Девелоперы ждут Генплана, четких правил игры и адекватных цен на землю
В Большом Сочи практически встали продажи во всех сегментах жилой недвижимости. Особенно заметна стагнация в сегменте новостроек, находящихся на начальной стадии строительства. Активность наблюдается лишь на вторичном рынке – правда, покупаются и продаются лишь квартиры эконом-класса.
Ожидания инвесторов, наступившие после "Гватемальской ночи", когда после объявления Сочи столицей зимней Олимпиады 2014 года цены на квадратные метры в городе подскочили в разы, также не оправдались. Отсутствие Генплана развития города, неразвитость инженерной инфраструктуры, нечеткие правила игры на сочинском рынке строительства охладило пыл потенциальных инвесторов. Вернутся ли они в Сочи в этом году – вопрос открытый.
Сочинские цены на жилье догнали московские и остановились
Основной объем новых строительных проектов в Сочи и сделок с недвижимостью пришелся в Сочи на 2006-2007 годы. Наиболее преуспевают в этом Центральный, Хостинский, Адлерский и Лазаревский районы Большого Сочи.
По данным компании Blackwood, в основном покупки совершались по ценам от $1500 до $2500 за кв. метр, а основными покупателями жилья были иногородние. После объявления Сочи олимпийской столицей произошел огромный скачок цен, и тенденция роста сохранялась в течение года, однако не столь заметными рывками.
Наибольший рост пришелся летние месяцы лета 2007 года: в некоторых случаях фиксировался и 100% рост. К концу года и в начале 2008-го рост цен остановился: за первый квартал текущего года они выросли в среднем на 4,5%.
На данный момент сочинские цены на жилую недвижимость сравнялись с московскими. По оценке консультантов, сейчас средняя цена составляет около $4300 за кв. метр.
По данным Blackwood, за первый квартал 2008 года в эконом-классе рост цен составил - 9,4% ($3120 за кв. метр), в бизнес-классе — 6,3% ($4786 за кв. метр), элитное жилье подорожало в среднем на 1,1% ($9 102 за кв. метр).
Портрет покупателя жилой недвижимости на черноморском курорте
В связи резким скачком цен на жилую недвижимость в Сочи изменилась и структура спроса. Раньше основными покупателями были жители Москвы, Санкт-Петербурга, нефтяники и уже только потом местные жители. Как говорят риэлторы, основная масса сделок с недвижимостью происходила с инвестиционной целью, жилье на курорте приобреталось также как "второе" для отдыха, и лишь около четверти покупателей приобретали квартиры для постоянного жительства.
В начале этого года доля иногородних покупателей резко снизилась, а местные жители, наоборот, несколько оживились. Впрочем, их активность проявляется лишь в сегменте относительно дешевого жилья – сейчас, по словам директора департамента консалтинга, аналитики и исследования компании Blackwood Ольги Широковой, 80% сделок совершаются в эконом-классе в пределах $3000 за кв. м.
Потенциальные покупатели считают, что жилье в Сочи сильно переоценено. Это вынуждены признать и риэлторы. "Некоторые объекты выставляются по завышенной цене, но по ним нет обращений", - говорят они.
По прогнозам экспертов, в этом году цены на жилье в Сочи в зависимости от района и сегмента вырастут на 10-25%.
Однако аналитики рынка настроены оптимистично и считают, что стагнация на сочинском рынке жилья – явление временное.
По мнению О. Широковой, восстановление рынка после стагнации наступит в уже третьем квартале 2008 года. Впрочем, если цены будут расти до осени тоо инвесторы вряд ли придут в Сочи в этом году.
Курс на многоэтажное строительство продиктован дороговизной земли
Важным трендом развития жилищного строительства в Сочи является переориентация с малоэтажного строительства на возведение многоквартирных домов. По словам экспертов, это объясняется удорожанием земельных участков – теперь заниматься малоэтажным коттеджным строительством просто нерентабельно.
В этом контексте любопытно сравнить динамику ввода в строй квадратных метров жилья в Сочи за последние годы.
Всего с 2003 по 2007 годы было построено 543 тыс. жилых "квадратов". В 2005 году было введено 200 тыс. кв. метров, в 2006 – 430 тыс. кв. метров, в 2007 – 500 тыс. кв. метров. В текущем году запланировано к вводу около 800 тыс. кв. метров.
Однако, как считает Николай Крайнов, президент инвестиционной группы "Покров" (которая также работает в Сочи), не весь объем из заявленных проектов будет реализован в этом году.
По его мнению, свою отрицательную роль сыграют и традиционная российская проблема с задержкой сдачи объектов в эксплуатацию, и проблемы с финансированием.
Основной акцент в жилищном строительстве курортного города сделан на возведение элитного жилья (на его долю приходится 40% нового строительства), в то время как наиболее востребованный сегмент – эконом-класс – составляет всего около 20% от общего объема.
Тем не менее, аналитики полагают, что инвесторы на "массовку" не пойдут, и их все-таки больше будет интересовать элитная недвижимость.
Сочи придется бороться за инвесторов с курортами-конкурентами
По мнению управляющего партнера компании Knight Frank Екатерины Тейн, вряд ли Сочи в ближайший год будет интересен для инвесторов, вкладывающих средства в элитную недвижимость.
Инвесторам, в том числе частным, интересно покупать там, где растущий рынок, считает она. В той же Хорватии или Черногории сезон дольше, а цены ниже, и за счет этого инвестиционная привлекательность этих стран выше. Цены в Сочи сейчас можно сравнить с Испанией, продолжает рассуждать эксперт, однако уровень жизни в России не лучше, а качество объектов не всегда дотягивает до элиты.
Средняя цена квадратного метра жилья в Сочи сейчас составляет около 6-7 тыс. евро, в то же время можно купить шикарные апартаменты с отделкой в пятизвездочном Pitz Carlton на Лазурном берегу за 10 тыс. евро, приводит свои аргументы Е.Тейн.
По мнению же Н.Крайнова, побережье Черного моря – это уникальное и единственное теплое побережье на 140-миллионную страну, а Сочи является ее жемчужиной с хорошей инфраструктурой и курортами, которая благодаря развитию города и подготовке к Олимпиаде, станет лучшим из всех европейских курортов в инфраструктурном плане.
Падения цен там не будет, но с точки зрения инвестиций сейчас это не интересный регион, настаивает Екатерина Тейн.
"Скорее всего, девелоперам надо перепозиционировать жилье под аренду, тогда возможно это будет интересно инвесторам - ведь у нас много мало курортов. Но здесь надо решать проблемы отделки, меблировки, опять же надо нанимать эксплуатирующую и управляющую компанию, думать, как привлекать туда клиентов и так далее, да и сезон не такой длинный. Им сложно будет конкурировать с европейскими курортами, опять же у нас есть Анапа и Геленджик", - рассказывает Е.Тейн.
По словам Сергея Никитина, директора Penny Lane Realty Sochi, сейчас есть некоторая заминка на рынке элитной недвижимости Сочи. По его оценке, сейчас существует устойчивый спрос, покупатели в этом сегменте достаточно активны. Но сейчас не там много элитных проектов, часто их просто так позиционируют, подчеркивает он.
При этом С. Никитин делает оптимистический прогноз. По его мнению, в ближайшее время цены снова пойдут вверх, за год прирост составит 30-35%.
Как показывает опыт других Олимпийских столиц, в 2013-2014 гг. будет скачек до 50% в год, добавил он. Исходя из этого прогноза, можно предположить, что час "икс" для инвестора может наступить перед самой Олимпиадой.
Но в этом случае, считает он, наибольшие дивиденды получат те, кто вложился на ранних стадиях.
Что пугает инвесторов
Настороженность инвесторов, как частных, так и серьезных компаний, связана со многими причинами. Одни справедливо считают, что рынок перегрет: так, сотка в одном из самых элитных районов Большого Сочи – Центральном - достигает $1 млн.
"Одна из главных проблем в Сочи – это земля. Ее мало, многие участки уже в собственности и главное качественных в правовом отношении участков практически нет", - рассказывает Н. Крайнов.
В Хостинском районе Сочи земельные ресурсы практически исчерпаны, остались небольшие участки и, я думаю, девелоперы уже занимаются их оформлением. Самые интересные участки находятся в Красной Поляне и Адлере, но пока не будет определено, что и где там будет строиться, девелоперы не могут пойти туда.
По словам местного игрока рынка, в Сочи под жилищное строительство уже выкуплена земля, которой хватит на 2-3 года. Теперь, понятно, она будет выставлять на продажу по завышенным ценам – если, конечно, найдутся желающие ее купить.
На рынке сейчас мало качественных предложений по земельным участкам, пока есть еще завышенные ожидания, но их становится меньше. "На практике участки уходят с молотка практически в 100% случаев дешевле заявленной цены, - рассказывает Н. Крайонов. – В том числе огрехи в документах чаще и являются поводом для снижения цены".
Поэтому даже те компании, которые уже присутствуют на сочинском рынке или объявили о своих видах на Сочи (о планах по строительству в столице Олимпиады в свое время уже заявили такие крупные компании как "Интеррос", "Базовый элемент", "Юмако", М-Индустрия, Газпром, "Открытые инвестиции", "Интеко", "Ренова", "Система-Галс", MR Group и многие др.), тоже не лишены сомнений. Всех их, без исключения, беспокоит вопрос: как получить юридически чистый участок и согласовать проект, если в Сочи пока нет генерального плана развития и пока еще не понятно, какие земли числятся в "олимпийском резерве"?
"Новички" тоже бояться входить в Сочи, так как не знают, попадет их участок под олимпийский каток или нет.
Новому инвестору, который только приходит на рынок тяжело подобрать "правильный" участок. "Тем не менее, есть выход: иметь административный ресурс, взять "суррогатный" участок корректно дооформить права на него. Беда инвестора в том, что их не выставляют на продажу, рассказывает Н.Крайнов.
Все это на руку местным игрокам, так как они имеют контакты в местной администрации и имеют непосредственное общение с проектировщиками, которые в дальнейшем отдают на согласование проекты расположения олимпийских объектов, а также строительства всей инфраструктуры. Поэтому для местных игроков это вовсе не является риском, считает Н.Крайнов.
Консультанты не берутся точно оценивать развитие рынка земли и жилья в Сочи в этом году, прогнозы часто даются с поправками. Девелоперы с нетерпением ожидают генплана Сочи и утверждения всех олимпийских объектов и инфраструктурных проектов. Оптимистичные инвесторы ожидают падения цен. Остается только подождать решения всех этих вопросов и тогда можно будет более точнее оценить развитие ситуации на этом рынке.
Сколько жилья будет в Сочи после Олимпиады?
Однако перед соблазном сделать прогноз по ценам на жилье в Сочи после 2014 года аналитики все-таки не устояли.
После Олимпиады, наверняка, не все гостиницы (250 тыс. кв. метров) будут востребованы, и их можно будет перепрофилировать под жилье.
На данный момент в проектах еще 1,5 млн кв. метров жилья, и должно прибавиться еще порядка 3 500 – 4 000 тыс. кв. метров, рассчитывает О.Широкова.
Всего же, по подсчету Blackwood, к 2014 году в Большом Сочи объем жилья в эконом-классе составит 4-6 млн. кв. метров, бизнес-классе - 2-3,5 млн. кв. метров, элитке - 1-2 млн. кв. метров.
Как поясняет О.Широкова, это прогноз строится с допущениями, что все намеченное до 2014 г. реализуется, в городе будет создана качественная инфраструктура для дальнейшего развития Сочи как курорта международного уровня, а также цены и ставки будут "адекватными".
Сергей Велесевич
