Элитная ипотека - явление довольно новое, и пока лишь небольшому кругу "богатых" регионов России оно знакомо.
На большей территории страны не делают различия в приобретении по ипотеке элитного и типового жилья. Однако, например, в московском регионе элитная ипотека имеет целый ряд особенностей, отличающих ее от обычной ипотеки. Кроме того, в последнее время этот вид жилищного кредитования активно развивается.
Эксперты столичного рынка недвижимости рассказали агентству "Интерфакс-Недвижимость", что представляет собой элитная ипотека, на кого она рассчитана, какие возникают проблемы при элитном ипотечном кредитовании и чего стоит ждать от данного явления на рынке в ближайшем будущем.
Разница - в сумме
Элитная ипотека отличается от обычной, в первую очередь, суммой кредита, считают эксперты. При этом заемщик решает взять кредит вовсе не из-за отсутствия собственных средств.
"Данный сегмент начинается (в среднем) со стоимости квартиры от 500 тыс. долларов, а верхний его предел ограничивается лишь желанием и возможностями покупателя, - рассказал начальник отдела по работе с клиентами компании "Квартал" Геннадий Тимошин. - Наличие недвижимости самой высокой категории, зачастую приобретаемой в кредит, позволяет говорить о формирующемся рынке элитной ипотеки".
По его словам, "одна из главных причин оформления ипотеки для приобретения элитной недвижимости заключается не в отсутствии таких денег у покупателя, а в нежелании выводить полную сумму из собственного бизнеса".
"Зачастую доход, который приносят эти деньги в обороте, превышает взимаемые по ипотеке проценты", - поясняет Г.Тимошин.
Кроме того, по мнению собеседника агентства, "элитная ипотека - это пример индивидуальных сделок".
"Подход к каждому клиенту при таких сделках носит персонифицированный характер, - говорит Г.Тимошин, - С формальной точки зрения, способ оформления сделки не отличается от привычного кредитования недвижимости, однако в этом сегменте нет типовых квартир, а значит, нет и совершенно одинаковых сделок".
"Наблюдаются минимальные отличия VIP-кредитования от обычной ипотеки, - отмечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. - По существу, разница заключается только в сумме сделки. Условия кредитования (процентные ставки, сроки и другие) на приобретение элитного жилья и по стандартным ипотечным схемам практически одинаковы".
"Если по ипотеке приобретается элитная квартира, но при этом требуется кредит в размере 5-10% от стоимости, то этот случай ничем не отличается от обычной ипотечной сделки, - поясняет руководитель направления ипотечного кредитования "МИАН-Агентство недвижимости" Владимир Мильдзихов. - В связи с этим правильнее было бы отталкиваться не от класса недвижимости, а от размера кредита".
Директор департамента элитной недвижимости компании "МИЭЛЬ - Новостройки" Кайдо Каарма также видит основное отличие элитной ипотеки от обычной в сумме кредита. "Пакет необходимых для подачи заявки документов и процентные ставки при различных видах ипотеки стандартны", - указывает К.Каарма.
Он также добавляет, что "не все банки готовы кредитовать покупку объекта стоимостью несколько миллионов долларов, поскольку их риски в данном случае возрастают".
"Банку проще выделить ту же сумму на несколько покупок, тем самым, диверсифицировав свои риски", - отмечает К.Каарма.
"Выдавая кредиты на большие суммы, банки принимают на себя большие риски, - говорит Г.Тимошин. - С точки зрения банка, менее рискованно выдать 10 кредитов по 50 тыс. долларов, чем один кредит на 500 тысяч. Наличие большого количества крупных кредитов в итоге сказывается на качестве кредитного портфеля банка. Поэтому ипотеку элитной недвижимости в России на сегодняшний день могут обеспечить только самые крупные банки, имеющие большие объемы кредитных портфелей".
По словам Г.Тимошина, доля элитной ипотеки на общем рынке кредитования недвижимости пока не превышает 5%.
По данным В.Мильдзихова, кредиты, составляющие 70-80% от стоимости элитного объекта недвижимости, оформляются все чаще, но пока их доля от всех ипотечных сделок не более 2%.
Портрет клиента
Учитывая, что элитная ипотека - товар совсем не "массового потребления", мы попросили экспертов "нарисовать" портрет среднестатистического потребителя данного вида кредитов.
"Клиенты элитной ипотеки формируются из состоятельной прослойки населения, - рассказывает К.Ковалев. - Их можно разделить на две большие категории. Первую категорию составляют молодые успешные бизнесмены, чья карьера стремительно развивается, и которые могут рассчитывать в ближайшие годы на значительный рост своего состояния. Минимальный уровень их доходов составляет от 5 тысяч доларов в месяц, а максимальный достигает 30 и более тысяч долларов. При этом они уже сегодня стараются жить в соответствии со своим будущим статусом. Ведь знакомство с ипотечным рынком показывает, что копить в современных условиях бессмысленно. Недвижимость увеличивается в цене среднем на 20% в год, а самые высокие ипотечные рублевые ставки не превышают 16%. Поэтому выгоднее купить жилье и платить проценты по кредиту, чем копить, но не успевать за ростом цен".
Ко второй группе "элитных" заемщиков, по словам К.Ковалева, "относятся частные предприниматели и владельцы собственного бизнеса, которым более выгодно платить проценты по ипотечному кредиту в течение 1-2 лет, чем сразу выводить из бизнеса крупные, "работающие" денежные суммы".
"В элитной ипотеке заинтересован, в первую очередь, высокообеспеченный слой населения, бизнес-элита: топ-менеджмент компаний, владельцы крупного бизнеса в возрасте от 30 до 55 лет, - говорит Г.Тимошин. - Довольно часто покупка элитного жилья обусловлена необходимостью улучшения жилищных условий в связи с пополнением в семье или положительными переменами в благосостоянии".
Две проблемы
Самыми проблемными моментами в элитной ипотеке эксперты называют отсутствие оперативности у банков и ограничение максимальной суммы кредита.
"На данный момент банкам не хватает оперативности при принятии кредитного решения, - говорит Кайдо Каарма. - Практика показывает, что для рассмотрения заявки требуется как минимум месяц, нередко этот срок оказывается намного больше. Кроме того, чтобы подать заявление в банк, клиент должен собрать большое количество документов, что тоже требует определенного времени. За этот срок понравившаяся квартира может быть продана, а рыночная ситуация может измениться не в пользу покупателя".
"У многих банков существуют ограничения на размер выдаваемых кредитов, и уровень этой планки устанавливается в большинстве случаев в размере 800 тысяч - 1 миллион долларов, а в некоторых случаях действует ограничение до 500 тысяч долларов, - рассказывает В.Мильдзихов. - Чем больше банков смогут выдавать кредиты размером от 1 миллиона долларов и выше, тем жестче будет конкуренция между ними, следовательно клиент сможет рассчитывать на лучшие условия".
Г.Тимошин считает, что ограничение в размере выдаваемых кредитов - основная проблема элитной ипотеки. При этом он отмечает еще один недостаток.
"Другая сложность возникает при оценке платежеспособности заемщика, - говорит Г.Тимошин. - Происходит это потому, что доходы многих обеспеченных лиц пока недостаточно прозрачны, а это увеличивает риски банка, и, следовательно, повышает процентную ставку по кредиту".
Стадия роста
Эксперты рассказали об основных тенденциях в развитии элитной ипотеки.
"Данный сегмент рынка сейчас находится в стадии роста, - отмечает К.Ковалев. - Увеличивается поток клиентов, на что в большой степени влияют рекомендаций людей, воспользовавшихся кредитами, а банки постепенно получают опыт обслуживания такого рода клиентов".
"Тенденция к развитию элитного кредитования в первую очередь связана с повышением популярности ипотеки как таковой и общим ростом ипотечного рынка, - считает К.Ковалев. - Кроме того, становятся более выгодными условия кредитования. Совсем недавно финансовые институты не были рады частным предпринимателям, поскольку возникало множество сложностей с подтверждением дохода. Сейчас кредиторы проявляют большую лояльность и находят различные методики подтверждения их платежеспособности помимо традиционных справок. Например, специальные пакеты документов, представляемые предпринимателями без юридического образования и владельцами собственного бизнеса для того, чтобы получить кредит".
К.Ковалев добавляет, что "сегодня состоятельные клиенты при желании могут воспользоваться услугами ипотечных брокеров и тем самым избавить себя от посещения банков, страховых компаний и от хлопот, связанных с получением кредита. Постепенно уменьшается настороженность состоятельных людей к возможности использования ипотеки в нашей стране, формируется рынок элитного жилья и предоставление квартир требуемого класса".
"Раньше условия получения ипотечного кредита были более жесткими, чем современные, кроме того, процентная ставка была значительно выше, - рассказывает К.Каарма. - На сегодняшний день условия оформления кредита стали более удобными для заемщиков, а процентные ставки заметно снизились, что актуально в случае таких крупных займов, которые требуются при покупке дорогой недвижимости. В будущем ставки будут только снижаться".
По мнению В.Мильдзихова, сейчас будет сохраняться тенденция к увеличению ипотечных сделок по приобретению элитной недвижимости.
Одним из факторов этого В.Мильдзихов называет постепенное "обеление" бизнеса, благодаря которому банки могут адекватно оценивать платежеспособность заемщика".
"Раньше такая недвижимость по ипотеке приобреталась мало, так как банки не выдавали кредиты свыше 500 тысяч долларов, - рассказал директор отделения "Центр Ипотеки" корпорации "БЕСТ-недвижимость" Андрей Кузнецов. - Сегодня большинство банков подняли или вовсе отменили порог выдачи возможных денежных средств. В будущем будет улучшение и расширение ипотечных банковских программ".
"С увеличением количества предложений по элитной недвижимости на рынке, будет увеличиваться и число ипотечных сделок, - считает Г.Тимошин. - Разрабатываются новые, более совершенные методики оценки недвижимости и платежеспособности покупателей. Тенденция к укрупнению и налоговой прозрачности бизнеса позволяет рассчитывать на упрощение процесса оформления ипотеки. Это будет способствовать дальнейшему увеличению доли элитной ипотеки, однако, вряд ли стоит рассчитывать на быстрый или существенный рост".
