Цены на жилье в Сочи остановились, в Крыму – набирают обороты
Пляжные настроения в душной Москве выражаются весьма оригинальным способом: некоторые просто мечтают о покупке жилья на каком-нибудь курорте, а иные занимаются конкретными маркетинговыми исследованиями и подсчитывают целесообразность инвестиций в приглянувшийся объект.
Эксперты рынка советуют обратить внимание на сочинский рынок, ажиотажный спрос на котором прекратился, но, по прогнозам, восстановится в разгар олимпийского строительства.
В поле зрения потенциальных инвесторов в этом году попала жилая недвижимость Крыма. При относительно невысоких ценах доходность составляет до 60%.
В Сочи прекратился рост цен на недвижимость
После мгновенного скачка цен на сочинскую недвижимость, вызванного объявлением Сочи столицей зимних олимпийских игр 2014 года, на рынке недвижимости курортного города наступило затишье, отмечают в своем исследовании эксперты инвестиционной компании AlexInvest.
"В июне 2008 года средний рост цен на жилую недвижимость Сочи составил не более 2%, - рассказал руководитель компании Алексей Михеев. -
При этом на рынке наблюдается некоторый "застой", спрос не велик".
Выражение "Большой Сочи" вошло в общественный обиход с целью разграничить понятия собственно исторического Сочи (ныне Центральная часть Сочи) с современным Сочи в нынешних его границах, включая удаленные части города, такие, как Лазаревское, Лоо, Дагомыс, Хосту, Кудепсту, Адлер, Красную Поляну и др.
Большой Сочи разделяется на четыре района — Лазаревский, Центральный, Хостинский и Адлерский.
Эксперты AlexInvest отмечают, что среди востребованных районов у покупателей недвижимости сочинского района сейчас значатся Курортный городок, Центральный район и все побережье – от Адлерского до Центрального района.
Последний является бесспорным лидером по ценам недвижимость. Далее в порядке удешевления стоимости кв. метра идут Хостинский и Адлерский. Замыкает четверку наиболее дешевый район Большого Сочи – Лазаревский.
Эксперты делают оговорку, что это сравнение районов несколько некорректно, поскольку в Большом Сочи имеют значение не только район и класс жилья, но и его удаленность от моря.
"Учитывая то, что район Большого Сочи находится в стадии активного
развития, сейчас при прочих равных более высоко стоят объекты, вокруг которых уже сложилась развитая инфраструктура", - подчеркивает эксперт.
Так, по словам А. Михеева, в Центральном районе сейчас есть предложение квартир бизнес-класса, расположенных в некотором удалении от пляжа (например, в 15 минутах пешком) по цене от 85 до 125 тыс. рублей за кв. метр. А в жилых комплексах, расположенные рядом с морем, квартиры такого же уровня продаются уже по цене от 140 до 220 тыс. рублей за кв. метр. Наличие собственного отдельного пляжа у дома тоже поднимает цену.
Аналитики AlexInvest условно делят всю сочинскую жилую недвижимость на две категории – "недвижимость на берегу" и "недвижимость в отдалении от берега". Соответственно, чем дальше от берега – тем дешевле жилье.
Что касается верхней ценовой планки на жилую недвижимость Большого Сочи, то тут можно привести в пример элитные квартиры в Центральном районе на берегу моря: их стоимость составляет порядка 280 тыс. рублей за кв. метр, уточняет собеседник "ИФ-Недвижимость".
Несмотря на нынешнюю ситуацию, связанную с понижением спроса, продавцы не торопятся снижать цены.
По словам А.Михеева, они предпочитают пользоваться такими маркетинговыми ходами, как объявление скидок и проведение различных акций, позволяющих покупателю приобретать недвижимость дешевле заявленной цены.
В компании AlexInvest считают, что в ближайшее время серьезных изменений в ценах на жилую недвижимость Большого Сочи ждать не стоит. Небольшой рост в рублях, порядка 24% в год продолжится, но для большего роста никаких предпосылок нет.
"С начала 2009 года ситуация может начать меняться. В начале следующего года запланировано утверждение генерального плана Сочи, который внесет много ясности в перспективы объектов недвижимости. Тогда можно будет ожидать повышения спроса на квартиры в Сочи и ежегодного роста цен на них более чем на 30%", - прогнозирует А. Михеев.
Проблемные места Сочи
Однако, как считают аналитики рынка, ценовая ситуация на сочинскую недвижимость во многом будет зависеть от общей "предолимпийской" гонки.
Свое мнение на этот счет "ИФ-Недвижимость" высказал председатель совета директоров Корпорации S-Holding Алексей Шепель: "Сегодня четыре года, причем не для типового, а для индивидуального строительства - это уже мало. Я смотрел граддокументацию, которую разработал для Сочи проектный институт ГИПРОГОР, в принципе, очень плачевно. Здания там сажаются по принципу точечных объектов.
Увязывать все это в единое целое будет очень сложно. Или сейчас надо брать весь имеющийся потенциал архитектурно-технологическо-административный московский, местный, питерский - загнать всех, переселить в Сочи Ресина, Кузьмина, их замов, всех директоров института, тогда можно это вытащить.
Или просто разделить на три больших территории: одна - на побережье, другая в горах – Красная Поляна, и транспортный узел – это где-то посередине между этими двумя территориями, вызвать тех иностранных специалистов, кто в последнее время построил эти олимпийские города. Решение надо принимать до конца этого года".
Председатель Совета директоров Special Edition HORECA Consulting&Development Станислав Капинос рассказал "ИФ-Недвижимость": "Самая большая проблема Сочи- отсутствие транспортной инфраструктуры. То количество строительных материалов, которое необходимо доставить на строительные площадки, физически не может быть доставлено. Если в кратчайшие сроки будет найдено решение этой проблемы, то я не сомневаюсь, что Олимпиада пройдет на высочайшем уровне".
С. Капинос считает целесообразным создать особую экономическую зону в Сочи и наложить мораторий на строительство объектов, не связанных с проведением Олимпиады до момента ее завершения.
Он также предлагает компенсировать из федерального бюджета потери города он внесения ограничений на приезд туристов - одним словом, сделать все возможное для того, чтобы разгрузить транспортную инфраструктура для создания новой.
При этом собеседник "ИФ-Недвижимость" признался : "А в целом город Сочи не вызывает у меня восторга. Я человек, который любит глазами. То, что я вижу там сегодня, мне совсем не нравится. До сих пор нет Генерального план развития города. Очень много самовольной застройки, совершенно непонятен архитектурный стиль города. Гораздо более интересен Геленджик. Там есть идея развития города, намного меньше хаотичной застройки. Когда будет достроен аэропорт, будет совсем замечательно. У Геленджика хорошие перспективы и после проведения Олимпиады".
Инвестиции в жилую недвижимость Крыма могут быть выгодными
По итогам прошлого года, по данным риэлторов, доходность инвестиций в недвижимость Крыма составила от 30% до 60%.
Трендом этого года, как свидетельствуют специалисты рынка недвижимости, является повышенный интерес россиян к недвижимости на Южном берегу Крыма. По оценкам риэлторов, за этот период цены на жилые кв. метры в Крыму подскочили почти втрое.
Тем не менее, пока уровень цен на жилье на Южном берегу Крыма остаются вполне доступными для москвичей.
К примеру, в строящемся комплексе класса "премиум" с развитой инфраструктурой и бассейном в небольшом городке Партенит продаются по цене $2500 за кв. метр (со второго по восьмой этаж"), с видом на море – по $2800 за кв. метр и $3500 за кв. метр стоят пентхаусы на 9 и 10-м этажах.
Первый клубный дом в Алуште, расположенный в 30 метрах от моря и в получасе езды от аэропорта Симферополь, предлагает апартаменты класса le lux по $3500 за кв. метр.
Причем собственником недвижимости на южном берегу Крыма сможет стать гражданин любой страны: права покупателей защищены законами Украины.
При покупке жилья в строящихся домах возможно долевое участие, пояснили "ИФ-Недвижимость" в одной из риэлторских компаний. Условия таковы: при вступлении дольщика проект до начала строительных работ и предоплате 100% стоимости квартиры стоимость 1 кв. метра фиксируется на отметке $880.
При размере первого взноса в размере 15% от общей стоимости квартиры, стоимость кв. метра составит $930. Остальная сумма делится на равные доли и производится оплата ежемесячно до 5-го числа текущего месяца из расчета $980 за 1 кв. метр оставшейся части пая.
Если дольщик вступил в проект, когда стоимость выполненный работ превышает 15%, стоимость уже построенного кв. метра составит $1030, а остальных - $ 980 (при условии внесения всей суммы за квартиру сразу).
Аналогичные условия предлагаются при покупке квартиры в строящемся многоэтажном доме в Алупке. Однако здесь цены несколько выше: при предоплате 100% стоимости своей квартиры стоимость кв. метра будет составлять $1450.
Если размер первоначального взноса составляет 15% от стоимости жилья, за кв. метр придется заплатить $1550.
При приобретении квартир от 5-го этажа и выше стоимость квадратного метра вырастает на 100 долларов.
Еще дороже новостройки в Ялте. Цена квадратного метра в новостройках начинается от $1850.
Мечта об отдельном доме в Крыму на берегу моря тоже достижима, но за другие деньги. Скажем, З-этажный дом в Гурзуфе с мансардой (общая площадь дома 500 кв. метров, терраса – 100 кв. метров, 11 комнат, сауна, кухня, с/у, 8 соток, бассейн во дворе, гараж на 2 машины) с видом на море и Аю-Даг стоит $2,1 млн.
Как видите, цены вполне могут конкурировать с сочинскими – не говоря уже о московских. По прогнозам специалистов, вложения в крымскую жилую недвижимость высоко ликвидны, и если политическая ситуация не изменится, доходность этих вложений для российских инвесторов будет только расти.
Инга Замуруева
