Российский рынок недвижимости продолжает играть в IPO. Одни девелоперские компании активно прокладывают дорогу на рынок заемного капитала. Другие не торопятся с размещением в связи с кризисом в сфере недвижимости. Для третьих IPO - "не наш метод", поскольку выход из тени может поставить под удар финансовую стабильность предприятия.
Почему это выгодно
По итогам первого полугодия 2007 года объем российского рынка IPO составил $18,8 млрд (данные аналитической группы ReDeal). Среди российских компаний, разместивших свои акции на биржах, девелоперские и строительные занимают второе место (17,7% от общего объема) после финансистов.
Существуют три веские причины выхода на IPO. Главная из них, по мнению Ильи Кутнова, директора отдела рынки капитала компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko - это получение дополнительного источника финансирования для развития бизнеса компаний. Публичные рынки позволяют довольно быстро привлекать большие объемы средств, направляемых на развитие проектов.
Вторая причина заключается в том, что после проведения IPO ощутимо увеличивается капитализация компании, что позволяет ее акционерам выгодно продать часть своего пакета.
Наконец, третья причина - это получение официального статуса публичной компании, что помимо морального удовлетворения значительно облегчает любые сделки. "Публичный статус способствует привлечению долговых инструментов. Как кредитов, так и облигаций", - подтверждает И.Кутнов.
В основном, российские девелоперы предпочитают размещаться на западных биржах. "При выборе площадки многое зависит от позиции менеджмента компании и опыта организаторов размещения (например, учитывается больший опыт работы с западными фондами, которые не представлены в России)", - считает Владимир Сергиевский, аналитик инвестиционной компании "ФИНАМ". Западные фондовые биржи имеют большую ликвидность, что делает их предпочтительными для крупных размещений. "Отдельные девелоперы формально являются западными структурами. Перевод активов на российское юридическое лицо для них зачастую связан с дополнительными налоговыми издержками. Поэтому до запуска механизма РДР (российская депозитарная расписка) у них просто нет другого выбора, кроме размещения за рубежом", - поясняет В.Сергиевский.
Однако у малых площадок РТС и ММВБ есть свои преимущества для проведения IPO компаний небольшой и средней капитализации. На российских площадках, прежде всего, более простые условия прохождения листинга, например, меньше требований по раскрытию информации.
В целом выбор биржи зависит от суммы и готовности компании к той или иной площадке. Например, для размещения на Лондонской бирже необходимо предоставить аудиторскую проверку за три года, на РТС - за два. "Кроме того, альтернативные площадки обеспечивают дополнительную защиту инвесторов. В частности, за счет наличия института листинговых агентов и маркет-мейкеров. Как результат, компания, которая вряд ли могла бы пройти листинг на основной площадке, все-таки получает возможность для успешного публичного размещения своих ценных бумаг", - рассказывает В.Сергиевский.
Почему это может быть невыгодно
Выход на IPO подходит не для всех компаний. Ряд девелоперов не хотят становиться публичными. "Многие компании хотят выйти на IPO, но не для всех это подходит, и не всем это нужно, поскольку существуют другие способы привлечения денег и кредитов на развитие", - считает И.Кутнов.
Тем более, что само размещение и подготовка к нему - удовольствие не из дешевых. Цена IPO состоит из комиссии инвестиционного банка от выхода на биржу, а также из фиксированных расходов компании на услуги юристов, налоговых и прочих консультантов. "За полученный 1 млрд долларов в ходе размещении на IPO комиссия банка составит примерно 2-3%, а фиксированные расходы на консультантов - около 2 млн долларов, - приводит расчет Брэд Дуглас, директор PricewaterhouseCoopers. - Причем, комиссия инвестбанка может варьироваться. В ряде случаях в США она может достигать 5%".
Помимо того, что размещение и подготовка к IPO стоит больших денег, компаниям с маленькой капитализацией просто не имеет смысла выходить на биржу. Они не смогут привлечь достаточно средств, поэтому размещаться им просто не рентабельно.
Не стоит сбрасывать со счетов и то обстоятельство, что еще недавно строительный рынок в России был одним из самых закрытых. До сих пор не все игроки могут и хотят открывать свой бизнес. И даже если таковое желание у них возникнет, вряд ли за короткое время ряд подобных компаний смогут провести аудит и подготовить все финансовые отчетные документы.
Новое пополнение
В ближайшее время число размещений девелоперских компаний возрастет. Так, о своих планах на размещение заявили в компании Тельмана Исмаилова. Группа АСТ собирается в 2008 году разместить 10-15% акций на Лондонской фондовой бирже. Компания "Промсвязьнедвижимость" в ближайшие два года также планирует выход на IPO. На очереди - MIRAX Group, которая готовит размещение акций одного из своих крупных проектов, за которым должно последовать и публичное размещение на бирже. Компания "ДОН-Строй" в преддверии IPO занимается реорганизацией с целью выстроить прозрачную структуру с международной отчетностью. Компания "СТ Групп" также смотрит в этом направлении. Девелоперская компания Coalco Development, принадлежащая Василию Анисимову, планирует первичное публичное размещение миноритарного пакета акций на Лондонской фондовой бирже до конца 2007 года, сообщают СМИ.
Уже в ноябре 2007 года публичное размещение акций планирует провести группа "ЛСР" - один из крупнейших игроков строительного рынка Санкт-Петербурга. До конца текущего года выйдет на IPO и другая питерская компания - "Теорема", управляющая объектами коммерческой недвижимости. Еще два "питерца" - "Эталон-ЛенСпецСМУ" и "Макромир" - планируют совершить первичное размещение в обозримом будущем.
Корпорация "Перспектива" в середине 2008 года намерена разместить 25% своей будущей управляющей компании на открытом рынке двумя траншами - по 10% и 15%. Объем размещения небольшой - около $200 млн. DVI Group планирует провести IPO в 2008 году. Самые долгоиграющие планы у пермской "Камской долины" - компания заявила о своих планах выйти на биржу к 2010 году.
Но планы - планами, а до реального размещения дойдут немногие. "Скорее всего, в этом году разместятся только "Открытые инвестиции", - полагает В.Сергиевский из "ФИНАМ", - а большинство других игроков перенесут свой выход на биржу. Тем не менее, девелоперы продолжат демонстрировать высокую активность в этой сфере.
В ближайшие три-четыре года можно ожидать ежегодного выхода на IPO не менее 5-7 игроков ежегодно ".
Нашим кризис не помеха
Судя по всему, российских девелоперов не пугает нынешняя ситуация на рынке как отечественной, так и западной недвижимости. В худшем случае, ряд компаний могут отсрочить первичное размещение до того момента, как ситуация прояснится. Так полагает, в частности, И.Кутнов, который рекомендует "подумать об отсрочке IPO, поскольку в этом году ведущие инвестбанки ожидают значительные убытки, связанные с потерями на рынке subprime. Возможно, инвестиции в сегмент недвижимости будут приостановлены или очень ограничены".
В целом, эксперты расходятся в прогнозах и затрудняются ответить, чем закончится кризис недвижимости в США и Западной Европе. "Многое зависит от того, что именно американское правительство предпримет в отношении кредитных ставок, - предполагает Б.Дуглас. - Сейчас обсуждается их возможное повышение, что может негативно отразиться и на фондовом рынке и, в частности, на размещениях компаний сектора недвижимости.
Российский рынок недвижимости на данный момент несколько перегрет, а многие компании, возможно, переоценены.
Довольно много девелоперов заявили о своих планах по выходу на IPO, но фактических размещений - единицы".
"До завершения кризиса размещаться будет достаточно сложно, - подтверждает В. Сергиевский. - Инвесторы слишком дорожат деньгами, чтобы вкладывать их в развивающиеся рынки, тем более что рыночная история акций российских девелоперов далеко не всегда выглядит достаточно привлекательно". Правда, если ориентироваться на отечественных инвесторов, то шансы на проведение успешного размещения возрастают - пока российский рынок недвижимости кризис ликвидности затронул в небольшой степени.
Самый оптимистичный прогноз по ситуации дает Дмитрий Снесарь, руководитель инвестиционного банковского направления Deutsch Bank. Он считает, что "в России нет и в ближайшее время не предвидится никакого кризиса недвижимости, который затронул бы какие-либо российские девелоперские компании. Не существует никаких макроэкономических причин, которые указывают на то, что акции наших компаний не будут покупать на биржах. Они (компании) находятся на более выигрышных позициях, чем игроки на рынках США и Западной Европы".
В целом, выход российских девелоперских компаний на биржу воспринимается уже как сложившаяся тенденция. "Компаниям нужны деньги, поскольку кредитов стало недостаточно для развития и привлекать их сложнее. Поэтому выход на IPO - вполне логичный шаг для девелоперов в данной ситуации. Помимо первичного размещения, девелоперы также могут выпускать такие квазиинструменты, как конвертируемые облигации", - рассказывает Д.Снесарь.
Сегодня интерес к российскому девелопменту среди инвесторов находится на достаточно высоком уровне, что подтверждается ростом прямых инвестиций зарубежных фондов в этот сегмент российской экономики. Эксперты считают, что в ближайшее время можно будет увидеть выход на IPO российских компаний, работающих в таких секторах, как жилая, коммерческая недвижимость, а также в строительном секторе. В настоящее время коммерческая недвижимость находится в стадии активного роста, и уже многие компании из этого сегмента заявили о своих планах размещения на лондонской бирже. Примеры для подражания у них уже есть (см. справку).
Откладывать в отдаленное будущее выход на биржу, чтобы потом, образно говоря, толкаться на ней локтями, нецелесообразно. Слишком большое число акций девелоперских компаний может привести к снижению интереса инвесторов к этому сектору. В конце концов, еще три года назад девелоперу было достаточно заявить о своих планах когда-нибудь выйти на IPO, чтобы привлечь к себе интерес. Теперь его придется зарабатывать реальным размещением.
Справка
Одной из первых компаний, разместивших свои акции, стала дочерняя структура холдинга "Интеррос" "Открытые инвестиции". В 2004 году компания в ходе IPO привлекла $68,8 млн, разместив 38,5% акций среди инвесторов. В 2005 году фонд Raven Russiа, созданный для инвестиций в складскую недвижимость в России, привлек в ходе IPO более $266 млн. Весной уже нынешнего года компания за счет дополнительного размещения получила еще $500 млн.
В 2006 году дочерняя структура АФК "Система" компания "Система-Галс" провела IPO на Лондонской фондовой бирже (LSE), продав 18% акций за $432 млн. Компания Mirland Development, входящая в холдинг Fishman Group в ходе IPO привлекла $293 млн. В том же году Mirland Development продала на LSE 30% акций и привлекла около $282 млн. Девелопер элитной недвижимость RGI International, входящий в ROSE Group, привлек в результате IPO на LSE $192 млн, разместив 31% акций среди инвесторов.
В 2007 году девелопер РТМ (входит в структуру холдинга "Марта"), специализирующийся на развитии торгово-развлекательных центров в российских регионах, разместил 25,8% акций в ходе чего привлек $80 млн. Размещение прошло на российской площадке (РТС). Размещение акций совершила компания AFI Development (создана подконтрольной Льву Леваеву группой Africa Israel для реализации проектов на рынке российской недвижимости). Девелопер разместил 19% акций и привлек в рамках IPO на LSE $1,4 млрд. Последнее на сегодняшний день IPO - группа компаний "ПИК" разместила 15,64% акции и привлекла на LSE $1,85 млрд.
Сергей Велесевич
