время технические регламенты в строительстве до сих пор не приняты, - отмечает она. - Поэтому до их принятия Росстроем, ответственным за госстройнадзор, применяются ныне действующие нормативные требования в области строительства (СНиПы, ГОСТы и т.п.) - но только в части, соответствующей целям защиты жизни или здоровья граждан, защиты имущества, охраны окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений".
Ведомственные надзоры в строительстве производятся, по словам юриста адвокатского бюро "Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры" Ивана Сердитова, госпожнадзором, санэпидемнадзором, органами надзора за соблюдением норм и правил об охране труда и органами надзора за соблюдением иммиграционного законодательства.
Наконец, законодательными нормами России предусмотрен и строительный контроль: в отличие от госстройнадзора за него несут ответственность сами строительные организации "в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка".
"Застройщик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации", - поясняет М.Китайчик.
Строительный контроль, указывает руководитель направления "Реформы в сфере недвижимости" фонда "Институт экономики города" Кирилл Холопик, должен быть тесно связан с институтом возмещения вреда людям, пострадавшим из-за неправильно построенного здания. Собеседник агентства поясняет, что систему возмещения ущерба "условно можно разделить на две части - ответственность виновного лица и субсидиарную ответственность Российской Федерации".
"Ответственность виновного лица на практике реализуется при помощи ст. 1068 Гражданского Кодекса: юридическое лицо либо гражданин возмещает вред, причиненный его работником при исполнении трудовых обязанностей. Субсидиарная ответственность же в РФ реализуется при нарушении ныне действующих нормативных документов в области строительства (если была госэкспертиза, госстройнадзор)", - говорит он.
Однако на практике, признают специалисты, вся система безопасности в строительстве выглядит далеко не так стройно, как на бумаге.
Заместитель министра регионального развития Юрий Тыртышев, например, подчеркивает: "Многочисленные экспертизы проектной документации затягивают начало строительства, что в результате, как ни странно, приводит к нарушениям всевозможных законов в этой сфере. А многочисленные ведомственные надзоры лишь открывают новые возможности для коррупции".
Сам же К.Холопик прямо заявляет, что "сегодня существует очень невыгодная для потребителя система документального установления факта о причинении вреда".
"Потребитель должен сам доказать факт причинения вреда, обратившись в экспертизу. Потом ему будет необходимо установить виновное лицо. Это может быть застройщик, может быть производитель стройматериалов, нарушение правил эксплуатации здания или другие причины. После этого потерпевшему надо обратиться в суд с требованием возмещения ущерба", - описывает он длительную процедуру установления факта вины строительной компании, констатируя, что "почти всегда пострадавшие предпочитают решать возникающие проблемы подобного рода самостоятельно и за свой счет".
СРО вместо государства
По словам К.Холопика, "Институт экономики города" подготовил концепцию реформирования системы обеспечения безопасности в сфере градостроительной деятельности и эксплуатации зданий и сооружений. Впервые она была представлена в августе 2006 года, а затем, расширенная и доработанная, - на заседании Общественного совета при Росстрое 3 апреля 2007 года.
Специалисты фонда предлагают заменить лицензионные требования и условия, которые сейчас устанавливает государственный лицензионный орган, на требования допуска к строительной деятельности, разрабатываемые непосредственно саморегулируемыми организациями (СРО). Контролировать соблюдение этих требований также будут эти профессиональные ассоциации строителей.
"Что же касается непосредственного допуска к деятельности, - отмечает К.Холопик, - то мы считаем, что тут где-то должно быть государство, но решение все же должны принимать сами СРО".
Кроме того, эксперт считает, что ведомственные надзоры в строительстве также необходимо отменить. "Мы предлагаем заменить их техническими регламентами. В функции же государства будет входить только обязанность контроля над должным соблюдением этих регламентов, то есть единый надзор в строительстве", - говорит он.
При этом представитель фонда "Институт экономики города" подчеркивает, что существующие на сегодняшний день СНиПы несовершенны и предлагает наделить саморегулируемые организации полномочиями разрабатывать свои стандарты. "Существенный недостаток СНиПов в том, что они или ограничивают развитие строительной деятельности, или, напротив, не охватывают ее в должном объеме", - полагает К.Холопик, в то же время отмечая, что "стандарты СРО не должны противоречить уже существующим нормам безопасности, которые прописаны в законодательстве".
Ответственность кошельком
"Отмена лицензии повлечет за собой улучшение конкурентной среды", - соглашается с экспертом заместитель генерального директора по правовым вопросам компании "Комстрин" Надир Джангиров.
Вместе с тем, не все специалисты видят лишь положительный эффект от введения в строительстве новых схем гарантии безопасности. "Уверен, что отмена системы лицензирования в сфере строительства приведет к ухудшению качества в целом по рынку строительства, снижению безопасности, возрастут риски причинения ущерба третьим лицам", - заявляет вице-президент группы компаний "Ташир" Виталий Ефимкин.
Отзыв лицензии, обращает он внимание, является для крупных компаний, которые строят целый ряд объектов, сдерживающим фактором, поскольку ее восстановление - дело хлопотное и небыстрое.
Но разработчики новой концепции во главе с К.Холопиком возражают, что ими предусмотрены специальные меры для стимулирования застройщиков работать более качественно - прежде всего, рублем.
"Мы предлагаем расширить уже существующую систему возмещения вреда, добавив субсидиарную ответственность СРО при любых недостатках работ", - поясняет К.Холопик, высказывая мысль, что "застройщик заплатит раз, потом второй, а на третий задумается о качестве строительства".
Эксперт также отмечает: в концепции "Института экономики города" предусматривается, что обязанность установить факт причинения вреда и лицо, ответственное за выявленное нарушение, будет полностью лежать на СРО.
Таким образом, поясняет эксперт, разработчики программы дают потребителю право выбора - обратиться с требованием возмещения причиненного вреда к застройщику или напрямую к причинителю вреда (например, к производителю некачественных строительных материалов, который может находиться в другом конце страны - "ИФ-Недвижимость"), а не разбираться, кто из них в действительности виновен в его ущербе.
"Если у причинителя вреда не хватит имущества, чтобы расплатиться с потерпевшим, то наступает субсидиарная ответственность СРО путем задействования средств из ее компенсационного фонда. Компенсационный фонд пополняется за счет членских взносов", - объясняет разработчик концепции безопасности в строительстве.
Однако по-настоящему новаторским для этой сферы в фонде считают свое другое предложение - комплексное страхование ответственности застройщиков.
По словам К.Холопика, страховать предлагается в буквальном смысле все: ответственность строительных компаний перед третьими лицами за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу; ответственность перед работниками за причинение вреда жизни или здоровью на стройплощадке; ответственность за качество работ перед гражданами; обязательное страхование ответственности УК за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу граждан - собственников жилья.
Туманные перспективы
Специалисты, опрошенные "ИФ-Недвижимостью", в целом с большим интересом отнеслись к предлагаемой "Институтом экономики города" концепции - хотя бы в свете того, что появление в 2008 году саморегулируемых организаций является, по всей видимости, уже неизбежностью. Как пообещал на этой неделе председатель комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартин Шаккум, уже в летнюю сессию законопроект о СРО будет внесен в Госдуму, а течение года он будет принят и начнет действовать.
К.Игнатов подчеркивает, что игроки нового рынка "будут стремиться поддерживать полученную репутацию надежной компании или стремится к тому, что бы ее завоевать". "Возросшая ценность авторитета на этом рынке будет стимулировать к установлению честных отношений между партнерами. Обман одного будет означать потерю доверия всех", - предполагает строитель.
А.Фоломешин и Н.Джангиров в то же время делают акцент на системе коллективной ответственности, которую предполагает институт СРО. "Основным элементом системы саморегулирования является система коллективной ответственности саморегулируемой организации за своих членов, - отмечает А.Фоломешин. - Естественно, это означает контроль членов саморегулируемой организации друг над другом, чтобы не допустить недобросовестных участников на рынок".
Вместе с тем, собеседники агентства по-разному оценивают эффективность системы страхования, предлагаемой "Институтом экономики города" и взятой за основу Росстроем. Как предполагает заместитель генерального директора компании "Ренессанс Страхование" Наталья Карпова, количество участников рынка будет уменьшаться после введения соответствующих изменений и появления страхования ответственности, но произойдет это не резко, а постепенно".
А вот начальник отдела страхования строительно-монтажных и сложных технических рисков Росгосстраха Игорь Рыжкин придерживается иной точки зрения: "Все компании будут застрахованы, поэтому состав организаций на строительном рынке после введения системы СРО никак не изменится".
Однако главным в вопросе о страховании строительной деятельности остается проблема тарифов. Страховые компании всегда рады застраховать застройщика, но вот будут ли также готовы страховаться застройщики, задаются вопросом представители страхового рынка.
"Во многом этот вопрос зависит от стоимости страхования и от ответственности строительных компаний. На стоимость жилья эти изменения могут повлиять, если тарифы страхования будут значительными", - указывает Н.Джангиров.
"Введение в ближайшее время комплексной системы обязательного страхования в строительстве может вызвать негативную реакцию в обществе, - категорична Н.Карпова. - Из-за отсутствия у российских страховщиков опыта в страховании скрытых конструктивных дефектов и адекватной облигаторной перестраховочной защиты в достаточных объемах представляется необходимым сначала "отработать" механизм страхования ответственности в рамках добровольного страхования".
А К.Холопик признается, что фонд "Институт экономики города" "обращался по вопросу тарифов ко всем существующим на сегодняшний день структурам в сфере страхования, но ни одна из них не смогла предоставить конкретные цифры и формулы для расчетов". "Нужно выработать грамотную тарифную сетку, которая устраивала бы каждую из сторон, а на это понадобится некоторое время. После этого страхование следует делать обязательным", - делает вывод специалист.
Система СРО в соединении с обязательным страхованием ответственности в том виде, как она представлена на бумаге, довольно перспективный, но сложный в реализации проект, практически единогласно резюмируют эксперты. Она сделает конкурентную среду здоровее, уменьшит коррупцию в органах государственной власти и, что, пожалуй, самое главное - заставит строителей строить так, чтобы торговый центр не упал в один "прекрасный" день на голову посетителям. Но, полагает А.Фоломешин, это произойдет только в том случае, если функции и обязанности всех ее участников от застройщика и СРО до государства и страховщика будут четко прописаны: ведь в конце концов "самое трудное - это реализация принятых норм на практике".
