Прошлый год стал одним из самых успешных для участников рынка, работающих в сфере коммерческой недвижимости Москвы. Только в сегменте офисной недвижимости сделки были заключены с 1,2 - 1,4 млн кв. метров, а объем инвестиций составил порядка $1 млрд.
По словам опрошенных "Интерфакс-Недвижимость" экспертов, в 2006 году на рынок вышло порядка 900 тыс. - 1,1 млн кв. метров новых или реконструированных офисов. Однако даже эти объемы не смогли удовлетворить постоянно растущий спрос на места в бизнес-центрах, указывают аналитики. По данным аналитиков, доля вакантных помещений в качественных сегментах в среднем не превышает 3%, а 36 - 46% всех сделок на рынке офисов являются предварительными (то есть заключены договора на места в еще не построенных зданиях).
Догнать и перегнать Европу
Прошедший год эксперты называют рекордным по объему сделок на столичном рынке офисной недвижимости. Причем активность проявляли не только арендаторы, но и покупатели деловых комплексов - такой вывод можно сделать, несмотря на различия в данных, представленных экспертами.
Так, по данным компании Colliers International, всего в 2006 году в Москве было продано и сдано в аренду 1 млн 320 тыс. кв. метров офисов.
Начальник отдела исследований компании CB Richard Ellis Noble Gibbons Ирина Флорова приводит еще более внушительные показатели: она считает, совокупная площадь сделок по офисной недвижимости в столице превысила 1,4 млн кв. метров.
В 2006 году, подчеркивают в компании Jones Lang LaSalle было арендовано и куплено на 46% больше офисов, чем в 2005 году.
В компании Becar Commercial Property Moscow считают, что в прошлом году, по сравнению с 2005 годом, объем сделок вырос на 30% и достиг 1 млн 240 тыс. кв. метров.
Хотя на рынок офисной недвижимости столицы в прошлом году вышло, по статистике CB Richard Ellis Noble, на 40% больше офисных площадей, все же недостаток офисов в столице по-прежнему велик, отмечают собеседники "ИФ-Недвижимости". По их словам, на это указывает прежде всех то, что в Москве практически нет вакантных офисных помещений.
Как отмечается в отчете по рынку офисов крупнейших европейских городов Jones Lang LaSalle, общая площадь качественных офисных помещений в Москве на конец 2006 года (речь идет о офисах класса А и В) - 5,8 млн кв. метров. По этому показателю столица РФ выигрывает только у Варшавы, Будапешта и Праги, в которых площадь офисов не превышает 2,5 - 3 млн кв. метров.
Представители других консалтинговых структур еще менее оптимистичны в оценке объема качественных офисов в Москве. Так, в Colliers International оценивают их площадь в 5,3 млн кв. метров, а в Knight Frank - в 5 млн 570 тыс. кв. метров.
Но хуже всего, по мнению представителей Jones Lang LaSalle, в Москве обстоит дело с объемом офисной недвижимости на душу населения.
По этому параметру Москву обогнали все крупные европейские города. Во Франкфурте, например, на одного человека приходится 18 кв. метров, в Брюсселе - девять кв. метров, в Амстердаме - шесть кв. метров, в Париже - пять кв. метров, в Лондоне - четыре кв. метра, в Мадриде - три кв. метра, в Варшаве, Праге и Будапеште - около двух кв. метров. В Москве же данный показатель находится на самой нижней отметке - не более одного кв. метра на человека.
Неудивительно, что в данной ситуации в городе значительна доля предварительных сделок по продаже офисной недвижимости, полагают эксперты. По их данным, всего в 2006 году было введено (то есть построено или реконструировано) порядка 900 тыс. - 1,1 млн кв. метров офисов.
Оставшиеся офисы, доля которых достигает, по подсчетам Colliers International, 46%, были куплены или арендованы заблаговременно. В обзоре CB Richard Ellis Noble также говорится, что 36% всех договоров аренды офисной недвижимости приходится на предварительные сделки.
Каких офисов не хватает
Особенно велик показатель дефицита свободных офисов в сегменте офисной недвижимости класса А, на который, по разным данным приходится от 13% до 22% новых предложений.
Еще в первом квартале 2006 года, рассказывают в компании Colliers International, доля вакантных офисов в столице немногим превышала 3%, а к концу прошлого года она уже сократилась вдвое, достигнув уровня 1,2%.
В сегменте офисов категории В этот показатель традиционно выше, но не незначительно. По данным той же Colliers International, в конце 2006 года в Москве было свободно всего 3,5% офисных помещений этого класса. Специалисты компании Knight Frank зафиксировали долю вакантных офисов класса А на уровне 2,4%, а класса В - на уровне 5,6%.
Делаем ставки
На фоне высокого спроса и недостаточного предложения ставки аренды и цена квадратного метра офисов в городе в прошлом году стабильно росла, поясняют аналитики.
В частности, И.Флорова признает, что рост стоимости аренды офисных помещений класса А в 2006 году превысил ожидания их экспертов и составил 17%. "По прогнозам конца 2005 года, средняя ставка аренды должна было составить $625 за кв. метр в год, - отмечает она. - В действительности же в 2006 году средние ставки аренды на здания категории А выросли до $750, а на самые современные высококлассные офисные помещения в центре столицы $1500".
Увеличение арендных ставок в сегменте офисов класса В, по ее словам, составило 20%, а средние ставки в этой категории офисной недвижимости подорожали с $500 за кв. метр в год $600.
В свою очередь, руководитель отдела консалтинга и оценки компании Poul‘s Yard Юлия Кучеренко говорит, что в 2006 году арендные ставки в сегменте офисной недвижимости класса А без НДС и операционных расходов выросли на 12% ($700 - 900 за кв. метр в год на конец декабря прошлого года), в класса В+ - на 10% ($550 - 650), класса В- - 11% ($400 - 500).
По данным Jones Lang LaSalle, максимальные базовые ставки аренды без НДС и операционных расходов поднялись на 20% и составили $1200. Базовые ставки аренды для офисов категории А повысились на 7% ($750 на конец 2006 года), а базовые ставки для офисов категории В - на 12% ($550 на конец 2006 года).
Все в рост
По словам представителей компании Becar Commercial Property Moscow, цены продаж офисов класса А и В (по данным разных специалистов, на сделки купли-продажи приходится от 23% до 34% рынка офисных помещений - "ИФ-Недвижимость") увеличивались не менее высокими темпами, чем росли арендные ставки, и по сравнению с 2005 годом поднялись по разным объектам на 12% - 36%. На конец декабря 2006 года стоимость 1 кв.метра в бизнес-центрах класса А, рассказывают специалисты компании, составляла в среднем $4500 - $7500 , а класса В $2500 - $4800.
В Knight Frank зарегистрировали цены продаж офисной недвижимости на уровне $6600 - $9500 для категории А и $3700 - $5000 для категории В.
"Компании, которые обеспокоены дальнейшим повышением арендных ставок, предпочитают застраховать себя путем покупки офисных помещений. Как правило, они покупают офисы в строящихся зданиях класса В. При этом минимальная площадь, предлагаемая на продажу - 200 кв. метров, а максимальная - от 3-4 тыс. кв. метров", - комментируют специалисты CB Richard Ellis Noble, отмечая, что стоимость помещений в офисных зданиях за пределами центра города составляет $3 тыс. за кв. метр в год, в зоне так называемой "центральной деловой активности" $8 тыс.
Долгосрочные отношения
Среди самых значительных тенденций прошлого года практически все опрошенные агентством эксперты называют формирование новых деловых районов в столице, появление офисов в многофункциональных центрах, увеличение срока аренды и укрупнение офисных площадей, по которым совершались сделки.
Так, если раньше, по словам участников рынка, типичной была аренды офиса на три года, то теперь договоры между арендатором и арендодателем заключаются на пять - семь и даже десять лет. Этот факт, считают собеседники "ИФ-Недвижимости", объясняется тем, что при дефиците на рынке, организации стремятся закрепить за собой наиболее привлекательные площади, особенно если они находятся в центре города.
Центробежное ускорение
Примета последнего времени - формирование деловых районов и за пределами Садового и даже Третьего транспортного кольца, подчеркивают в Knight Frank.
По данным анализа специалистов этой компании, в Москве в настоящее время можно выделить тринадцать деловых районов: Центральный деловой район (арендные ставки для категории А - $879, для категории В $665), Садовое кольцо - юг, Садовое кольцо - запад, Садовое кольцо - север, Садовое кольцо - восток (арендные ставки варьируются в пределах $710- $748 и $528 - $568 для категорий А и В соответственно), Третье Транспортное кольцо (ТТК) - юг, ТТК - запад, ТТК - север, ТТК - восток ($625 - $770 и $523 - $650 для категорий А и В соответственно ) и, наконец, Четвертое транспортное кольцо (ЧТК) - юг, ЧТК - запад, ЧТК - север, ЧТК - восток.
При этом, как признают эксперты Knight Frank, пока для последних четырех деловых районов характерно преобладание офисов класса В (арендные ставки здесь колеблются в пределах $463 - $535), а появление офисов класса А возможно только в районе ВДНХ (арендные ставки на уровне $623) и в пойме реке Сетунь (арендные ставки на уровне $688). За пределами Четвертого транспортного кольца существование офисной недвижимости высшей категории аналитики считают вероятным пока лишь вдоль Рублевского шоссе (арендные ставки от $542).
В то же время, обращает внимание директор департамента консалтинга компании Becar Commercial Property Moscow Роман Соков, из офисных центров, запланированных к вводу в 2007 году, более 80% расположены уже за пределами Садового кольца. 42% подобных зданий, отмечает эксперт, будет находиться между Садовым и Третьим транспортным кольцами, а еще 41% - между ТТК и МКАД.
"Территории за пределами центра города продолжают активно осваиваться девелоперами, что обусловлено дефицитом свободных участков и затруднительной процедурой получения права на реализацию проекта в центре города, - указывает Р.Соков. - При этом участки, расположенные за пределами Садового кольца дают возможность создания крупномасштабных проектов с развитой инфраструктурой".
Берем больше
Также кардинальным для рынка изменением эксперты считают превышение по ряду сделок аренды порога в 20 и даже 30 тыс. кв. метров.
Так, компании PriceWaterhouseCoopers и Deloitte арендовали в бизнес-центре "Белая площадь" офисные помещения площадью 32,4 и 29 тыс. кв. метров соответственно. Компания "Вымпелком" (торговая марка "Билайн") заключила договор аренды на офисы в "Эрмитаж Плаза" площадью 31,6 тыс. кв. метров.
"Еще в 2006 году, до того, как "Вымпелком" заключил первый в истории московского рынка договор аренды на площадь свыше 30 тыс. кв. метров, самым большим считался договор на 18 тыс. кв. метров", - напоминает И.Флорова.
С ней согласны и аналитики в Knight Frank, по подсчетам которых в 2006 году более 20 российских и международных компаний приобрели или арендовали помещения свыше десяти кв. метров (3%, по данным компании, от всей заключенных сделок). Статистика компании показывает, отмечают они, что около 37% сделок с арендой офисов пришлось в прошлом году на объем 1000 - 2000 кв. метров, что вдвое выше, чем показатель 2005 года (17%).
Вместе с тем, специалисты Becar Commercial Property Moscow указывают, что, по их данным, несмотря на увеличение числа сделок на большие площади, наиболее востребованными среди потенциальных клиентов по-прежнему остаются офисные блоки площадью до 200 кв.метров. На них приходится около 60% спроса. 23% арендаторов планируют снять офисы размером 200 - 400 кв. метров, 11% - размером 400 - 800 кв. метров и только 6% - офисы размером - от 800 кв. метров.
Перспективы развития
Рынок офисной недвижимости по-прежнему остается одним из самых привлекательных и самых надежных с точки зрения инвестиций сегментов коммерческой недвижимости в Москве, уверяют представители всех опрошенных "ИФ-Недвижимость" консалтинговых компаний. По итогам 2006 года, говорят они, в сегмент офисов было вложено порядка $1 млрд, даже несмотря на то, что минимальная ставка капитализации (вычисляется как отношение чистого эксплуатационного дохода к цене приобретения) в офисной недвижимости является самой консервативной и не превышает 9 - 9,5%.
В сегментах торговой и складской недвижимости этот показатель незначительно, но все-таки выше - 10 - 10,5% и 11 - 12% соответственно (обзор этих сегментов рынка читайте на следующей неделе).
"Если на конец 2005 года общий объем офисных площадей составлял 4,7 млн кв. метров, то на конец 2006 года объем площадей составил 5,8 млн кв. метров. К декабрю же 2007 года эта цифра может достичь, по нашим прогнозам, 7 млн кв. метров", - отмечают в Jones Lang LaSalle.
И.Флорова также говорит о том, что в этом году объем нового строительства должен быть более 1 млн кв. метров, что "значительно превосходит показатели 2006 года". В частности, она напоминает, что во втором квартале 2007 года должно быть завершено строительство бизнес-центра "Серебряный город" площадью 40 тыс. кв. метров, в третьем - бизнес-центров "Ситидел", "Северная Башня" и "Башня на Набережной" на рамках проекта "Москва-Сити" площадью 43 тыс., 55 тыс, и 100 тыс. кв. метров.
Специалист также указывает, что, по всей вероятности, прошлый год был последним, когда основной объем качественных офисных площадей вводился в пределах Садового кольцо. "Общий объем новых офисных зданий, сдаваемых в этом году в зоне центральной деловой активности, - констатирует она, - выгляди достаточно скромно - 150 тыс. кв. метров".
По данным Colliers International, объем нового строительства и реконструкции качественных офисов в 2007 году можно ожидать на уровне 1,5 млн кв. метров. В 2008 году, полагают аналитики, данный показатель поднимется до 1 млн 750 тыс. кв. метра. При этом, как ожидают в компании, во вводимых площадях будет все меньше доля офисной недвижимости категории В - не больше 60% в этом году и не больше 57% в следующем.
За счет такого большого прибавления в обоих классах, по словам представителей Colliers International, темпы роста как арендных ставок по офисам, так и цен продажи могут несколько сократиться - до 5 - 7% в год в классах А и В.
Таким образом, этот год сегмент офисной недвижимости имеет все шансы закончить со ставкой аренды для офисов категории А в $790 - $1300 за кв. метр в год, категории В+ - со ставкой в $570 - $540, и категории В- - со ставкой в $400 - $550. Стоимость покупки будет составлять соответственно $5500 - $7500 за кв.метр для офисов класса А, $4000 - $6000 для офисов класса В+ и $1800 - $3000 для офисов класса В-.
Однако дефицит офисов как минимум класса А в Москве в ближайшее время все же неизбежен, подчеркивают в компании Poul‘s Yard. "В 2007 году будет принята новая классификация офисных зданий в Москве, - рассказывают эксперты. - Требования, предъявляемые к офисам высокого класса в ней намного жестче. В результате часть бизнес-центров, позиционируемых сейчас как класс А, опустятся на уровень ниже, что отразится на общем соотношении офисных площадей классов А и В, существенно увеличив объем площадей класса В, но уменьшив на рынке объем офисов класса А".
По прогнозам Knight Frank, в ближайшие четыре-пять лет не стоит ждать насыщения рынка офисной недвижимости, поскольку на качественные площади класса А и В спрос по-прежнему превышает предложение. "Это происходит вследствие расширения, роста как российских, так и зарубежных компаний, а также задержек строительства и переноса сроков ввода в эксплуатацию многих проектов на более поздний период", - резюмируют аналитики, отмечая, что выход самых интересных и перспективных объектов офисной недвижимости - "Легенда Цветного" (112 тыс. кв. метров), "Сахаров Плаза" (132 тыс. кв. метров), "Миракс Плаза" (368 тыс. кв. метров), "Галс-Парк" (390 тыс. кв. метров), делового центра "Слава" (440 тыс. кв. метров), Нагатино-i-Land (900 тыс. кв. метров), ММДЦ "Москва-Сити" (1,8 млн кв. метров) и Большого Сити (9 млн 850 тыс. кв. метров) - еще впереди.
