Торговая недвижимость уходит в регионы

27 февраля 2015, 13:52

Эксперты считают, что рынок региональной торговой недвижимости имеет неплохой потенциал и в ближайшие 7-8 лет его ждет развитие

Москва. 26 февраля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Столичный рынок торговой недвижимости в 2014 году продемонстрировал рекордные показатели. По итогам 2014 года в Москве было введено в эксплуатацию 14 торговых центров совокупной арендопригодной площадью 684,4 тыс кв.м. в результате чего на 1000 жителей столицы теперь приходится 400 кв.м. качественных торговых площадей против 343 кв.м. в 2013 году, рассказали в МАГАЗИН МАГАЗИНОВ.

Недооцененные, но не забытые

Региональные российские города также демонстрировали заметную активность. Несмотря на текущую геополитическую ситуацию, динамика общего предложения торговых площадей в городах России остается положительной, при этом объем прироста сохраняется на уровне предыдущих лет, отмечают аналитики Colliers International. По их данным, в 2014 году в городах России было введено в эксплуатацию 2,3 млн. кв. м торговых площадей, что сопоставимо с показателем 2013 г.

Естественно, крупные девелоперы продолжали проявлять интерес ко многим городам РФ, находящихся в секторе "нейтральный потенциал": развивают сетевые форматы торговых центров (например, объекты "РИО" группы "Ташир", "Грин" компании "Корпорация "ГРИНН" и др.) и находят наиболее актуальные решения для каждого города в отдельности.

Города с минимальным потенциалом развития, — Краснодар, Самара, Сочи, Рязань, Ярославль, Сургут, — в достаточной степени освоены крупными девелоперами и, на текущий момент, насыщены качественными торговыми площадями. В 2015 г. в этих городах будет наблюдаться незначительный прирост объемов общего предложения (в основном за счет точечного строительства торговых объектов).

К городам с высоким потенциалом развития рынка торговой недвижимости относятся Новосибирск, Хабаровск, Омск, Владивосток и т. д. По данным на конец 2014 г. в указанных городах невысокий показатель обеспеченности качественными торговыми площадями и значительный уровень потребительских расходов. По мнению экспертов, наиболее привлекательным для девелопмента является рынок Перми, емкость которого достаточна для реализации нескольких торговых центров регионального формата.

Сегодня, говорят эксперты, общее предложение качественной торговой недвижимости в России почти достигло 23 млн. кв. м., при этом около четверти всего объема предложения сосредоточено в Москве, в которой наблюдается увеличение доли вакантных площадей.

Ситуация на местах

"Ситуация в регионах, в целом, похожа на московскую. Здесь, возможно, немного другие причины, но в целом ухудшение наблюдается", — отмечает президент компании ИФК "БинВест" Алексей Невструев.

Эксперт поясняет, что во многом это связано с тем, что местные арендаторы в регионах крайне пугливы и неполучение прибыли в течение 2-3 месяцев приводит к тому, что точка зрения на финансовый поток меняется. При этом, подчеркивает эксперт, ситуация по крупным арендаторам в регионах лучше, потому что ставка не привязана к доллару.

Согласен с коллегой и Сергей Камлюк, директор департамента торговой недвижимости компании Praedium: "В региональной торговой недвижимости отражаются столичные тенденции, но в каждом регионе, конечно, с разной степенью. В тех областях, которые приближены к Московскому региону, ситуация обстоит хуже всего. Условно говоря, когда у Москвы "кончаются деньги", кончаются они и у региональных застройщиков. В отдаленных регионах, минимально зависимых от центра, где развитие происходит по большей части за счет собственных сил местных компаний, ситуация лучше и есть перспективы для небольшого роста даже в кризис".

Олег Рыжов, генеральный директор Ross Group выделил два основных тренда на рынке региональной торговой недвижимости.

"В первом случае, отток арендаторов и появление вакантных площадей носит более выраженный характер, чем на московском рынке. Это в первую очередь касается регионов, перенасыщенных торговыми площадями, а также новых крупных объектов, заполнение которых ведется сейчас на стагнирующем рынке", — отмечает эксперт.

Другой, по его мнению, тренд — это сохранение практически стопроцентной заполняемости объектов, имеющих преимущество локации и отличающихся высоким трафиком посетителей. Более того, в таких объектах начинает вновь образовываться листы ожидания из желающих арендовать площади. В случае выхода из такого проекта какого-либо федерального бренда, на его место можно с минимальными потерями найти местного регионального оператора. Это позволяет поддерживать процент вакансии на минимальном уровне.

Строить или не строить?

"С уверенностью можно сказать, что в регионах отсутствуют качественные площади. Качественные в современном понимании. Вспомните, в Москве 10 лет назад население проводило свой досуг в "Меге" как в музее, а сейчас вектор изменился — люди с бОльшим удовольствием посещают различные выставки и парки. В регионах пока этой тенденции нет. Но, уже побывав за границей или в Москве, люди понимают, как должен правильно выглядеть ТЦ. То, что сейчас предлагают регионы, не сильно отвечает их представлениям, в связи с чем у инвесторов появляется заинтересованность в зарубежных или московских архитекторах", — считает Юлий Борисов, соучредитель и главный архитектор бюро UNK project.

Анна Никандрова, региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International добавляет, что "часть региональных девелоперов обладает недостаточным опытом для создания успешного торгового центра". "Следствием этого часто становятся непрофессиональное управление объектом, непоследовательная стратегия ведения переговоров с арендаторами, некачественное техническое оснащение центра и другие факторы, провоцирующие увеличение доли вакантных площадей в торговых центрах", — говорит эксперт.

В целом же эксперты подчеркивают, что к настоящему моменту в регионах России сложилась разнонаправленная ситуация в сегменте торговой недвижимости – одни выглядят как потенциально интересные, другие – как переоцененные. Причем последние в меньшинстве.

О. Рыжов поясняет, что причины недооцененности в каждом регионе разные, но основной может быть неготовность до недавнего времени крупных федеральных девелоперов активно вкладываться в развитие там коммерческой недвижимости, а также их неуверенность в том, что сетевой ритейл решится выйти на рынки таких городов.

С этим утверждеинем согласен и А.Невструев, который подчеркивает, что за последние два года серьезных вводов региональных торговых центров не было.

Кризис не помеха

Вопрос стоит ли строить региональные ТРЦ в нынешних условиях, по мнению большинства экспертов неоднозначен.

"В каждом из регионов последствия могут быть различны. Строительство новых ТЦ, например, в Казани, Самаре, Иркутске, Барнауле, Нижнем Новгороде и других городах, может привести к сильному перенасыщению городов торговыми площадями. Собственники объектов в итоге вынуждены будут начать демпинговать по условиям аренды, что еще больше снизить эффективность объектов. Думаю, что в отдельных случаях, речь зайдет о закрытии, продаже или перепрофилированию отдельных объектов", — отмечает О. Рыжов. А.Невструев, также считает, что это может привести к открытию полупустых торговых центров, а соответственно, к более длительному процессу окупаемости.

При этом О.Рыжов уверен, что строительство новых ТЦ в регионах неизбалованных качественными торговыми центрами, наверняка оживит российский ритейл. Например, заставит его закрывать убыточные или малорентабельные магазины в действующих ТЦ и переводить их в новые регионы с высоким отложенным спросом. Те инвесторы и те предприятия ритейла, которые сумеют вовремя выйти на новые рынки, даже в текущей сложной рыночной ситуации смогут добиться успеха.

"Строительство новых ТЦ приведет к реновации старых наименее успешных объектов, так как рынок торговой недвижимости в целом далек от насыщения", — добавляет Ю.Борисов.

В целом в ближайшие два-три года на рынке торговой недвижимости в российских регионах нас ожидают очень непростые, но интересные времена, уверены эксперты.


Горячие
темы

Курс валют

USD

92,59

+ 0,02

EUR

100,27

- 0,14

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

271,548
($2,971)

Курс валют

USD

92,59

+ 0,02

EUR

100,27

- 0,14

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

271,548
($2,971)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

20,973,000
$226,515

-0.077%

%

Подписка