Объем возводимых объектов недвижимости в Москве сегодня бьет все мыслимые рекорды.
Бытует мнение, что проблема финансирования девелоперских проектов - вопрос вторичный, основной вопрос - поиск площадки подходящей для строительства. Однако, как выяснила корреспондент "Интерфакс-Недвижимость", найти источник финансирования девелоперского проекта на ранней стадии сложнее, чем площадку.
Обязательные условия
По словам руководителя отдела инвестиций компании "Пересвет-Девелопмент" Сергея Баранова, "для того, чтобы можно было говорить о внешнем привлечении денежных средств для реализации проекта, у девелопера должен быть распорядительный документ, инвестиционный контракт и договор аренды земельного участка".
Помимо этого, по словам эксперта компании "КомСтрин", есть необходимый перечень условий, необходимых для привлечения средств банков для проекта. "Прежде всего, - подчеркнул эксперт, - это наличие бизнес-плана по проекту, который предлагается для кредитования. Сюда входит экономическая модель - возможные расходы, прибыли и риски, юридическая модель - необходимый перечень документов для возможности строительства, концептуальная модель - маркетинговые преимущества, анализ проекта".
Среди прочих условий эксперт компании "КомСтрин" выделил такие, как хорошая репутация девелопера, кредитная история и раскрученный бренд. "Но, разумеется, девелопер, который хочет привлечь банковские средства для финансирования своего проекта, должен уже иметь некоторую часть собственных средств", - утверждает эксперт. По словам представителя компании "КомСтрин", эта "часть" может составлять от 5 до 30% от стоимости проекта".
И в самом деле, банки, опрошенные агентством "Интерфакс-Недвижимость", готовы кредитовать девелоперов на этих условиях. "Для того, чтобы мы стали рассматривать заявку девелопера, застройщик должен уже иметь все необходимые для строительства документы, - утверждает старший банкир отдела недвижимости и туризма Европейского Банка Реконструкции и Развития (ЕБРР) Сергей Гутник. - Помимо этого мы запросим наличие от 20 до 30% собственных средств от стоимости проекта". Но, по словам С.Гутника, первоначальная сумма, которую требует банк, зависит от самого объекта. "Например, если это торговый комплекс, то мы попросим предъявить в районе 30% средств. Если же речь идет о строительстве гостиницы, то мы запросим уже больше 30% от стоимости проекта", - комментирует ситуацию специалист ЕБРР.
Как считает финансовый директор компании "М.О.Р.Е.-Московская недвижимость" Сергей Егоров, "классической является ситуация, когда девелопер финансирует проект до разрешения на строительство за счет собственных средств, а после привлекает заемное финансирование".
В банк за кредитом
И вот почему. Как утверждает член правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов, получение банковских кредитов для многих застройщиков пока малореально. По его словам, это связано с низкой капитализацией компаний и недостаточным уровнем их активов.
"Поэтому до получения разрешения на строительство 90% девелоперских проектов финансируется за счет собственных средств, и лишь 10% финансируется за счет привлечения банковских кредитов", - констатирует С.Егоров из "М.О.Р.Е.-Московская недвижимость". Председатель правления банка DeltaCredit Игорь Кузин отмечает: "Мало какие банки финансируют проекты на ранней стадии и не только на ней, так как для финансирования проектов надо иметь влияние на застройщика".
По его словам, вложение средств в проект на ранней стадии возможно, если в банке и фирме-девелопере один учредитель. "Таким образом можно контролировать финансовые потоки и ход строительства, - считает И.Кузин. - Банкам же неинтересно тратить свои ресурсы на такой контроль и вкладывать деньги в строительство".
В то же время, старший аналитик Paul‘s Yard Владимир Кудрявцев утверждает, что "если у застройщика хорошая репутация и отлаженные деловые связи, то он сможет получить требуемые дополнительные средства даже на стадии, когда строительство еще не началось. Достаточно, чтобы был готов и согласован сам проект".
"Договоренности с банком могут быть 50/50, как один из вариантов", - рассуждает пресс-секретарь компании "С-Холдинг" Оксана Басова.
"На самом деле, - уточняет С.Гутник (ЕБРР), - есть два варианта. Банк может получать проценты за выдачу кредита или же инвестировать в долевой капитал. В таком случае мы получаем до 30% всей прибыли". По его словам, этот процент обусловлен высокими рисками. "Вы поймите, мы же можем вложить большие суммы в проект и все потерять", - объясняет эксперт.
Что же касается процентных ставок, то, как утверждает пресс-секретарь компании "КомСтрин" Алина Андреева, "обычно кредит дается на срок от 1 года до 10 лет с процентной ставкой от 10% до 22% годовых". Однако, как заверили в компании "Система-Галс", средняя ставка по кредиту может быть и меньше. "Став публичной компанией, - утверждает эксперт компании "Система-Галс", - мы обеспечили себе, в том числе, лояльность со стороны банков. Теперь средневзвешенная ставка по кредитам у нас не превышает 10%".
Свобода выбора
После того, как разрешение на строительство получено, перед девелопером открывается целый ряд возможностей для привлечения инвестиций. "Существуют два основных вида банковского финансирования, - говорит эксперт компании "Система-Галс", - долговое и финансирование при помощи инструментов, предполагающих использование собственного капитала".
Как пояснил эксперт компании "Система-Галс", к долговым инструментам относятся непроектные кредиты, синдицированные кредиты, проектное финансирование, Еврооблигации, CLN (кредитные ноты), MTN (среднесрочные евроноты).
"Среди вариантов смешанного финансирования, предлагаемых банками, - продолжает эксперт", - можно назвать конвертируемые облигации, сделки РЕПО, проведение дополнительной эмиссии акций (для публичных компаний)".
С девелоперами, которые приходят в банк с проектами, требующими значительных капиталовложений, банкиры обращаются строго. Видимо поэтому, как отметил С.Баранов ("Пересвет-Девелопмент"), "наряду с банальным кредитованием, в последнее время на рынок недвижимости выходят так называемые "бизнес-ангелы" - частные инвесторы, способные финансировать проекты как раз на ранней стадии, когда девелопер не способен предоставить требуемый пакет документов для кредитной организации". По словам С.Баранова, такие вложения, несомненно, относятся к высокрисковым, "но результат таких вложений - высокие доходы".
Однако все эксперты, опрошенные агентством, сошлись во мнении, что наиболее эффективный способ привлечения инвестиций - это IPO. По мнению члена правления городского ипотечного банка, "IPO позволяет не только нарастить капитализацию компании, но и позволяет привлечь ресурс по наиболее эффективной стоимости".
Яркий пример, иллюстрирующий это утверждение - компания "Система-Галс". По словам экспертов этой компании, в ходе IPO было привлечено $432 млн. "Доходы от размещения акций инвестируются в проекты компании и ее развитие", - отмечает эксперт компании "Система-Галс".
Продать долю или весь проект
Как один из вариантов привлечения инвестиций эксперты называют продажу доли в проекте или же весь проект целиком. "Сложившаяся практика говорит о том, что проекты продаются в основном на двух стадиях, - утверждает С.Баранов из "Пересвет-Девелопмент". - В первом случае компания выиграла конкурс и предлагает проект к продаже. Во втором случае компания произвела все необходимые предпроектные и проектные разработки и готова переуступить проект на стадии выпуска ордера на строительство".
При этом, как считает В.Кудрявцев из Paul‘s Yard, "продавать долю в проекте на ранней стадии - значит получить меньше прибыли, но при этом и застраховать себя от дальнейших рисков, связанных с судьбой проекта".
Как уточняет С.Егоров (М.О.Р.Е.-"Московская недвижимость"), "наибольшая добавочная стоимость создается на этапе до выхода разрешения на строительство, поэтому часть девелоперов, которые не могут или не хотят привлекать долговое финансирование продают проекты на ранней стадии". Но, как отмечает специалист, одновременно эта стадия - до получения разрешения на строительство - самая рискованная.
"Для того, кто продает, рисков нет, - объясняет С.Баранов, - а риск покупателя - это риск получения недостоверной информации о проекте, а также непрофессиональной проработки проекта".
"Поэтому компании, которые уверенно чувствуют себя на рынке стремятся к девелопменту полного цикла", - заключает С.Егоров из "М.О.Р.Е.-Московская недвижимость".
Привлекаем управляющие компании
Эксперты утверждают, что довольно эффективный способ привлечения дополнительного финансирования в строительный проект - закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН).
"Можно инвестировать в сметную документацию застройщика. Но это неудобный и практически неиспользуемый вариант, т.к. разрешенный объем составляет всего 10% от активов фонда, и есть сложности с оформлением такого актива на ЗПИФ", - поясняет генеральный директор компании "КапиталЪ" Роман Шемендюк.
Однако, по словам ведущего юриста юридического управления компании IMAC Евгения Жука, классическая схема инвестирования в строительные проекты через ЗПИФН несколько иная. "На первом этапе инвестор-пайщик формирует ЗПИФН путем внесения денег или земельных участков. Затем управляющая компания заключает договор на строительство объектов на этом участке. А после завершения строительства объекта он передается в фонд и реализуется, что приносит прибыль пайщикам, то есть девелоперу".
"Если застройщик крупный и может позволить выпустить облигационный заем с регистрацией проспекта эмиссии - фонд может инвестировать до 30% своих активов в эти облигации", - утверждает Р.Шемендюк. Но, отмечает он, вероятнее всего, что застройщик который может себе это позволить, обладает достаточной финансовой устойчивостью и не будет привлекать средства таким образом именно для финансирования ранних стадий девелопмента.
"Также фонд может инвестировать средства в акции АО, ЗАО или, скорее всего, в доли ООО, являющейся либо застройщиком, либо специальной компанией создаваемой под конкретный проект. Деньги фонда в этом случае могут быть использованы этой компанией на финансирование ранних стадий девелопмента", - говорит начальник отдела развития компании "КапиталЪ" Дмитрий Иванов. Однако, как уточняет эксперт, при этом следует учитывать, что ООО должно заниматься определенными видами деятельности, относящихся к строительным процессам, а максимальная доля активов фонда, которая может быть вложена в такое ООО - 30% от общего объема фонда.
Трудности перевода
Однако при всем разнообразии финансовых инструментов, найти средства на новый проект не так-то просто. С трудностями сталкиваются как девелоперы, так и сами банки. Как пояснил начальник департамента кредитования и инвестирования АКБ "Электроника" Валерий Нестеров, чуть ли не главной проблемой финансирования девелопмента на ранней стадии является "отсутствие у девелоперов четкого бизнес-плана, подкрепленного договорной базой, подтверждающей состоятельность проекта и сроки его реализации".
Помимо этого, продолжает финансовый директор компании "М.О.Р.Е.-Московская недвижимость" Сергей Егоров, "практически невозможно просчитать риски". По его словам, есть объективная сложность оценки рисков со стороны финансирующих организаций. В качестве примера С.Егоров приводит отсутствие официальной методики расчета компенсационных платежей городу за инфрастуктуру, что не позволяет на начальной стадии проекта рассчитать его эффективность.
Но и сам строительный бизнес непрозрачен. Как отмечают специалисты банка DeltaCredit, "не всегда понятно, кто стоит за каким проектом".
По словам экспертов из банка DeltaCredit, финансирование коммерческой недвижимости в России - это непрозрачный и закрытый бизнес. "Нет никакой гарантии, что при смене, например, московской власти права на землю не будут отняты. - Поясняют специалисты банка. - Привлекать банковские кредиты в девелоперские проекты на ранней стадии могут себе позволить только группы компаний, у которых одновременно есть и банк и строительная компания".
