Уровень вакантных площадей впервые превысил отметку в 10% и составил около 1 млн кв.м
Москва. 28 апреля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – За первые три месяца 2015 года доля свободных площадей в готовых складских комплексах Московского региона выросла до 10,4% по сравнению с 7,9% на конец 2014 года, отмечают эксперты JLL.
По расчетам аналитиков CBRE – уровень вакансий еще выше – 10,9%. Более того, они подчеркивают, что уровень вакантных площадей впервые за современный этап развития рынка превысил отметку в 10%.
Было бы предложено
По данным CBRE, рекордный показатель в 1 млн. кв. м вакантных площадей был сформирован, в первую очередь, благодаря рекордным вводам новых объектов.
По данным JLL, в первом квартале 2015 года в Московском регионе было введено около 349 тыс. кв. м складских площадей и рынок качественных складских площадей Московского региона достиг отметки в 11,5 млн кв. м.
Среди крупнейших проектов, введенных за прошедший квартал, эксперты отмечают ЛП «Софьино» (фаза 1; 91 тыс. кв. м), ЛП «Киевское-22» (фаза 1; 42 тыс. кв. м) и ЛП «Шерризон-Норд» (фаза 1; 55,6 тыс. кв. м). Кроме того, в течение квартала были введены: 10 здание "PNK-Северное Шереметьево" PNK Group, (65 тыс. кв. м) и два здания в ИП "Южные врата" площадью 46 и 41 тыс. кв. м.
В первом квартале 80% вышедшего предложения оставалось вакантно по состоянию на конец марта, добавляют в JLL. По прогнозу CBRE, во втором квартале на рынок выйдет еще 359 тыс. кв. м, из которых 254 тыс. кв. м доступны рынку. Это предполагает, что уровень вакансии останется выше10% и по состоянию на конец II квартала 2015 года.
По оценкам JLL, до конца года на рынок может выйти еще около 0,6 млн. кв. м качественной складской недвижимости, и, соответственно, совокупный объем нового предложения в 2015 году может составить около 0,93 млн кв. м.
Несмотря на то, что ожидаемый объем нового предложения по итогам 2015 года окажется примерно на 40% меньше прошлогоднего, в абсолютном значении цифры текущего года по-прежнему смотрятся внушительно, уступая, помимо рекордного 2014-го, лишь показателю 2009 года, когда на рынок вышло около 1,2 млн. кв. м новых складских площадей, говорят эксперты JLL.
Коллеги из CBRE добавляют, что девелоперы не анонсируют новых проектов (на новых площадках, а не следующие очереди реализуемых комплексов) уже почти год. А это значит, что в краткосрочной перспективе рынок будет вынужден выбирать из тех проектов, что уже есть (из всего объема строительства для рынка доступны всего девять новых объектов, а пять были изначально предназначены для определенных заказчиков).
"Из-за макроэкономической неопределенности и высокой стоимости заемных средств большинство девелоперов переходят на схемы built-to-suit, подразумевающие начало строительства только при наличии подтвержденного платежеспособного спроса, а также переносят сроки ввода объектов, находящихся на ранней стадии девелопмента или вовсе отменяют строительство. Новые проекты сейчас практически не начинаются, и при условии сохранения умеренного спроса мы ожидаем, что уровень вакантных площадей на рынке складов Московской области дальше расти не будет", - согласен Петр Зарицкий, региональный директор, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL.
Сделки сделаны
Объем спроса на рынке складской недвижимости Московского региона в январе-марте текущего года оказался примерно равен результату аналогичного периода предыдущего года – объем купленных и арендованных площадей составил около 150 тыс. кв. м по сравнению со 130 тыс. кв. м в 1-м квартале 2014 года, подсчитали эксперты JLL. Однако, по данным CBRE показатели первого квартала 2015 года на 30% ниже IV квартала 2014. Кроме того, помимо поглощения, на рынке прошел ряд договоров продления договоров аренды в совокупном объеме 96 тыс. кв. м., добавляют эксперты. По их данным, крупной сделкой I квартала стал BTS-контракт, заключенный между DIY-сетью Leroy Merlin и девелопером Radius Group по строительству 100 тыс. кв. м в Индустриальном Парке «Южные Врата». Эта сделка стала единственной форвардной за квартал. В остальном, спрос первого квартала сформирован сделками по вакантным площадям в действующих объектах, 40% из которых относятся ко вторичному рынку, считают в CBRE.
Основной спрос на складские помещения наблюдался со стороны дистрибьюторов (36%), в то время как традиционные лидеры рынка – операторы розничной торговли – оказались наименее активны по результатам 1-го квартала 2015 года с долей около 12% в общем объеме сделок. Тем не менее, в JLL отмечают сохраняющийся отложенный спрос на покупку складских площадей со стороны торговых операторов, который может быть реализован во второй половине 2015 года.
"В случае дальнейшей стабилизации курса рубля и внешнеполитической обстановки объем спроса на складские помещения по итогам 2015 года прогнозируется на уровне 800-850 тыс. кв. м., что сопоставимо с показателем 2014 года", - считает П.Зарицкий.
На условиях арендаторов
Как и в других сегментах коммерческой недвижимости, в складской отмечается массовый пересмотр условий существующих договоров аренды в пользу фиксированного валютного коридора либо перехода на рублевые ставки. Новые сделки заключаются преимущественно в рублях.
По данным JLL, среднерыночная ставка по новым контрактам составляет от 4,5 до 5 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), максимальная – 5,5 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов) за стандартные площади. Средний уровень арендной платы (включая ставки по сделкам на новые площади и сделкам продления договора аренды) находится на уровне 105 долл. за кв. м в год на конец 1 квартала 2015 года.
При этом эксперты отмечают явную дифференциацию ставок в зависимости от географического направления: с относительно дорогим предложением складских объектов на западе Московского региона и более дешевым предложением аренды на востоке.
Будет ли ставка ниже? Вряд ли. Во всяком случае, предпосылок для этого, по мнению аналитиков CBRE, нет.
"На сегодняшний день рынок сформировал оптимальные условия для арендаторов и покупателей: ставки достигли своих минимальных значений, при этом есть значительный выбор площадей. Но это «окно возможностей» является краткосрочным. Сейчас уже сформированы все необходимые условия для того, чтобы арендные ставки стабилизировались и не опускались ниже текущих уровней. Уже в ближайшей перспективе на цены будет оказывать давление даже не столько фактор постепенного снижения вакансии, сколько отсутствие новых проектов, то есть, по сути, отсутствие альтернатив для клиентов. Таким образом, дальнейшее улучшение достижимых коммерческих условий для арендаторов становится всё менее вероятным", - уверяет директор отдела складских и индустриальных помещений CBRE в России Антон Алябьев.
