Что делать дольщикам при срыве сроков сдачи?

24 января 2018, 17:47

Обманутые дольщики

Фото: Ванино. Свободное сообщество дольщиков/ Вконтакте

На практике расторжение ДДУ может обернуться бегом по замкнутому кругу, сетуют эксперты

Москва. 24 января. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Кризис — это не только время возможностей, как учит китайская мудрость. Увы, это также время проблем в бизнесе и следующих за этим банкротств. Не исключение и строительный бизнес — разговоры о проблемах не прекращаются. И если банкротства все-же не массовы, сроки ввода ЖК повсеместно переносятся.

Согласно ноябрьскому обзору "Застройщики-банкроты в РФ", подготовленному ООО "Институт развития строительной отрасли", только за октябрь 2017 года число застройщиков-банкротов увеличилось на треть (до 261 компаний), а объем незавершенного строительства составил 6.7 млн. кв.м. Статистика того же "Института развития строительной отрасли" за 3-й кв. 2017 года свидетельствует о том, что доля жилья, сдающегося с просрочками от месяца до года, составляет порядка 60%, а 15,8% новостроек сдаются с переносом сроков ввода на год и более.

В этой ситуации дольщики закономерно беспокоятся о том, получат ли они квартиры, и не стоит ли воспользоваться правом расторгнуть ДДУ. В некоторых случаях это действительно может стать выходом, но в большинстве — скорее, невыгодно для самих дольщиков. Повышается вероятность банкротства застройщика, что создает своего рода замкнутый круг: для всех оставшихся в проекте дольщиков срок получения квартир отодвигается еще дальше, а расторгшие ДДУ экс-дольщики и вовсе оказываются в конце очереди на получение денег.

ДДУ больше, денег меньше

Средства дольщиков — сейчас основной источник финансирования стройки: как говорит Андрей Колочинский, управляющий партнер "ВекторСтройФинанс", они обычно составляют до 70% общего объема инвестиций. Чем меньше средств привлекается, тем вероятнее, что строить будет просто не на что.

"Некоторые компании увеличивают рекламные бюджеты, другие – начинают искать и привлекать проектное финансирование", — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Но, как отмечает Дмитрий Скворцов, заместитель председателя совета директоров по правовым вопросам группы компаний "НДВ", сроки выдачи кредитов сейчас достигают четырех месяцев, что закономерно приводит к задержкам строительства. Да и дают их не всем.

Другой вариант — снизить цены, что обычно делается завуалированно, с помощью скидок и акций. И застройщики делают это, снижая маржу — как в конце 2017 года отметил руководитель департамента развития новых территорий города Москвы Владимир Жидкин. Если несколько лет назад компании работали с маржой до 100%, сейчас это не более 20-25%. Глава Минстроя Михаил Мень заявлял в 2016 году о том, что застройщики начинают новые проекты исходя из маржи в 10%.

"Еще один вариант — договориться с подрядчиками по строительству о взаиморасчетах квадратными метрами в строящемся ЖК", — говорит Роман Лябихов, генеральный директор ГК "Атлант".

Дольщику пора на выход?!

Всеми этими средствами застройщики пользуются, но от просрочек это не спасает. Хотя формально количество заключенных ДДУ даже растет — общее число только по Москве за 2017 год на 52% больше, чем за 2016-й (54 тыс. против 35,6 тыс.).

Однако, рост количества сделок совсем не пропорционален росту привлеченных средств: количество ДДУ не дает представления о купленных метрах, а средний метраж квартиры в новостройке за последние годы снизился довольно существенно. Согласно обзору "Института развития строительной отрасли", в домах, построенных до 2012 года средняя площадь квартир составляет 64,6 кв.м, в октябре 2017 года показатель составил 49,3 кв.м. Еще один немаловажный момент — рост себестоимости строительства, сводящий на нет надежды увеличить финансовый поток даже при росте заключенных ДДУ. А снижение финансового потока, как известно, автоматически ведет к замедлению строительства.

"Задержка со сроком ввода на полгода считается нормальной. И часто она обусловлена не тем, что "застройщик плохой", а бюрократическими препонами. В принципе, большинство компаний в курсе — чтобы сдать объект и выдать дольщикам ключи вовремя, стройку надо завершить хотя бы на 3 месяца раньше указанного в проектной декларации срока", — говорит Олег Ступеньков, руководитель компании "ТОП Идея".

У дольщиков, разумеется, своя арифметика. По ФЗ-214, если срок ввода объекта затягивается, дольщик вправе выйти из проекта, расторгнув ДДУ. "Самому дольщику, как правило, интереснее и более необходимо сохранить ДДУ и получить исполнение (т.е. чтобы объект ДДУ — квартира — была ему передана)", — говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина. — В нашей практике случаи расторжения, безусловно, бывают, но они единичны и зависят не от экономической ситуации в стране. Как правило, расторжение связано с личными мотивами клиента".

Участники рынка напоминают, что сохранить ДДУ при нарушении сроков выгоднее, как минимум, потому, что в случае банкротства застройщика, согласно п. 7 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 29.12.2017) "О несостоятельности (банкротстве)" действующие участники долевого строительства имеют преимущество перед другими кредиторами в очереди на погашение требований.

"При банкротстве застройщика дольщику нужно предъявить требование о включении в реестр кредиторов, который включает также реестр требований о передаче жилых помещений, — поясняет Дмитрий Петров, юрист КА "Юков и партнёры". — В случае наличия действующего договора о долевом строительстве дольщик имеет возможность включиться в третью очередь, заявив денежное требование как участник договора долевого строительства. Если же договор расторгнут до введения процедуры банкротства застройщика, дольщик будет включен уже в четвертую очередь".

Банкротство застройщика, таким образом, особенно невыгодно для экс-дольщиков. При этом именно лавинообразный рост взысканий, который отмечает ряд игроков рынка, часто становится причиной банкротства. "При удовлетворении требований истцов, взыскавших неустойку, уменьшается шанс того, что строительство всего дома будет завершено, — говорит Денис Фролов, руководитель коммерческой практики, партнер юридической компании BMS Law Firm. — Взыскание неустоек и денежных средств с расторжением договора может выглядеть прибыльно для дольщика, но может обречь его на участие в процедуре банкротства застройщика".

Qui prodest

Впрочем, на рынке есть игроки, которым сложившаяся ситуация приносит значительную выгоду. Правда, это не дольщики, и не застройщики. Механизм опустошения счета застройщика в первом приближении выглядит следующим образом: при просрочке застройщик обязан выплатить дольщику неустойку, размер которой при задержке в передаче квартиры больше года может доходить до 20% стоимости квартиры. А если застройщик откажется платить, по Закону о защите прав потребителей сюда добавится еще штраф в размере половины от неустойки. В итоге, застройщик не только передает дольщику квартиру, но еще и приплачивает треть ее стоимости. Как рассказывает Кирилл Холопик, руководитель аппарата в Ассоциации "Национальное объединение застройщиков жилья" (НОЗА), несмотря на такие штрафы, застройщики в большинстве случаев идут на судебные разбирательства. Ведь застройщик оказывается перед выбором — достраивать дом, пуская все средства именно на стройку, или выплачивать неустойки. Дальше ситуация развивается по принципу домино: деньги по решению суда уходят на долги, средств на стройку не остается, претензий и исков становится больше — и в итоге единственным выходом становится банкротство. "Большинство дольщиков, получающих квартиру с просрочкой, не требуют с застройщика неустойку, — говорит К.Холопик. — Но сложившаяся на рынке ситуация очень выгодна потребительским организациям и юристам, специализирующимся на защите прав потребителей — по суду они получают до 50% от суммы штрафа, механизм получения неустойки прост, а объем рынка огромен”.

Об этом говорят и другие участники рынка. "К сожалению, "потребительский экстремизм" становится очень популярным способом заработка. Количество исков пропорционально количеству строек, — комментирует ситуацию Д.Скворцов. — И при сложившейся за последнее время практике суды, как правило, удовлетворяют такие требования, обязывая застройщиков выплачивать взысканные средства, которые порой в несколько раз превышают оплаченные дольщиком денежные средства. При этом судами не учитываются объективные причины невыполнения застройщиком принятых на себя обязательств...Надо отметить, что, как правило, одним иском дело не ограничивается, и ввиду "сплоченности" дольщиков такие иски начинают сыпаться на застройщика в массовом порядке”.

Что делать?

"На месте дольщика я бы действовал более осмотрительно. Необходимо понимать, что задержка на 2-3 месяца, когда дом уже построен, ведутся завершающие работы на объекте (внутренняя отделка, благоустройство территории и т.д.) — это тот случай, когда добросовестные застройщики ведут диалог с клиентами, — говорит А.Колочинский. — В некоторых случаях застройщики компенсируют задержку дополнительными квадратными метрами после обмеров БТИ, проводят за свой счет ремонт, предоставляют скидки на приобретение машиномест и т.д. Безусловно, если возникает срыв сроков, дольщики должны держать руку на пульсе, но при этом дать возможность застройщику достроить объект. Коллективные иски и массовый разрыв договоров долевого участия может еще больше усугубить ситуацию, и тогда пострадают интересы уже тысяч дольщиков".

"Отсуживая сотни тысяч рублей, дольщик повышает свой риск остаться вовсе без квартиры, которая стоит миллионы, — говорит первый заместитель генерального директора ООО "РК Строй" по коммерческой деятельности Сергей Колос. "Не надо поддаваться массовой истерии. В суд лучше обращаться уже после ввода дома в эксплуатацию, когда можно получить и квартиру, и деньги за штраф застройщику", — советует он.

"В поддержку застройщиков могу сказать следующее: откровенных мошенников на рынке, в общих цифрах, практически нет, — отмечает Дмитрий Котровский, член Президиума Правления «Опоры России». — Есть две причины, лежащие в плоскости долгостроя: первая — некомпетентность топ- менеджмента, вторая — затоваривание рынка и закручивание гаек в отношение отраслевиков, не имеющее отношения ни к проблемам рынка, ни к финансовому успеху застройщиков".

На законодательном уровне, считает Д.Скворцов, для выхода из замкнутого круга взыскание штрафов и пеней стоило бы сделать возможным только после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Дольщикам же, согласен Д.Петров, если нет сведений о возможной несостоятельности застройщика, а подрядные работы на соответствующей площади ведутся, лучше дождаться окончания стройки. "Расторжения ДДУ, требования неустоек, негативный информационный фон, который дополнительно снижает продажи, в данном случае, будут лишь усугублять финансовые проблемы застройщика и увеличивать вероятность того, что компания не сможет достроить объект", — считает эксперт. Впрочем, это мнение, конечно, не единственно существующее на рынке. Если человек считает необходимым отстаивать свои права, то он может делать это любым законным способом.


Горячие
темы

Курс валют

USD

56,76

+ 0,11

EUR

69,63

- 0,18

Курс валют

USD

56,76

+ 0,11

EUR

69,63

- 0,18

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

164,985
($2,896)

Коммерческая недвижимость

Цена кв.м. (по RRG)

10,404,000
($183,299)


Объекты

618
(612 тыс. кв.м)


Аренда жилья

1K | 2K | 3K (CIAN)

33 | 47 | 66 тыс. /мес.

Подписка