Эксперты прогнозируют, что рынок офисной недвижимости может развиваться по двум сценариям: плохому и очень плохому
Москва. 22 октября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Прошло три месяца после введения первого пакета экономических санкций против РФ. Напрямую они не касались рынка офисной недвижимости, однако не могли не отразиться на нем. Эксперты S.A. Ricci поделились с журналистами своим видением текущего состояния рынка офисной недвижимости Москвы, а также его перспективами.
Как отметил партнер, член совета директоров S.A. Ricci Алексей Богданов, рынок столичных офисов сейчас похож на "больного человека", лихорадочное состояние которого вызвано двумя основными факторами: вводом рекордного количества площадей и снижением спроса. Так с начала года, по данным компании, введено более 1 млн кв.м офисных площадей, что является рекордным значением за последние пять лет. Более того, суммарный объем офисных площадей, заявленных к воду до конца 2014 - в 2015 году составляет еще 1,5 млн. кв.м. При этом объемы нового поглощения с начала 2014 года падает под влиянием экономических факторов.
Такая ситуация не может не привести к росту вакансий. По прогнозам экспертов, к концу 2014 года уровень вакантных площадей класса А достигнет 28%, а к середине 2015 года эта цифра может составить 35%. В офисах класса В ситуация не так критична. В сегменте В+ к концу года будет пустовать около 16% площадей, а в 2015 году показатель снизится до 14% ( за счет арендаторов, решивших покинуть класс А в целях экономии). Так же оптимистично смотрится и В - с показателями 10 и 8% соответственно.
"Сделки в предстоящем квартале будут происходить именно в этих сегментах", - заверил А.Богданов.
Вообще же, говоря о прогнозах, эксперты компании предлагают рассматривать два сценария развития рынка офисной недвижимости: плохой и очень плохой. Резко негативный сценарий предполагает дальнейших спад в экономике, эскалацию конфликта на Украине и введение дополнительных санкций со стороны США и ЕС. В этом случае эксперты прогнозируют падение объема сделок и снижение ставок до уровня 2008 года (в классе А с $500 до $380). В этом случае будет наблюдаться банкротство инвесторов, доля заемных средств которых превышает 70%.
Второй сценарий также негативный, но умеренно. Он предполагает нулевой рост экономики и отсутствие дополнительных санкций. В этом случае эксперты прогнозируют лишь 10% снижение ставок в классе А до конца 2014 года. В первую очередь падение коснется офисов с высокой локальной конкуренцией: Москва-Сити, юго-западный деловой район, объекты у МКАД, а также здания в премиальном сегменте. Даже при таком сценарии восстановления рынка и роста ставок аренды можно будет ожидать не ранее начала 2016 года, когда будет реализован отложенный спрос.
Однако, девелопмент - процесс не гибкий, его сложно остановить одномоментно. Поэтому строящиеся площади на рынок выйдут даже при самом низком спросе. Другое дело, что эта ситуация будет крайне выгодна для арендатора, который будет диктовать собственнику свои условия. Более того, это уже наблюдается в некоторых объектах. В частности, пересматриваются долгосрочные долларовые договоры, собственники снижают ставки и оплачивают отделку помещений. Некоторые даже готовы платить штрафы за досрочное расторжение предыдущих договоров арендатора. И многие арендаторы активно пользуются ситуацией с тем, чтобы улучшить свои "жилищные" условия.
