Эхо кризиса на рынке ипотеки США, хотим мы того или нет, докатилось до российского рынка.
Рассуждения о том, что сегодня далеко не каждый имеющий белую зарплату, может позволить себе купить жилье по ипотечному кредиту, уже стало общим местом. Почему банки увеличили размер первоначального взноса, подняли ставки по кредиту и стали требовать от потенциального заемщика справку 2 НДФЛ – понятно. Они стараются минимизировать свои риски.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) тоже решает эту задачу, пытаясь исключить из своих активов все кредиты повышенного риска, параллельно "зачищая " рынок от небрежно выданных кредитов.
В минувшую пятницу глава АИЖК Александр Семеняка подписал приказ об ужесточении Стандартов выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов.
Высокая цель
Гендиректор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка 18 апреля подписал приказ "О введении в действие новой редакции "Стандартов выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов", который вступит в силу с 15 мая 2008 года.
Суть нововведений – ужесточение подходов к оценке рисков в этом сегменте.
Заметим, что кредиты, выданные по прежним стандартам (то есть до 15 мая), АИЖК будет рассматривать на предмет рефинансирования до 31 декабря 2008 года.
Что касается новых требований, то они, как пояснили в департаменте коммуникаций АИЖК, направлены на повышение качества ипотечных активов всех участников ипотечного рынка с целью упрощения последующей секьюритизации как на российском, так и на зарубежном рынках.
"Если в качестве ипотечного покрытия будут пулированы кредиты высокого качества, , то это ускорит процесс получения высоких международных рейтингов для ипотечных ценных бумаг, и позволит инициаторам выпусков привлекать средства на более выгодных условиях", - рассказала "ИФ-Недвижимость" руководитель направления общественные связи АИЖК Елена Силенко.
По прогнозам экспертов, «открытие» международных финансовых рынков может произойти в конце этого – начале следующего года.
Закрутили гайки
Новая редакция стандартов АИЖК предусматривает с 15 мая отказ от рефинансирования ипотечных сделок, в которых участвуют взаимозависимые лица (в частности, члены семьи).
Теперь количество созаемщиков по одному кредитному договору будет ограничено тремя лицами. Участие второго супруга в сделке будет обязательным, а участие несовершеннолетних станет возможным только после одобрения органов опеки и попечительства.
Кроме того, согласно новым стандартам, не будут подлежать выкупу кредиты, выданные на приобретение комнат.
Кредиты на покупку жилого дома будут рефинансироваться, если вместе с ним будет закладываться участок, находящийся в собственности заемщика.
АИЖК сможет отказать в рефинансировании и в том случае, если в первые 2 месяца обслуживания кредита были просрочки, а также если в остальное время заемщик вносил средства с опозданием больше 30 дней.
Работа над качеством андеррайтинга клиентов выразится и в том, что АИЖК будет отказывать в рефинансировании банкам, которые выдали кредит без предоставления заемщиком справки о зарплате по справке НДФЛ или справки по специальной форме Агентства.
Заметим, что доходы в виде государственных субсидий, дивидендов, а также расходы на приобретение дорогостоящих вещей больше не будут приниматься в подтверждение платежеспособности заемщиков.
В случае поставки АИЖК некачественного кредита агентство оставляет за собой право вернуть кредитору ранее купленный кредит. Эта мера вынужденная, считают эксперты, опрошенные "ИФ-Недвижимость": АИЖК должно быть уверено, что в банках-агентах тщательно подходят к оценке платежеспособности заемщика, к проверке предоставленных им документов.
Напомним, что в начале года (приказ от 16 января 2008 года) АИЖК уже пересматривало стандарты: тогда было введено понятие "кредиты повышенного риска". К ним относятся кредиты, для которых на момент выдачи соблюдаются одновременно два условия, а именно: размер предоставляемого кредита более 1,5 млн. рублей и коэффициент К/З более 20%."Объем ежемесячного рефинансирования кредитов повышенного риска, предоставленных до 1 февраля 2008 года, а также после указанной даты, при условии заключения кредитных договоров (договорам займа) до 1 февраля 2008 г., будет ограничен. При этом помесячный план выкупа выданных кредитов, относящихся к группе повышенного риска, определяется и устанавливается решением Правления Агентства", - говорится в январском приказе.
Участники ипотечного рынка отмечают, что изменение стандартов АИЖК "приведут к расслоению ипотечного рынка".
"В выигрыше останутся крупные банки с государственным и иностранным участием, остальные будут вынуждены свернуть программы ипотечного кредитования", - рассказал "ИФ-Недвижимость" представитель одного регионального банка.
Что же касается непременно последующей за нововведениями "недоступности" ипотеки, то в АИЖК решили разработать линейку новых продуктов, которые бы не тормозили реализацию нацпроекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России»".
В частности, рассказали в АИЖК, уже действуют специальные ипотечные программы для военнослужащих, разрабатываются программы для категорий населения, имеющих право на государственную поддержку, в том числе с использованием базового материнского капитала.
