Уровень вакансии II квартала 2015 года является локальным пиком, после которого показатель начнет снижение, считают эксперты
Москва. 3 июля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Итоги первого полугодия 2015 г. показали сохранение высоких объемов ввода новых складских площадей, говорится в исследовании компании S.A. Ricci.
"В первом полугодии 2015 г. в Московском регионе было введено в эксплуатацию около 570 тыс кв.м качественных складских площадей, что является рекордным значением для рассматриваемого периода за всю историю существования рынка качественной складской недвижимости", - рассказывают аналитики компании Knight Frank.
Эксперты уточняют, что высокий показатель обусловлен переносом сроков ввода в эксплуатацию ряда объектов, запланированных на 2014 год.
"За счет ввода в эксплуатацию ряда крупных складских комплексов во II квартале этого года прирост предложения оказался на 41% выше, чем в I квартале", - отмечают эксперты S.A. Ricci.
Специалисты сходятся во мнении, что совокупный объем качественных складских площадей класса А и В на конец II квартала 2015 г. составил 10,5 млн кв.м, увеличившись на 6% с начала года. В период с 2011 по 2013 гг. в среднем полугодовой прирост составлял 5%, а в 2014 г. превышал 8%.
В структуре распределения совокупного предложения по сегментам доля класса А за I полугодие выросла до 77%, поскольку прирост за рассматриваемый период был обеспечен преимущественно объектами данного класса. Средняя площадь складского комплекса класса А, введенного в I полугодии, увеличилась на 18% по сравнению с аналогичным периодом 2014 г. и составила 35,5 тыс кв.м. Крупные корпуса были введены в "ПНК-Чехов 3", "ПНК-Бекасово", ЛП "Южные Врата", ИП "Холмогоры". В классе В средний размер введенного объекта составил 16,5 тыс. кв. м.
Уровень вакантных площадей в московском регионе по итогам I полугодия, по данным аналитиков, составляет в среднем по рынку 9%. Свободными остаются около 950 тыс кв.м складских помещений.
"Несущественное изменение доли вакантных площадей объясняется тем, что девелоперы стараются завершать строительство только при наличии клиента на новые площади, за счет чего многие введенные в эксплуатацию складские объекты имеют высокую степень заполняемости", - поясняет Дмитрий Герастовский, директор департамента складской и индустриальной недвижимости S.A. Ricci.
По данным компании CBRE, увеличение доли вакантных площадей в течение II квартала вполне ожидаемо, связано это в основном с вводом новых проектов, перешедших с прошлого года.
По прогнозам экспертов, с III квартала ожидается снижение объема вакансии за счет поглощения введенных зданий и значительного сокращения объема нового строительства. Уровень вакансии II квартала 2015 года является локальным пиком, после которого показатель начнет снижение, если девелоперы сохранят "дисциплину предложения".
Подавляющее большинство ставок аренды на складские помещения по-прежнему устанавливаются собственниками в рублях. Запрашиваемая стоимость аренды сухого склада класса А по итогам II квартала установилась на уровне 4 100 руб. за кв.м в год, упав за квартал на 10%. В классе В ставка аренды уменьшилась в среднем на 5% до 3 800 руб. за кв.м в год. Таким образом, снижение рублевых ставок за I полугодие 2015 г. составило 15-20%. В немногих складских объектах, где сохранилось валютное номинирование ставок аренды, запрашиваемая ставка, существенно упавшая в начале года, по итогам II квартала не изменилась и составляет $90 за кв.м в год для класса А и $75 за кв. м. в год для класса В. Снижение с начала года составило порядка 20-25%.
"Сегодня большинство складов на первые 1-2 года аренды предлагают рублевые ставки, которые опустились достаточно низко из-за роста объемов предложения. Текущая экономическая обстановка и уровень арендных ставок приведет к резкому снижению объемов нового ввода в ближайший год, и при сохранении спроса снижение уровня вакансии приведет к увеличению цен на предлагаемые помещения. Девелопмент складской недвижимости становится все более сложным бизнесом и более узким: количество игроков в ближайшее время, скорее всего, сократится", - комментирует ситуацию Вячеслав Холопов, директор по складской недвижимости Knight Frank Russia & CIS.
"В 2016 г. тенденция снижения объемов ввода в эксплуатацию спекулятивных складских площадей продолжится, однако, учитывая текущий спрос, а также перспективу его увеличения в связи с возможным улучшением экономической ситуации и отменой санкций уровень вакантных площадей может снизиться. Кроме этого, возможна коррекция ставок аренды в сторону увеличения", - заключают эксперты.
