Станет ли 2016-й самым тяжелым годом для столичной "вторички"?

7 декабря 2016, 15:42

вторичка

Фото: Интерфакс

Эксперты отмечают, что вторичный рынок жилья Москвы и не смог улучшить свою динамику к концу 2016 года, но дальнейшего падения они не ждут

Москва. 7 декабря. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Начало 2016 года на столичном рынке "вторички" ознаменовалось низким спросом со стороны покупателей и существенным ростом предложения со стороны продавцов. По итогам первого квартала проявился тренд слабой отрицательной динамики цен в сочетании с крайне высокой долей продаж с дисконтом. Эксперты отмечали, что ценовые ожидания, на тот период, все еще не нашли точки равновесия с представлениями покупателей. Нашелся ли баланс к конце года, рассказали эксперты рынка.

По данным "Метриум групп", сегодня на вторичном рынке Москвы в продаже находится порядка 300 тыс квартир по всем сегментам. Относительно 2014 года произошел троекратный рост. Специалисты связывают его, как с кризисом в отрасли, в общем, так и с падением объема продаж, в частности. Увеличение числа экспонируемых квартир отмечено также относительно 2015 года на 20-30%.

"Если сравнивать с более ранним периодом 2008-2009 годов, сейчас на вторичном рынке экспонируется в шесть раз больше лотов. Причем в продажу вышли, в том числе, инвестиционные квартиры и квартиры во «вчерашних» новостройках", — указывает "Метриум групп".

Несколько другие данные у компании "Бон Тон". Эксперты отмечают, что в начале года в продаже находилось порядка 150 тыс квартир. Летом произошло традиционное падение предложения, на 6%-8%. На текущий момент, в продаже находится примерно 138 тыс лотов (без учета долей, студий и комнат) против 142 тыс в октябре, указывают специалисты компании.

"Если говорить в целом по 2016 году, то в среднем в месяц предлагалось около 140 тыс квартир с небольшими колебаниями в зависимости от сезона",- рассказала руководитель департамента продаж вторичной недвижимости компании "Бон Тон" Екатерина Никитина.

При этом специалисты "Миэль — Сеть офисов недвижимости" фиксируют снижение средней удельной цены предложения примерно на 4,5%, причем почти во всех сегментах (без учета "элитки").
По разным данным в эконом-классе на конец года средняя удельная цена предложения составила от 169,8 до 173 тыс. руб за кв.м. Аналитики указываю, что вторичная недвижимость дешевеет неравномерно. Например, объекты эконом-класса по некоторым оценкам за год упали в цене до 10%, комфорт-класса – до 7%, бизнес-класса – до 5-7%.

На этом фоне увеличилась доля продаж квартир в диапазоне от 6 до 9 млн руб. (с 28% в октябре до 39% в ноябре). Существенно увеличилась доля продаж квартир в диапазоне 9-12 млн руб., составив в ноябре 26% (максимальный показатель с начала 2016 года). Однако, в бюджете до 6 млн руб. показатель сократился с 34% в октябре 2016 до 22% в ноябре 2016. В ноябре прошлого года он составляла 26%.

"За последний год мы замечаем, что вторичный спрос из эконом-класса в пределах МКАД перенаправился в "новую" Москву. Клиенты все больше склоняются к комфортности жилья и, в какой-то мере, закрывают глаза на пока еще не готовую транспортную инфраструктуру. При этом стоимость квадратного метра на "вторичке" Москвы и "новый" Москвы уменьшилась в среднем на 7-9% от цен начала 2016 года" – рассказала руководитель департамента продаж вторичной недвижимости компании "Бон Тон" Екатерина Никитина.

В старых границах Москвы основное снижение цены произошло в сегменте эконом-жилья спальных отдаленных районов. То есть спрос на пяти-девяти этажные панельные дома упал на 10-12%. Связано это с тем, что в спальных районах появилось много качественных новостроек комфорт-класса по приемлемым ценам. Еще одна категория жилья, которая просела за текущий год — это квартиры, расположенные в центральном округе Москвы.

"В первую очередь, это коснулось пятиэтажек без лифтов, домов с деревянными/смешанными перекрытиями и домов, площадь кухни в которых не превышает 6 метров. Связано это с тем, что кадастровая стоимость очень высокая, новая налоговая нагрузка и самое главное спрос покупателей перенаправлен в другой сегмент. Клиенты сейчас все большее внимание обращают на бизнес-класс", — подчеркивают специалисты "Бон Тон".

Что касается продаж премиальных квартир на вторичном рынке, то тут разрыв между показателем 2015 года и периода январь-ноябрь 2016 года составил от 10 до 16% в сторону снижения. Однако, по мнению аналитиков Top Brokers Alliance, по итогам текущего года он сократится, поскольку декабрь традиционно считается достаточно активным месяцем.

Так, общий объем реализованных на вторичном рынке элитного жилья объектов составил 28,3 тыс кв.м с начала 2016 года. Средняя площадь сделки по отношению к 4 кварталу 2015 года осталась фактически на прежнем уровне и составила 197 кв. м. При этом по отношению к показателю 3 квартала текущего года она выросла на 12,6%.

Средневзвешенная цена 1 кв.м сделки снизилась на 7,2% по отношению к 3 кварталу 2016 года и на 14,2% по отношению к 4 кварталу 2015 года. Это свидетельствует о том, что сделки на вторичном рынке совершаются в основном с наиболее привлекательными по ценовым параметрам объектами. При этом, если лот представлен по завышенным ценам, то срок его экспозиции может достигать и 2-3 лет, в то время как объекты по привлекательным ценам "уходят" в течение 6-9 месяцев.

Что касается, прогнозных показателей, то мнения экспертов рынка сходятся. Резкого ценового скачка покупателям квартир ждать не стоит. Рынок 2017 года откроется достаточно стабильно. А вот чем он закроется, предсказать сложно, говорят аналитики, все будет зависеть от экономической и политической ситуации в целом по стране.

"В первые месяцы 2017 года будут завершаться сделки, заключенные еще в 2016 году. Количество экспонируемых объектов в целом увеличиваться не будет. Есть возможность увеличения спроса на "вторичку" в связи с отменой господдержки по новостройкам и новым законодательством в сфере строительства. При этом стоимость квартир продолжит тенденцию к плавному снижению и в следующем году", — считает руководитель департамента продаж вторичной недвижимости компании "Бон Тон" Екатерина Никитина.

"В следующем году, цены на жилье расти не будут. Скорее всего, мы будем наблюдать ту же динамику, что и в этом году, то есть снижение цены предложения где-то примерно на 3-5% на протяжении всего нового года, но при условии в следующем году не произойдет вмешательства каких-либо фундаментальных экономических факторов. Причем снижение будет происходить в основном за счет коррекции цены на переоцененные объекты", — предполагает управляющий директор брокерского департамента "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Александр Москатов.

"Как минимум до середины 2017 года на вторичном рынке недвижимости вряд ли мы увидим положительную динамику по стоимости или спросу. Более того, цены могут снизиться еще в пределах 5%. На вторичный рынок большое влияние оказывает массовое строительство новостроек, которые потеснили старый жилой фонд как по качеству, так и ценам. Именно с этим связан кризис, который только усугубляется массовым выходом в реализацию инвестиционных квартир. Делать прогнозы развития рынка в отдаленной перспективе сложно. Однако одно можно сказать точно – самый тяжелый период позади", — прогнозирует "Метриум-групп"

"В будущем году не стоит ждать существенного всплеска спроса на вторичном рынке элитной недвижимости. Если рассматривать оптимистичный сценарий, то возможно возвращение годового количества сделок на уровень 2015 года. В целом, ситуация подвержена общим рыночным тенденциям. С момента начала кризиса покупатели и продавцы на вторичном рынке все же начали находить некий баланс, выражающийся в том, что первые пересматривают ценообразование своих объектов, а вторые уже не ждут каких-то колоссальных дисконтов от первоначально запрашиваемой продавцом цены", — добавила руководитель службы консалтинга и исследований рынка компании Welhome Ольга Кузина.


Горячие
темы

Курс валют

USD

56,76

+ 0,69

EUR

63,67

+ 0,66

Курс валют

USD

56,76

+ 0,69

EUR

63,67

+ 0,66

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

167,879
($2,937)

Коммерческая недвижимость

Цена кв.м. (по RRG)

8,536,000
($150,380)


Объекты

395
(427 тыс. кв.м)


Аренда жилья

1K | 2K | 3K (CIAN)

33 | 47 | 66 тыс. /мес.

Подписка