На рынке московских новостроек продолжает развиваться тенденция снижения цены за счет уменьшения площади жилья
Москва. 7 апреля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Девелоперы и риелторы московского региона поделились с "Интерфаксом" итогами первого квартала 2016 года. По их данным, цены на столичное жилье продолжают топтаться на месте, объемы предложения стремительно нарастают, а вот площади квартир во многих новостройках уже могут позавидовать "хрущевским" габаритам.
Мода на пеналы
С наступлением кризиса, ослаблением рубля и неоднозначной ситуацией вокруг ипотеки многие девелоперы Москвы и Подмосковья начали серьезно резать общие площади квартир в своих новых проектах, фактически превращая их в пеналы по 20-25 кв. м. Маркетинговый расчет довольно прост: меньше метров - меньше общий бюджет покупки, меньше бюджет покупки - больше потенциальных клиентов.
Разумеется, квартиры-студии по 20-25 кв. м существовали в ряде московских и подмосковных проектов и до кризиса, но тогда они являлись своеобразий экзотикой, а сегодня превратились в печальную обыденность для массового покупателя. Девелоперы оправдывают эти площади "рациональными планировками", "современным стилем жизни" и другими маркетинговыми мантрами, но фактически продают своим клиентам жилье, уступающее по метражу советским хрущевкам, над габаритами которых они не прекращали иронизировать все "тучные" годы.
Сегодня можно полюбоваться первыми плодами этой маркетинговой модели. Средняя площадь квартир в новостройках в старых границах Москвы, по данным компании "Миэль-Новостройки", в 2016 году снизилась в эконом-классе на 11% и составила 55 кв. м, в бизнес-классе падение средних площадей достигло 14% до 83,5 кв. м.
Аналитики компании отмечают, что в 2015 году на московский рынок вышли проекты бизнес-класса, "где покупателям предлагаются студии площадью всего по 35-37 кв. м, что ранее было просто невозможно в данном сегменте".
"Наглядно данную тенденцию подтверждает и тот факт, что за последний год объем предложения на первичном рынке Москвы, выраженный в квадратных метрах, увеличился на 47%, при этом рост по количеству квартир за аналогичный период времени зафиксирован сразу на 74%", - комментирует ситуацию генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Наталья Шаталина.
По данным компании, средний бюджет покупки квартир в новостройках Москвы за год упал на 25% и составил 14,2 млн руб.
Снижение минимального бюджета покупки отметили и в компании "Метриум Групп". В декабре 2015 года в рейтинг самых доступных предложений вошли квартиры стоимостью 3-3,4 млн руб., а в первом квартале 2016 года стоимость наиболее бюджетных квартир находилась уже в пределах 2,6-3,1 млн руб. В настоящее время самые доступные квартиры площадью 19,8 кв. м реализуются в ЗелАО за 1,7 млн руб.
"Сейчас в тренде экономия - покупатель не хочет переплачивать. Многие застройщики начали "мельчить", снижая среднюю площадь квартир, экономить на развитии социальной инфраструктуры, в итоге - снижая стоимость лота. Такая стратегия хороша в моменте, но она совершенно не учитывает инерции сознания московских потребителей и лишь вовлекает застройщика в борьбу за покупателей с низким бюджетом. Вполне возможно, что через некоторое время как раз эта часть населения окончательно откажется от планов на покупку недвижимости и тогда объекты, ориентирующиеся на малые лоты, вынужденно станут флагманами демпинга на рынке", - отмечают аналитики компании "Бэсткон".
Растущие объемы
Между тем участники рынка единогласно отмечают серьезный рост предложения на московском рынке новостроек.
"Объем предложения новостроек в массовом сегменте достиг максимальной отметки за последние три года", - отмечают эксперты компании Est-a-Tet.
По данным IRN, на начало 2016 года в новостройках Москвы и области, исключая малоэтажное жилье, реализовывалось 7,1 млн кв.м. На начало 2015 года аналогичный показатель составлял 5,9 млн кв.м. В 2011-2013 годах - 4-5 млн кв.м.
Общий объем предложения в марте 2016 г. на рынке новостроек бюджетного сегмента Москвы составил чуть более 2 млн кв. м - из них 1,65 млн. пришлось на объекты в старых границах Москвы, уточняют в ГК "Гранель".
"Объем предложения на рынке новостроек массового сегмента достиг очередного рекордного для посткризисного периода значения - 15 тыс. единиц. При этом активизация спроса, наблюдавшаяся в начале года на фоне неопределенности судьбы программы государственного субсидирования ипотечной ставки, в марте спала", - считает директор департамента консалтинга и управления проектами "Метриум Групп" Анна Соколова.
Эксперт отмечает, что многие покупатели стремились успеть приобрести квартиру с ипотечным кредитом по льготным условиям до конца февраля, что привело к всплеску покупательской активности в первые два месяца 2016 года за счет реализации отложенного спроса. В марте же покупательский интерес снизился и был сосредоточен в отдельных наиболее привлекательных проектах.
Снижение спроса заставляет девелоперов выводить новые проекты и корпуса в реализуемых комплексах с дисконтом к рынку. "Результат - снижение средней цены квадратного метра по сегменту, наметившееся еще в июле прошлого года", - отметила А.Соколова
Как отметил руководитель аналитического центра IRN Олег Репченко, объем предложения новостроек в Московском регионе находится на историческом максимуме и тенденции к его снижению не наблюдается. При этом спрос, по его словам, находится на историческом минимуме. Если цены на нефть опустятся ниже $30 за баррель, то курс доллара вырастет до 100 рублей, а цены на жилье в Москве постепенно "сползут" до $1 тыс. за квадрат, прогнозирует О.Репченко.
Плавное снижение
Стоит отметить, что для некоторых подмосковных девелоперов стоимость $1 тыс. за квадратный метр уже давно стала объективной реальностью. Стоимость квадратного метра на московском рынке жилья пока держится, но и в столице уже начали появляться объекты с ценниками 125 тыс. руб. за кв. м.
Однако оценить реальную динамику снижения стоимости "квадрата" в новостройках Москвы и Подмосковья довольно сложно из-за разницы в методологиях подсчета, применяемых застройщиками, риелторами и аналитиками, постоянным изменениям в структуре предложения, связанным с выходом или уходом с рынка крупных объектов, и ростом степени готовности объектов.
Эти факторы существенно осложняют анализ реального положения дел на первичном рынке жилья, давая в общих цифрах "среднюю температуру по больнице". Примечательно, что и эта "средняя температура" может серьезно различаться у разных аналитиков в зависимости от выборки.
Например, аналитики ГК "Гранель" оценили средневзвешенную цену на рынке первичного жилья эконом-класса в старых границах Москвы в 130 тыс. руб. за кв. м. Специалисты компании "Метриум Групп" считают, что средневзвешенная цена предложения на первичном рынке массового сегмента составила 145 руб. за кв. м. А сотрудники компании "Миэль-Новостройки" рассчитали, что средневзвешенная цена предложения составила 208 тыс. руб. за кв. м. Первый результат, по всей видимости, включает жилье эконом-класса, второй учитывает и комфорт-класс, а третий добавляет и бизнес-класс. Если же абстрагироваться от отдельных выкладок различных участников рынка и проследить общую динамику, то картина будет примерно такой.
"Средневзвешенная цена по итогам I квартала 2016 года в Москве составила 233 тыс. руб. за кв. м (без учета элитного предложения), а ее снижение в годовой динамике - 15,6%, что обусловлено выходом существенного объема нового предложения в проектах массового сегмента на начальной стадии строительства", - считают аналитики компании Est-a-Tet.
За год в столице появились новостройки с ценой "квадрата" в среднем на 15% ниже, чем в начале 2015 года, в следующем квартале тенденция плавного снижения цен в новых проектах, скорее всего, продолжится. Потенциальным покупателям квартир в Москве будут предлагаться квартиры небольших площадей по самым разнообразным программам, включая ипотеку, рассрочку, бонусы, подарки и другие завуалированные скидки, но откровенно отпускать цены вниз девелоперы пока не готовы.
