С 2009 года в российских регионах начнется поэтапный ввод налога на жилую недвижимость.
При этом ставки налога будут исчисляться исходя из рыночной стоимости квартир и домов, а в отношении собственников нескольких объектов недвижимости планируется применять повышающие налоговые коэффициенты.
По мнению чиновников, повышение налоговой нагрузки на владельцев дорогой недвижимости отобьет интерес у тех, кто покупает квадратные метры в инвестиционных целях. Снижение спроса, уверены они, приведет к снижению цен на жилье. И, наконец, - рост фискальных платежей позволит пополнить казну.
Ждать осталось недолго
Международная конференция "Оценка и налогообложение недвижимости: международный опыт и российский выбор", состоявшаяся в среду в столичном "Президент-отеле", взбудоражила собственников жилья и потенциальных собственников недвижимости. Практически все высокопоставленные участники форума высказались за введение в России налога на недвижимость физлиц - речь идет о введении прогрессивного налога на жилье и выделении этого налога из существующего ныне имущественного налога.
Мэр Москвы Юрий Лужков сравнил Москву с европейскими мегаполисами, где доля налогов на недвижимость в местных бюджетах колеблется от 50 до 60%. "У нас система налогообложения неразвита и требует радикальной перестройки", - заявил он.
Ю.Лужков предложил увеличивать налоги на пассивную часть основных фондов и уменьшать их на активную. "Мы еще не начали по-настоящему оценивать нашу недвижимость и землю на рыночных условиях", - сказал Лужков, добавив, что "это абсолютно необходимо".
"Кадастровая стоимость у нас далеко-далеко ушла от той реальной стоимости, к которой апеллируют те, кто хочет что-то сделать на этой земле", - пояснил мэр, добавив, что система налогообложения должна базироваться на реальной стоимости недвижимости, а "коэффициенты, доли должны оцениваться очень и очень дифференцированно".
Впервые о планах дифференцированного налога на недвижимость, принадлежащую частным лицам на правах собственности, представители Минфина заявили весной этого года. По версии Минфина, в новой системе налогообложения за точку отсчета будет взята рыночная стоимость квартиры (дома), которая, в свою очередь, должна рассчитываться на основе кадастровой оценки недвижимости и методики массовой оценки жилья.
Изначально планировалось, что эта система заработает уже в 2009 году, однако базовые документы все еще находятся в стадии разработки. Кроме того, как сказал в среду замминистра финансов Сергей Шаталов, еще предстоит провести инвентаризацию всех объектов жилой недвижимости, составить реестр и "привязать" его к реестру собственников. Поэтому принято решение о поэтапном введении новой системы налогообложения собственников жилья в российских регионах в период с 2010 по 2011 год.
Впрочем, в пяти "пилотных" регионах - Калининградской, Кемеровской, Тверской, Нижегородской и Самарской областях - налог на жилую недвижимость будет введен уже в 2009 году.
Сколько будут платить налоговикам собственники жилья
По действующим ныне правилам, ставка налога на имущество физлиц (в том числе на недвижимость) составляет от 0,1% до 2%, в зависимости от инвентаризационной стоимости (по оценке БТИ) квартиры. Жилье стоимостью не более 300 тыс. рублей облагается налогом по ставке 0,1%, от 300 до 500 тыс. рублей - 0,3%, свыше 500 тыс. рублей - 2%.
Скажем, владелец однокомнатной квартиры в спальном районе столицы у МКАД, оцененной по справке БТИ в 100 тыс. рублей, сейчас платит за нее налог в размере 100 рублей в год.
Минфин предлагает взимать налог на жилье в размере от 0,01% до 0,05% от рыночной стоимости квартиры. Если этот вариант будет утвержден, за ту же самую квартиру с учетом ее рыночной стоимости в 4 млн рублей, придется платить уже до 2 тыс. рублей налогов в год.
С.Шаталов сообщил, что при введении налога на недвижимость ставки, льготы, дифференциация налога между типами и видами недвижимости должны устанавливаться на местах. То есть региональные власти смогут уменьшить налоговое бремя, устанавливая конкретную ставку налога на недвижимость в рамках установленной на федеральном уровне предельной ставки.
"Если ставку налога будут определять местные власти, есть опасность, что в отдельных регионах откроется широкий простор для произвола местных властей, ведь процент ставки налога установлен в достаточно широком диапазоне, а власти заинтересованы в увеличении сборов, поскольку эти деньги можно потратить, например, на ЖКХ", - поделился на условиях анонимности своими сомнениями один из ведущих экспертов рынка.
Размер налоговых платежей будет зависеть и от методики оценки недвижимости. Эксперты, опрошенные "ИФ-Недвижимость" опасаются, что массовая оценка может не отражать реальную стоимость квартир и тогда "этот показатель будет средней температурой по больнице".
С. Шаталов признает, что система массовой оценки не даст идеально точные результаты, но позволит сформировать систему налогообложения. Он, выступая на конференции, подчеркнул, что правила оценки "должны быть прозрачными, понятными, должны вызывать как можно меньше возражений, а собственники должны иметь возможность корректировать оценку недвижимости".
Есть предложение устанавливать ставку налога в рублях за квадратные метры, превышающие социальную норму. В частности, с такой инициативой выступила весной глава налогового подкомитета Госдумы Наталья Бурыкина, предложив в первые 10 лет владения недвижимостью взимать с собственника жилья налог по специфической ставке, то есть в рублях за количество метров. По ее мнению, при использовании специфической ставки легче уменьшить налоговую нагрузку или вообще освободить от налога малоимущие категории граждан.
Независимые эксперты рынка высказывают опасение, что при таком подходе есть риск уравниловки. "Стоимость 30 квадратных метров с видом на Кремль может быть больше стоимости 100 квадратных метров где-нибудь на окраине, - пояснил "ИФ-Недвижимость" один из аналитиков. - Сама же идея унификации налогов (земельного, имущественного, налога на недвижимость) выглядит логично".
Начальник управления департамента имущества Москвы Роман Камаев заявил 12 декабря 2007 года на конференции по налогообложению и оценке недвижимости: "Основной смысл нового налога в том, что платить его должны будут богатые люди".
Он пояснил: "Например, есть семья из трех человек. На каждого по стандартному метражу в общей сложности приходится 54 кв. метра. Эти квадратные метры не облагаются налогом. А все, что находится сверху этих квадратных метров, обязательно должно облагаться налогом".
Кроме того, добавил Р. Камаев, "предполагается взимать по прогрессивной ставке налога платежи за второе и третье жилье". Правда, с каким коэффициентом планируется взимать фискальный платеж за "излишки" недвижимости, пока никто из чиновников не озвучил.
То, что "богатым" домовладельцам придется платить гораздо больше прежнего, сомнений не вызывает. Как и то, что некоторым категориям собственников с целью "соблюдения социальной справедливости" будут предоставлены налоговые льготы.
Кто попадет в список льготников
В настоящее время на рассмотрении законодателей находится два законопроекта: федеральный "О внесении изменений в статьи 4 и 5 Закона РФ ‘О налогах на имущество физических лиц‘ " и московский "О налоге на имущество физических лиц".
"ИФ-Недвижимость" располагает текстом пояснительной записки к проекту столичного закона. В ней, в частности, говорится, что льготы по налогам будут предоставляться собственникам единственного жилья, стоимость которого не превышает 500 тыс. рублей и общая площадь которого не превышает 50 кв. метров.
Эти льготы, по мнению разработчиков законопроекта, снизят доходы бюджета максимум на 200 млн рублей. В законопроекте федеральном тоже нашлось место льготным категориям, причем этот список даже шире: кроме владельцев одного жилья до 50 кв. метров включительно, в нем значатся пенсионеры, военнослужащие в отставке, супруги и родители военнослужащих, погибших при исполнении воинского долга и пр.
Зачем понадобилось пересматривать размер налога
У всех ветвей власти свои резоны введения новой системы налогообложения. "Без повышения роли налога на недвижимость и замены НДС на налог с продаж выстроить в РФ эффективные межбюджетные отношения не получится", - высказал свою точку зрения руководитель экспертного управления президента РФ Аркадий Дворкович.
Представитель московского правительства Р. Камаев видит в этой мере средство снижения стоимости жилья. "Налог позволит уменьшить спрос, потому что многие покупают жилье в инвестиционных целях. В результате цены расти не будут", - сказал Р.Камаев.
По мнению Геннадия Стерника, профессора кафедры "Экономика и управление городским строительством" РЭА им. Г.В. Плеханова, независимого аналитика рынка недвижимости, новый налог необходим для вовлечения недвижимости в рыночный оборот. Новый налог стимулирует некоторых владельцев квартир перевести имеющийся жилищный капитал в денежную форму, считает эксперт.
"Если старушка живет в большой квартире в центре Москвы и не может справиться с налоговым беременем, она сможет продать это жилье и купить меньшее, а вырученные деньги положить в банк", - пояснил он.
В то же время директор центра макроэкономических исследований компании "БДО Юникон" Елена Матросова считает, что изменения в налоговой политике должны носить обдуманный и очень взвешенный характер, иначе они могут повлечь за собой рост цен на товары, услуги и на жилье, вплоть до выдавливания людей, имеющих собственные дома, в коммуналки. В целом же эксперты настроены оптимистично: они уверяют, что при наличии налогового вычета 15-18 кв. метров на человека, большинство собственников не заметят роста налогов.
