Волны свежих негативных макроэкономических показателей свидетельствуют о рецессии крупнейшей в мире экономики США, и на этом фоне девальвируется само понятие "кредит" (credo - я верю). В этом году дешевой ипотеки в России точно не будет, получить кредит на покупку жилья тоже будет непросто. По прогнозам экспертов, пока жилая недвижимость будет расти в цене - как вследствие инфляционных ожиданий, так и по причине удорожания заемных средств. Однако они предупреждают, что на фоне снижения платежеспособного спроса в перспективе рынок жилья может просто "сдуться".
Болевые точки
История не терпит сослагательного наклонения. Сегодня никто не станет фантазировать на тему, как бы развивалась мировая экономика, если бы не обвал американского рынка ипотеки, пик которого пришелся на лето-осень 2007 года.
Кризисная ситуация на рынке недвижимости США возникла год назад. На фоне перепроизводства квадратных метров началось падение цен на жилье, и пузырь рисковых кредитов subprime (они выдавались без жесткого отбора заемщиков с минимальным первоначальным взносом и возможностью отсрочки платежей) стал лопаться. Части заемщиков было выгоднее возвращать банку не деньги, а находящуюся в залоге недвижимость. Другие стали погашать кредиты досрочно, чтобы не платить по старым ценам за подешевевшие дома.
Увеличение числа дефолтов и досрочных возвратов привело к излишкам у банков свободных средств - возникла проблема с их размещением. Заметим, что при объеме американской ипотеки в $10 трлн на долю кредитов subprime приходится всего $700-800 млрд, и вмешайся государство вовремя хаоса бы не возникло (в Министерстве жилищной политики и развития городов отслеживали ситуацию и знали о проблемах, но повлиять на рыночную политику не могли в силу отсутствия полномочий).
Но сегодня мы имеем то, что имеем: искусственное стимулирование американской экономики, в том числе и за счет раздачи рисковых ипотечных кредитов, обернулось в итоге банкротством финансовых структур по всему миру. Новый год начался с сообщения о списании убытков крупнейшей брокерской компанией Merrill Lynch на сумму $15 млрд и Citigroup на сумму $9,83 млрд, вызванных списанием активов на сумму $18,1 млрд. Всего же в 2007 году списания Merrill Lynch превысили $22 млрд, Citigroup - $35 млрд.
Оценки суммарных потерь финансовых институтов разнятся: так, рейтинговое агентство Moody‘s полагает, что этот показатель достигнет $450 млрд, а Федеральная резервная система (ФРС) США приводит более утешительную цифру в $150 млрд. Время покажет, чей прогноз окажется более точным.
Однако как о свершившемся факте можно говорить о кризисе доверия на рынке банковских заимствований: сначала банки перестали выдавать друг другу дешевые кредиты, затем сделки по секьютиризации были отложены большинством банков, вслед за этим начался международный кризис ликвидности.
"Как и прочие страны БРИК (Бразилия, Россия, Индия и Китай ), Россия не имеет иммунитета от глобального кризиса", - заявил журналистам 23 января 2008 года в Москве председатель совета директоров, главный исполнительный директор Merrill Lynch Джон Тейн. При этом он, однако, отметил, что российскую экономику может защитить рост цен на нефть. На этой же неделе громкие заявления сделал экс-глава правительства РФ, руководитель Института экономики переходного периода (ИЭПП) Егор Гайдар.
"Если правительство не изменит финансовую политику после начала мирового спада, то последствия для России могут быть катастрофическими", - заявил Е. Гайдар на заседании ученого совета ИЭПП. Он предупредил об опасности укрепления рубля путем увеличения госрасходов в 2008-2010 годах и использования средств золотовалютного резерва.
"На мой взгляд, Егор Гайдар не преувеличивает опасность замедления мировой экономики и связанные с этим новые риски для России", - приводит слова замглавы Минфина Сергей Шаталов одна из газет. По словам С. Шаталова, изменение мировой конъюнктуры потребует от правительства конкретных действий и, возможно, изменения денежно-кредитной политики.
Дешевые деньги закончились - ипотека будет дорожать
Впрочем, последствия международного кризиса уже ощущаются на российских рынках, в частности на рынке ипотечного жилищного кредитования. Аналитики признают, что от глобальных катаклизмов этот сегмент спасла только "недоразвитость" отечественной ипотеки. Дело в том, что объемы отечественной и американской ипотеки несопоставимы: на конец прошлого года в России объем ипотечных активов составил около 2% от ВВП, а в США - более 50%.
И все-таки он дрогнул. Долгосрочные кредиты внутри страны зачастую выдавались под взятые за рубежом краткосрочные кредиты в надежде на их рефинансирование. В условиях продолжающегося кризиса это стало проблематичным. Столкнувшись с дефицитом "дешевых денег", многие российские банки вовсе свернули ипотечные программы. По данным Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН), за 2007 год количество банков, предлагающих ипотечное кредитование, уменьшилось на 4%, а количество ипотечных программ, предлагаемых различными банками в столице, сократилось на 11%.
По другим оценкам, более 9% банков фактически ушли с ипотечного рынка, приостановив или сократив до минимума свои ипотечные программы.
"У российских банков во втором полугодии 2007 года ограничились возможности заимствования и по объему, и по условиям. Причем как на внешнем, так и на внутреннем рынке. Ожидания, связанные с ростом ресурсной базы, пока не оправдались. Прирост активов оказался меньше, чем прогнозировалось", - считает руководитель Центра макроэкономических исследований "БДО Юникон" Елена Матросова.
Но это не единственное следствие кризиса. Часть банков, особенно зависящих от зарубежных заимствований, была вынуждена пересмотреть ставки в сторону повышения. В конце 2007 года у лидеров ипотечного рынка кредиты подорожали на 0,5 - 2%, в банках средней руки - на 3 - 5%. И если в начале прошлого года ипотечный кредит можно было получить под 8% годовых, то сейчас средняя ставка по рынку составляет 12% -14% в рублях и 11,5% в валюте.
Правда, недавно Банк Москвы объявил о запуске программы ипотечного кредитования в иенах под 6% годовых, но с учетом волатильности японской валюты это тоже может оказаться не слишком дешевым удовольствием.
"Тенденция роста ставок по ипотечным кредитам сохранится и в 2008 году", - рассказал "ИФ-Недвижимость" временно исполняющий обязанности директора департамента ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов. По словам эксперта, прогнозные оценки по росту ставок кредитования делать пока рано, ситуация станет понятной в конце февраля или в марте. "Но ставки вырастут, поскольку стоимость ресурсов стала выше", - уверен В. Шаламов.
"Все проекты сейчас особенно подвергаются серьезным испытаниям в результате текущего кризиса на мировых финансовых рынках. Последствием кризиса явилось резкое увеличение стоимости привлечения, а в некоторых случаях и полное прекращение предоставления заемных средств, - рассказал "ИФ-Недвижимость" первый заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Руслан Исеев. - Происходит глобальная переоценка инвесторами прежних уровней риска, и возврата к прежним ставкам в обозримом будущем не предвидится".
"Не исключено, что ставки по кредитам в 2008 году вырастут на 1-2 процентных пункта", - предполагает вице-президент Ассоциации строителей России, председатель НАУИР, гендиректор RuMAC Владимир Пономарев.
Ипотечных "отказников" становится все больше
Еще одним следствием кризиса стало стремление банков минимизировать свои риски за счет увеличения размера первоначального взноса заемщика. "Тенденция к появлению программ с минимальным и нулевым первоначальным взносом к концу осени прошлого года сменилась на увеличение первоначального взноса, сокращению ряда программ на рынке", - отмечает Р. Исеев.
В канун Нового года федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) утвердило новые условия кредитования: для кредитов от 1,5 млн рублей, размер минимального первоначального взноса увеличен с 10% до 20%. Возраст заемщика на момент погашения кредита по стандартам АИЖК не должен превышать 65 лет (ранее - 75 лет). Должно быть не более двух созаемщиков (раньше можно было 4, исключение сделано только для родственников). Зачастую применяются ограничения по максимальной сумме кредита.
Уже факт, что теперь в долг на покупку квартиры охотнее дают молодым, здоровым и подтверждающим документально свою платежеспособность. И если раньше в расчет принимались различные источники доходов потенциального заемщика, то сейчас предпочтение отдается справкам по форме 2НДФЛ о "белой" зарплате и имеющимся недвижимым активам. Кроме того, банки не афишируют этого требования, но при собеседовании настоятельно рекомендуют привести парочку поручителей, зарплата которых не уступает зарплате заемщика.
"Важно, что акцент сделан на качество кредитного андеррайтинга и решения вопросов диверсификации рисков при фондировании", - подчеркнул Р. Исеев, комментируя сегодняшнюю стратегию банков-кредиторов. То, что лояльная политика банков в отношении ипотечных заемщиков сменилась на жесткий андеррайтинг, подтверждают и аналитики из Московского Бизнес-клуба. "Безусловно, во многом негативные последствия кризиса уже преодолены, но рынок претерпел безвозвратные изменения, и будет развиваться абсолютно по другому сценарию", - утверждают собеседники "ИФ-Недвижимость".
Однако большинство опрошенных "ИФ-Недвижимость" экспертов отмечают, что успокаиваться рано: серьезные рецидивы кризиса могут произойти после подведения итогов первого квартала 2008 года. "По итогам марта на Западе станет известно, продолжится ли волна списания убытков. И тогда мы увидим очередной виток роста ставок по кредитам на покупку жилья в России", - прогнозируют они.
Если этот прогноз оправдается, ипотечные кредиты для россиян станут еще менее доступными. По оценкам банкам, в этом году число "отказников" составит 15% от всех обращающихся за кредитом, тогда как до кризиса банки давали отрицательное заключение по 5% заявок.
Стоит ли ждать заокеанских сюрпризов
В последнее время госаппарат США всячески пытается сдержать кризис кредитов subprime. Во вторник 22 января неожиданно состоялось внеочередное заседание ФРС, на котором было объявлено о сокращении ставки сразу на три четверти процентных пункта (такое сокращение произошло впервые с 1984 года - прим. Ред. "ИФ-Недвижимость). Сокращение стоимости заимствования до 3,5% - это еще не все. Ожидается, что на заседании ФРС 29-30 января ставка будет снижена еще на 0,5%.
Основные мотивы снижения ставки - стимуляция экономического роста и облегчение долгового бремени заемщикам. С этой же целью в США предложен план изменения выплат по взятым ранее ипотечным кредитам: речь идет о замораживании ипотечных ставок в секторе subprime. Кроме того, ФРС планирует предпринять совместные действия с Центробанками других стран с целью решения проблем с кризисом ликвидности.
Пессимисты ставят под сомнение эффективность этих мер. "Практически все ожидают в первом квартале 2008 года крайне негативные экономические показатели", - отмечают в Deutsche Bank Private Wealth. На этом фоне снижение процентной ставки не поможет, поскольку "эта мера запоздалая и не соответствует уровню проблемы".
Оптимисты считают, что предпринятые усилия могут послужить хорошей поддержкой для американской экономики и снижения напряженности на мировых финансовых рынках. "США уже прошли критический минимум, а со "дна" есть только дорога наверх", - полагает В. Пономарев.
"Американский кризис принес сугубо финансовые проблемы. Сейчас они начинают решаться, и информация о списании убытков Merrill Lynch и Citigroup - это, скорее, хорошая новость. Потому что главной проблемой была неизвестность, пик этого кризиса неизвестности пришелся на октябрь 2007 года, - считает управляющий директор, главный экономист ИФК "Тройка-Диалог" Евгений Гавриленков. - Сейчас у США достаточно денег и есть желание принимать меры".
Рынок недвижимости: быки или медведи
Учитывая огромный спрос на недвижимость в России и ограниченное предложение (по оценкам правительства, ежегодно в стране сдается 65 млн. кв. метров, а спрос составляет не менее чем 100 млн. кв. метров), аналитики ИФК "Тройка Диалог" не ожидают спада в этом секторе, подобного наблюдаемому в США.
"Мы активно занимали на внешних рынках в 2006- первом полугодии 2007 года. В третьем квартале прошлого года - холодный душ. Замедлился приток иностранных денег, и умеренный объем заимствований привел к тому, что в рублевом эквиваленте цены на недвижимость расти перестали. Но это краткосрочное влияние, - считает главный экономист ИФК "Тройка-Диалог" Евгений Гавриленков. - Наш ипотечный рынок не в такой степени заемный, как в Великобритании и других странах".
Отчеты столичных риелторских компаний за январь этого года также свидетельствуют о том, что американский ипотечный кризис не сильно сказался на рынке недвижимости. За неделю с 14 по 21 января средняя стоимость кв. метра (без учета стоимости элитного жилья) в Москве выросла на 0,6% и составила $4529.
Не стоит искать причинно-следственную связь между глобальным международным кризисом и падением российского фондового рынка в последние дни, считают эксперты. Тем более, не следует связывать международный кризис с рынком недвижимости России - таково мнение руководителя аналитического центра "Индексы рынка недвижимости" (IRN) Олег Репченко.
"Падение фондового рынка не связано с международным кризисом. Это краткосрочная тенденция, обвалы уже не раз случались. Фондовому рынку свойственна волатильность, тогда как рынок недвижимости более инертный. Что касается влияния на российский рынок недвижимости американского ипотечного кризиса, то оно опосредовано - через стоимость заемных денег", - рассказал О. Репченко "ИФ-Недвижимость".
По мнению многих финансовых аналитиков, говорит О. Репченко, через две - три недели ситуация выправится, и индексы пойдут вверх, а еще спустя некоторое время, положение дел на фондовом рынке полностью нормализуется.
По этой причине аналитики (IRN) не считают нужным пересматривать свой прогноз на 2008 год. По их данным, цены на жилье в Москве могут расти умеренными темпами, порядка 15-20% в валюте или 10-15% в рублях за год (то есть на 1-2% в месяц), либо же остаться примерно постоянными, на нынешнем уровне. В ближнем Подмосковье, во многом уже интегрированном в рынок недвижимости Москвы, динамика цен будет примерно такая же.
С другой стороны, предполагает О. Репченко, продолжение кризиса на фондовом рынке, может стать поводом для активизации рынка недвижимости. "Двумя основными инвестиционными инструментами выступают фондовый рынок и рынок недвижимости, и они нередко ведут себя как сообщающиеся сосуды. При падении котировок на фондовом рынке, может произойти переток инвестиций из ценных бумаг в недвижимость, - продолжает аналитик. - Скорее всего, инвесторов заинтересуют объекты коммерческой недвижимости, земельные участки, а также элитные дома и квартиры. Другими словами, часть инвестиционных средств будет перенаправлена в недвижимость, и это станет одной из причин, которая будет хоть и небольшими темпами, но подталкивать цены на недвижимость вверх".
Исходя из этого прогноза, диктовать правила на рынке будут "быки", пусть и не очень активно, но все-таки играющие на повышение.
Впрочем, при изучении прогноза IRN на 2008 год обращаем внимание на следующее рассуждение: "Важной "подушкой безопасности", предохраняющей цены на жилье от заметного падения, является ипотека. Последний ценовой скачок на столичное жилье как раз совпал с тем временем, когда ипотека стала доступной, и прекратился, когда основная масса ипотечных покупателей оказалась неспособной угнаться за ценами".
Если учесть, что рынок ипотеки вследствие кризиса заметно сузился, можно предположить, что это обстоятельство потянет цены на недвижимость вниз. Таким образом, "медведей" тоже сбрасывать со счета нельзя.
Эту точку зрения разделяет один из высокопоставленных чиновников московского правительства, который на условиях анонимности поделился с "ИФ-Недвижимость" своими опасениями: "Сужение ипотечного рынка, удорожание заемных средств, инфляционные ожидания могут повлечь за собой замораживание строительных проектов (как жилых, так и коммерческих). Если у людей не будет "живых" денег на покупку недвижимости, рынок затоварится. Так уже было после кризиса 1998 года. Тогда с некоторой отсрочкой будет обвал рынка недвижимости, который повлечет за собой проблемы всей строительной отрасли и всех отраслей, так или иначе вовлеченных в процесс строительства".
"Если дело дойдет до системного экономического кризиса, рынок недвижимости обязательно отреагирует на общую финансовую ситуацию в стране. Так произошло после дефолта, случившегося в 1998 году, когда цена на недвижимость упала", - соглашается О. Репченко.
Но при этом эксперт уверен, что сегодня у России нет явных предпосылок для общего кризиса, как в 1998 году, да и влияние США на нашу страну за последние годы значительно ослабло. "Такие кризисы случаются либо в "банановых" республиках (в 98-м году под российскими активами не было основы), либо при перепроизводстве, как сейчас в США, когда никому уже ничего не нужно. Мы переживаем период, когда у нас есть свое производство, когда цены на нефть растут - значит, нет оснований для дефолта, но в то же время нет кризиса перепроизводства", - заявил "ИФ-Недвижимость" О. Репченко.
В этом году, как ожидают аналитики, наиболее активно будет развиваться земельный рынок России. "Цены на недвижимость большей частью уже сравнялись с европейскими, так что их повышение не может оставаться основным двигателем роста, - рассказал Е. Гавриленков "ИФ-Недвижимость". - Скорее, им станет обычный для этого сектора фактор - способность девелоперов получать прибыль, дешево покупая участки земли, застраивая их и продавая по рыночной цене. Как представляется, крупные компании все еще способны приобретать участки довольно дешево, используя свои связи в органах власти и то влияние, которым они обладают как крупные подрядчики, а значит, даже при стабильных ценах на недвижимость у них есть возможность получать большую прибыль".
Аналитики ИФК "Тройка Диалог" пояснили "ИФ-Недвижимость" : "Земля в России стоит более чем в 10 раз дешевле европейской - в свое время столь же сильно недооценены были многие российские активы, дисконт которых с тех пор резко сократился".
По данным компании, гектар высококачественной сельскохозяйственной земли в европейской части России стоит $400-700, а в Западной Европе - $7-10 тыс. Иными словами, российская земля в 10-15 раз дешевле европейской - так что оснований для роста достаточно.
Другой вопрос в том, кто ее будет покупать по заоблачным ценам. Пока с новой ценовой нагрузкой справляются девелоперы в Сочи. Однако как долго продлится "олимпийская" эйфория в условиях кризиса банковской ликвидности никто предсказать не берется. Все будет зависеть от политики нового главы государства и кабинета министров.
