Эксперты отрасли рассказали, какие нерешенные вопросы остались открытыми
Москва. 27 мая. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Банкротство одного из крупнейших застройщиков жилья в РФ - компании "СУ-155" - вызвало резонанс во всей строительной отрасли России и обнажило целый ряд проблем, связанных со строительством жилья, посредством привлечения средств граждан. О наиболее существенных из нерешенных проблем рассказали "Интерфаксу" представители Общественной палаты и эксперты рынка недвижимости.
"Переломный" девелопер
Проблемы в сфере долевого строительства в РФ присутствовали с момента зарождения этого формата отношений между застройщиками жилья и гражданами, покупающими квартиры на этапе строительства. Власти постепенно совершенствовали законодательство в этой сфере, а застройщики тем временем искали все новые и новые лазейки в законе. Например, оформление документов через создание ЖСК и реализацию апартаментов.
Вполне возможно, что это вялотекущее противостояние властей и покупателей с девелоперами могло бы растянуться на долгие годы, постепенно входя в правовое русло, но развитие ситуации подстегнуло банкротство крупнейшего застройщика жилья в России - компании "СУ-155", - произошедшее в 2015 году.
В настоящее время госбанк-санатор "Российский капитал" (дочерняя структура Агентства по страхованию вкладов) занимается достройкой объектов "СУ-155". По предварительной оценке, всего на достройку объектов "СУ-155" нужно 39 млрд рублей. Сроки достройки объектов разные, основной проблемный блок планируется сдать за два года. В числе дольщиков и пайщиков группы "СУ-155" по меньшей мере 30 тыс. человек. Общее количество недостроенных объектов - 155, из которых 147 жилые дома.
Эта сложная социальная ситуация подстегнула целый ряд законодательных инициатив по ужесточению требований к застройщикам, включая введение уголовной ответственности для недобросовестных застройщиков за привлечение средств и последующую несдачу объектов в оговоренные сроки.
Кроме того, на Госсовете по строительству, который прошел 17 мая, президент РФ Владимир Путин поручил проработать вопрос о создании государственного компенсационного фонда долевого строительства, который может заработать уже в 2016 году. Объем фонда, по словам министра строительства и ЖКХ РФ Михаила Меня, может составить 30-35 млрд рублей.
Лазейки и барьеры
Несмотря на это, по мнению экспертов, в сфере долевого строительства жилья остается еще много проблемных моментов, которые впоследствии могут привести к появлению новых долгостроев и обманутых дольщиков.
"По различным оценкам в России на текущий момент насчитывается около 90 тыс. обманутых дольщиков и пайщиков, которые в течение многих лет не могут получить свои полностью оплаченные квартиры из-за деятельности недобросовестных застройщиков", - отметил председатель общественной организации "Жилстройконтроль" Константин Иванов.
Он указал, что одним из основных факторов, приведших к такой острой ситуации в сфере жилищного строительства, является низкий уровень информирования населения об особенностях приобретения жилья в новостройках и связанных с этим рисками.
"Мы не можем отменить долевое строительство, но должны сконцентрироваться на правах дольщиков и пайщиков", - согласен с коллегой первый заместитель председателя комиссии по развитию социальной инфраструктуры, местного управления и ЖКХ Общественной палаты РФ Артем Кирьянов.
Он также отметил, что сегодня серьезные опасения вызывает реализация жилья через ЖСК, организованные застройщиками. А.Кирьянов пояснил, что эта модель (ЖСК - ИФ) предполагает строительство одного жилого дома самими гражданами, а не возведение нескольких корпусов под эгидой одного застройщика.
Большую озабоченность у А.Кирьянова вызывает и формат апартаментов, которые юридически являются нежилыми помещениями, а фактически реализуются как жилье.
"Очень слабое регулирование в зоне строительства апартаментов", - отметил член ОП, приведя в пример ситуацию с банкротящейся компанией Red Development, которая реализовывала апартаменты в ходе реконструкции бывших производственных площадей.
Люди не получили ни жилья, ни документов, а схема привлечения средств была мошеннической, считает А.Кирьянов.
"Природа апартаментов определяет все самое худшее для жителей Москвы", - подчеркнул он, добавив, что в Москве и других крупных городах нет объективной необходимости в апартаментах, поэтому в ряде регионов стоит запретить строить этот формат недвижимости.
Разрешите построить?
А.Кирьянов также добавил, что финансовая устойчивость многих девелоперов вызывает тревогу, так как около 25% застройщиков жилья в РФ рискуют обанкротиться, что говорит о нехватке средств. "По прошлому году официально обанкротилось 7-8% строительных компаний", - напомнил он.
Вызывает вопросы у члена ОП и ситуация, когда большинство строек в России идет параллельно с оформлением документов. "Очень слаба ответственность собственников бизнеса", - отметил А.Кирьянов, пояснив, что, в частности, на одном из объектов группы "СУ-155" в Чертаново не было даже решения по земле, что не помешало девелоперу начать строительство, в итоге достроить дома без оформления документов не представляется возможным.
Внушает опасения и порядок согласования градостроительной документации без учета мнения местного населения, что нередко приводит к последующим конфликтам. "Публичные слушания как институт только раздражает общество. В Москве и Подмосковье возникают десятки конфликтов", - отметил руководитель Центра урегулирования социальных конфликтов Олег Иванов.
Эксперт пояснил, что публичные слушания в РФ носят чисто рекомендательный характер, и мнение общественности никак не влияет на градостроительные решения.
Девелоперы в этой ситуации самоустраняются из конфликта и перекладывают ответственность на власти, согласовавшие разрешительную документацию. Следует менять систему, например, откладывать и пересматривать проект, когда половина или две трети местных жителей против застройки, считает О.Иванов.
