Квартиры в пределах Бульварного кольца с видом на Кремль далеко не всегда расположены в качественном жилом фонде
Москва. 4 апреля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Экономический кризис, нестабильная политическая обстановка и сокрушительное падение курса рубля сильно пошатнули московский рынок недвижимости. Эксперты рассказали "Интерфаксу", как эти события отразились, на его самом, пожалуй, неоднозначном сегменте - квартирах в старом жилом фонде в пределах Бульварного кольца. Оказалось, что сегодня купить жилье в историческом центре Москвы можно по цене квартиры в старом панельном доме у МКАД.
В центре событий
Жить в самом сердце российской столицы – мечта и проклятье одновременно. Риэлторы недаром считают рынок вторичного жилья в историческом центре Москвы весьма неоднозначным. Ведь он представлен не только огромными квартирами с высокими потолками в качественных домах конца 19-начала 20 века, но и жильем, мягко говоря, попроще.
"Вы не поверите, какие маргинальные дома остались в центре Москвы. Они есть даже на Петровке. Это даже не панель, а дореволюционное строительство из непонятного побитого кирпича. И что самое интересное - в этих бараках до сих пор живут люди!" - удивляется генеральный директор агентства Tweed Ирина Могилатова.
"Я даже представить себе не могу, кто может это может сегодня купить. Это непригодно для жилья. Там деревянные покрытия, все давно сгнило, убитые, мрачные и совершенно убогие помещения, да еще и без окон. Такое ощущение, что ты находишься даже не в отдаленном районе Москвы, а где-то в глубинке в рабочем поселке", - добавила эксперт.
Встречается в историческом центре и малочисленная дешевая хрущево-брежневская панельная застройка, которую после потального сноса пятиэтажек сегодня формируют дявятиэтажки. Одну из наиболее привилегированных ниш занимают "цековские" дома и "сталинки", но последние в основном строились за пределами Садового кольца.
Памятник-22
Самую интересную для покупателя нишу, по мнению экспертов, формируют фасадные дома дореволюционной постройки, представляющие архитектурную ценность. Эти особняки дореволюционного периода с просторными спальнями, гостиными и санузлами ближе всего к ожиданиям современных покупателей.
Впрочем, и у них есть свои сюрпризы для потенциальных покупателей и продавцов, которые невольно заставляют вспомнить абсурдный юмор в знаменитом романе Джозефа Хеллера "Уловка-22".
"Большая часть, а именно около 70% качественного старого жилого фонда - это разного рода памятники. Если дом является памятником архитектуры, то в большинстве случаев продать квартиру в нем невозможно", - считает руководитель отдела продаж городской недвижимости "Savills Россия" Кристина Томилина.
Она пояснила, что на владельца такой квартиры накладывается целый ряд обременительных обязательств, которые позволяют совершать лишь ремонтные работы, не изменяющие особенности дома, например, проектно-изыскательные и научно-исследовательские. "Более того, памятники архитектуры не ремонтируются десятилетиями, и люди вынуждены жить, будучи фактически в заложниках у статуса своего жилища", - отметила К.Томилина.
К наименее проблематичным видам памятников эксперт отнесла объекты архитектурной или исторической значимости, где проживал известный писатель, ученый или главнокомандующий. Опознать такие дома проще всего по мемориальной доске. Охранные обязательства здесь гораздо менее строги.
По оценке "Savills Россия", в настоящее время в пределах Бульварного кольца в продаже находится не менее 700 квартир, которые принято относить к историческому жилому фонду, где 70% разного рода памятники.
Однако даже ухоженные исторические дома с просторными квартирами и чистыми подъездами не могут в полной мере конкурировать с элитными новостройками.
"Отсутствие парковки, охраны, инфраструктуры ставит большой минус для жизни в таком доме, в отличие от элитных новостроек, где современные коммуникации, качественные отделочные и строительные материалы делают жизнь более комфортной", - пояснила председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. Впрочем, эксперт добавила, что "минусы старого жилого фонда перекрывают особая атмосфера, свое обаяние, статусность и причастность к истории".
Большие надежды
Примечательно, что ценники на этом рынке традиционно выставлялись при полном отсутствии логики и здравого смысла. "Ценообразование складывается совершенно произвольно. Продавцы - большое количество физических лиц, не связанных между собой. Для них то, что кто-то в их доме продает дешевле - абсолютно не аргумент. Такой продавец все равно скажет, что его квартира лучше. Это неуправляемая история", - рассказывает И.Могилатова.
Логику продавца подобного объекта несложно отследить - в активе находится ничем не примечательная квартира в старом, возможно, и не исторически значимом доме, но расположенная в самом сердце Москвы. Поэтому цену в 700-800 тыс. руб. за квадратный метр можно оправдать только сугубо личными "хотелками" и местом расположения. Однако недаром любимой фразой девелоперов и риэлторов является: "Location, location, location".
Однако даже этот железный аргумент для вторичного рынка сейчас скорректирован не самыми приятными ипотечными условиями. Напомним, что на первичном рынке уже год действует государственная программа субсидирования ипотеки со ставкой не более 12% (действие программы пролонгировано до 1 января 2017 года). Но вторичку никто не поддержал. Таким образом, летом 2015 года на столичном рынке жилой недвижимости сложилась парадоксальная ситуация, когда ипотека на квартиру в новостройке выдавалась банками по более низкой ставке, чем на готовое жилье.
Стоит отметить, что около 70% сделок на московской "вторичке" носят альтернативный характер и состоят из длинных цепочек, где выпадение одного клиента, которому не одобрили или поставили заградительный процент по кредиту, приводит к развалу всей хрупкой конструкции. Итог был закономерен и печален: Росреестр по Москве сообщил о почти 30% снижении числа зарегистрированных переходов прав при сделках купли-продажи жилья в 2015 году. В начале 2016 года ощутимых улучшений ситуации на вторичном рынке не наблюдалось. Сложно сказать, какой вклад в эту печальную статистику внес исторический центр, но то, что и этот фонд не обходят стороной рыночные реалии можно считать фактом.
Рынок покупателя
Экономическое шатание и разброд привели к крайне негативным последствиям для вторичного рынка в пределах Бульварного кольца еще и потому, что данная недвижимость всегда была рассчитана на особых ценителей и зачастую экспонировалась в долларах. По данным аналитиков компании "Savills Россия" до кризиса 2014 года долларовые ценники стояли примерно на 45% объектах элитной недвижимости (а центральное местоположение обеспечивает данному фонду такой статус). В настоящее время за валюту экспонируются только 3%, причем даже эти сделки обычно не заключаются по курсу ЦБ, а проходят с существенным дисконтом, в среднем достигающим 20%.
"Долгое время продавцы "вторички" в центре Москвы держались за цены и не желали идти на уступки. Потом ситуация сдвинулась с мертвой точки и те, кому действительно надо было продать, начали снижать цены. Есть примеры, когда жилье на Остоженке продавалось ниже себестоимости. Сейчас дисконты на вторичное жилье в центре Москвы в 30-40% - это работная история", - отметила И.Могилатова.
Рынок жилья в Москве сегодня по праву можно назвать рынком покупателя. Справедливо это и для квартир в центре города, где можно подобрать вариант в бюджете панельной квартиры у МКАД, пусть и большей площади.
"Минимальная стоимость неплохого варианта с отделкой в пределах Бульварного кольца на текущий момент составляет 10,4 млн руб. - по такой цене возможно приобрести однокомнатную квартиру площадью 34 кв. м в Хитровском переулке", - рассказала К.Томилина.
Максимальные цены сделок у компании "Savills Россия" сегодня в большинстве случаев не превышают 800-900 тыс. руб. за кв. м и характерны только для уникальных предложений, например, для квартир в Романовом переулке.
Эксперты отмечают, что цены на четырехкомнатные квартиры начинаются от 186 тыс. руб. за квадратный метр, что сопоставимо с большинством типовых панельных домов в спальных районах города, ценник на трехкомнатные квартиры стартует от 234 тыс. руб. за кв. м, а на двухкомнатные от 289 тыс. руб.
Компания "Savills Россия" совсем недавно реализовала совершенно "разбитую" семикомнатную квартиру общей площадью 187 кв. м на ул. Сретенка, находящуюся в состоянии "после коммунальной квартиры", где каждая комната закрывалась на ключ. Изюминка этой квартиры заключалась в наличии над квартирой круговой ротонды, которую можно присоединить, приватизировав ее (собственником в данном случае является город), а также в цене самой квартиры - $3 тыс. за кв. м.
"До кризиса за такие деньги невозможно было купить даже панель в Медведково. Вот так повлиял кризис на ценообразование больших квартир в старых домах центра города", - указала К.Томилина.
Пусто не будет
Однако хозяевам элитных и не очень элитных квартир в центре Москвы, скорее всего, нет причин переживать за свою собственность – ниже рыночных значений она точно не упадет. Тем более, что жилья внутри Бульварного кольца больше не становится, а масштабных комплексных перемен здесь не намечается. Кстати, знаменитая "Золотая миля" на Остоженке, пожалуй, единственный в столице пример комплексного подхода к формированию элитного района. В свое время тоже была застроена бараками, на месте которых сегодня выросли элитные дома.
Что же будет с ветхим фондом в центре Москвы? В Москомархитектуре изданию сообщили, что такие вопросы находятся не в их компетенции, в департаменте градостроительной политики от комментариев воздержались. Можно предположить, что старый фонд ждет ремонт. Москомэкспертиза только за прошлую неделю согласовала проектную документацию на капремонт двух домов в центре города: четырехэтажного дома 1956 года постройки в Тверском районе и пятиэтажного дома 1957 года постройки по адресу: 4-я ул. Тверская-Ямская, д.27. Таким образом, хозяевам старого жилого фонда в центре Москвы можно спокойно ждать окончания кризиса и нового витка цен на жилье.
