Офис государственной важности

30 января 2017, 16:45

Москва-Сити

Фото: Пресс-служба мэра и правительства Москвы

Более трети офисного рынка Москвы в 2016 году сформировали сделки с госкорпорациями и компаниями с государственным участием

Москва. 30 января. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — За последние несколько лет госструктуры сделали колоссальный рывок от практически нулевой доли в сделках с офисной недвижимостью до поглощения более трети офисного предложения в столице. Сегодня именно с такими игроками связаны самые крупные сделки. Эксперты прогнозируют: до окончания "смутного" экономического времени ситуация вряд ли изменится.

Кризис в помощь

Динамика сделок с госкорпорациями и компаниями с государственным участием, включая представителей банковского и промышленного секторов, на офисном рынке Москвы растет с начала кризиса. По данным S.A. Ricci, еще в 2014 году на такие структуры приходилось не более 4% рынка — в 2015 году госсектор арендовал уже каждое пятое пустое офисное здание в столице. В итоге, по данным разных консалтинговых компаний, к 2017 году госструктуры поглотили 35-40% офисного рынка Москвы.

В то время как крупные коммерческие структуры сворачивают бизнес, "кризисоустойчивые" госкомпании улучшают качество офисных площадей. В качестве примера можно привести компанию АИЖК, которая переехала в БЦ "Воздвиженка" класса А с хорошей локацией и эффективными планировками. Как рассказали в S.A. Ricci, изначально компания занимала в Москве три здания общей площадью 8 тыс. кв.м. За счет переезда компании удалось консолидироваться, сэкономить на аренде и улучшить качество офиса.

"Госструктуры более устойчивы к негативным внешним тенденциям, что позволяет им пользоваться выгодными условиями рынка, снизившимися ценами и ставками аренды. При этом здания, которые будут освобождаться, скорее всего, продадут — таким образом, государственный бюджет не пострадает, а возможно даже и будет в плюсе", — отмечает Маргарита Кабалкина, консультант отдела исследований рынка CBRE.

Как следствие "государственный" фактор оказал и продолжает оказывать существенное влияние на офисный рынок. Как рассказала "Интерфаксу" Елизавета Голышева, руководитель отдела по работе с владельцами офисных площадей компании JLL, значительный объем сделок с компаниями с госучастием стал одной из причин снижения доли вакантных площадей в наиболее качественном сегменте — классе А. По данным эксперта, за 2016 год доля свободных помещений в классе А снизилась с 27% до 20%.

Более того, сделки с госкомпаниями часто одни из самых крупных. "В результате мы наблюдаем уход с рынка наиболее качественного предложения большими блоками, и сегодня любой клиент, который выходит на офисный рынок с крупным запросом — площадью от 10 тыс. кв. м — как в классе A, так и в классе B+, сталкивается с нехваткой предложения", — подчеркивает Е.Голышева.

Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank, отмечает, что благодаря вышеперечисленным факторам сделки с компаниями с госучастием выгодны собственникам. Владельцы помещений для таких крупных клиентов делают спецпредложения, стараясь удержать их на объектах. "В итоге мы видим изменение арендных ставок за 2016 год: в классе В средняя ставка снизилась на 11%, в классе А — 3,5% (в рублях)", — говорит эксперт.

Согласно прогнозам игроков рынка, в 2017 году госсектор также будет занимать примерно треть офисного рынка. "В ближайшие год — два государственные структуры и компании с государственным участием будут одними из самых активных участников рынка", — считает Юлия Богомол, старший директор отдела исследований Cushman&Wakefield.

"Сити" для чиновника

По результатам 2016 года наиболее масштабные сделки с участием госкорпораций заключались в ММДЦ "Москва-Сити". Только в первом полугодии в квартале прошли три знаковые сделки, причем, согласно данным Knight Frank, на них пришлось 98% офисных площадей, реализованных в деловом центре.

В частности, в апреле 2016 года группа ВТБ получила 86,8 тыс. кв.м в башне "Евразия". Объект перешел новому собственнику в счет долга структур Сулеймана Керимова. По оценке экспертов, бюджет сделки мог составить 48,5 млрд рублей.

Напомним, что у ВТБ уже есть недвижимость в "Сити". Группе принадлежит 60 тыс. кв.м (30 этажей) в башне "Запад" комплекса "Федерация". Через компанию "Галс-Девелопмент" ВТБ также владеет проектом IQ-квартал.

Тогда же, в апреле 2016 года, нефтяной гигант "Транснефть" закрыл сделку по покупке у Snegiri Development Александра Чигиринского небоскреба Evolution Tower общей площадью 154 тыс. кв.м. Точную сумму сделки стороны также не разглашали. Консалтеры предполагают, что актив обошелся в сумму чуть превышающую $300 млн. Сообщалось, что переезд состоится в декабре 2017 года по завершению отделочных работ.

Заметным событием также стало завершение сделки по покупке столичным правительством у компании Capital Group 55 тыс. кв.м офисов в небоскребе "ОКО" ММДЦ "Москва-Сити". Сделку закрыли в конце июля 2016 года. Ожидалось, что мэрия приобретет в небоскребе 30 тыс. кв.м, но в итоге объем площадей оказался почти вдвое большим. Эксперты рынка предполагали, что бюджет сделки мог составить 14,3 млрд рублей.

Новые площади в "Сити" отдадут под три департамента — экономической политики, имущества и тендерный комитет. На данный момент в башне "ОКО" идет отделка помещений. Ранее мэрия заявляла, что переедет в "Москва-Сити", чтобы оптимизировать расходы. Сообщалось, что при переезде департаментов освободится восемь зданий, а расходы на размещение ведомств снизятся на 54 млн рублей в год. После переезда старую недвижимость планировалось продать на торгах, чтобы компенсировать расходы на новый офис.

"Переезд госструктур в "Сити" — хорошая знак, как для "Сити", так и для офисного рынка в целом. Размещение правительства Москвы в башне вполне может сработать как якорь для привлечения других качественных арендаторов", — считает Дмитрий Жидков, директор офисного департамента S.A. Ricci.

"Газпром" и компании

Схожие процессы происходят и в Северной столице, с той лишь разницей, что погоду на этом офисном рынке делает "Газпром".

Как рассказали "Интерфаксу" в JLL, в период 2014-2016 годов "Газпром" и его структуры арендовали в Санкт-Петербурге около 200 тыс. кв.м офисов, а с учетом партнеров — 250 тыс. кв.м. Иногда сделки совершались с зданиями целиком ("Тринити Плейс", "Электро", "Аэропортсити", Eightedges), иногда — путем аренды части здания и постепенного расширения площадей ("Арена Холл", Pulkovo Sky). Покупок за этот период не было.

Эксперты подсчитали, что к настоящему моменту головная компания холдинга арендует помещения как минимум в девяти офисных центрах города ("Электро", "Леорса", "8 граней", "Цеппелин", "Ренессанс Форум", "Тринити Плейс", "Технополис", "Виктория", "Пулково Скай", "Юпитер"). По словам Е.Голышевой, на "Газпром" и его структуры приходится более 10% качественного офисного предложения в Северной столице. "По нашей оценке, 263 тыс. кв.м офисов (из расчета арендопригодной площади) в Петербурге находится в аренде у структур "Газпрома", в собственности — еще 64 тыс. кв. м в качественных бизнес-центрах, не учитывая давно занимаемые, в том числе, некачественные здания," — отметила эксперт.

Предполагается, что в дальнейшем часть структур "Газпрома" переедет в строящийся "Лахта центр", где расположится штаб-квартира компании "Газпром нефть", а также подразделения самого ОАО "Газпром".

Общий объем офисных площадей в МФК "Лахта центр", который планируют достроить в 2018 году, составляет около 140 тыс. кв.м. Логично предположить, что после переезда "Газпрома" в "Лахта центр" сопоставимый объем офисных площадей окажется вакантным. Впрочем, в JLL считают, что процесс переезда будет постепенным, поэтому появление на рынке этих площадей растянется на год-два. "Такой объем в два раза ниже объемов среднегодового ввода бизнес-центров в Санкт-Петербурге (около 220 тыс. кв.м). Можно предположить, что девелоперы офисных зданий адекватно оценят ситуацию и во избежание сложностей с заполнением объектов будут откладывать ввод новых бизнес-центров на более отдаленные сроки", говорится в исследовании JLL.

Замечательный сосед

Государственные организации — желанные арендаторы практически для каждого бизнес-центра: надежные, стабильные, авторитетные. Однако работа брокеров с такими клиентами имеет нюансы.

Одна из сложностей — затянутость переговоров. Окончательное решение, как правило, принимается только после того, как все условия приняты юридическим департаментом, казначейством и прочими ключевыми структурными подразделениями. Бывает, что от начала переговоров до сделки проходит год. Еще хуже, когда после долгих согласований сделка разваливается на финальном этапе из-за распоряжения сверху.

По словам Марии Онучиной, директора департамента управления объектами NAI Becar, в переговорах госкомпании часто требуют для себя особых условий, не всегда принятых на рынке. В частности, они просят включить в договоры такие пункты, как отсрочка арендных платежей, обеспечительный взнос и др. Кроме того, брокеры заметили: при заключении договора такие клиенты обычно не оплачивают собственнику депозит за аренду офиса, а переводят средства всегда только по факту.

Как правило, в госкомпаниях существуют внутренние требования к помещениям для различных уровней сотрудников. Но за последнее время подход к организации планировочных решений кардинально поменялся. "С целью повышения эффективности государственные организации стали отдавать предпочтение открытым пространствам. К примеру, "Ростелеком", переезжая в Comcity, заложил лишь семь-восемь кабинетов для руководящего состава", — отмечает М.Онучина.

Кроме того, для госструктур обычно принципиален отдельный вход в офисное помещение, при этом соседи в лице зарубежных компаний и посольств нежелательны. Что, собственно, закономерно: утечка информации для госкорпорации — сродни пожару.


Горячие
темы

Курс валют

USD

57,42

- 0,10

EUR

61,86

- 0,24

Курс валют

USD

57,42

- 0,10

EUR

61,86

- 0,24

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

168,229
($2,904)

Коммерческая недвижимость

Цена кв.м. (по RRG)

10,447,000
($181,940)


Объекты

351
(376 тыс. кв.м)


Аренда жилья

1K | 2K | 3K (CIAN)

33 | 47 | 66 тыс. /мес.

Подписка