На практике расторжение ДДУ может обернуться бегом по замкнутому кругу, сетуют эксперты
Москва. 24 января. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Кризис - это не только время возможностей, как учит китайская мудрость. Увы, это также время проблем в бизнесе и следующих за этим банкротств. Не исключение и строительный бизнес - разговоры о проблемах не прекращаются. И если банкротства все-же не массовы, сроки ввода ЖК повсеместно переносятся.
Согласно ноябрьскому обзору "Застройщики-банкроты в РФ", подготовленному ООО "Институт развития строительной отрасли", только за октябрь 2017 года число застройщиков-банкротов увеличилось на треть (до 261 компаний), а объем незавершенного строительства составил 6.7 млн. кв.м. Статистика того же "Института развития строительной отрасли" за 3-й кв. 2017 года свидетельствует о том, что доля жилья, сдающегося с просрочками от месяца до года, составляет порядка 60%, а 15,8% новостроек сдаются с переносом сроков ввода на год и более.
В этой ситуации дольщики закономерно беспокоятся о том, получат ли они квартиры, и не стоит ли воспользоваться правом расторгнуть ДДУ. В некоторых случаях это действительно может стать выходом, но в большинстве — скорее, невыгодно для самих дольщиков. Повышается вероятность банкротства застройщика, что создает своего рода замкнутый круг: для всех оставшихся в проекте дольщиков срок получения квартир отодвигается еще дальше, а расторгшие ДДУ экс-дольщики и вовсе оказываются в конце очереди на получение денег.
ДДУ больше, денег меньше
Средства дольщиков — сейчас основной источник финансирования стройки: как говорит Андрей Колочинский, управляющий партнер "ВекторСтройФинанс", они обычно составляют до 70% общего объема инвестиций. Чем меньше средств привлекается, тем вероятнее, что строить будет просто не на что.
"Некоторые компании увеличивают рекламные бюджеты, другие – начинают искать и привлекать проектное финансирование", — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Но, как отмечает Дмитрий Скворцов, заместитель председателя совета директоров по правовым вопросам группы компаний "НДВ", сроки выдачи кредитов сейчас достигают четырех месяцев, что закономерно приводит к задержкам строительства. Да и дают их не всем.
Другой вариант — снизить цены, что обычно делается завуалированно, с помощью скидок и акций. И застройщики делают это, снижая маржу — как в конце 2017 года отметил руководитель департамента развития новых территорий города Москвы Владимир Жидкин. Если несколько лет назад компании работали с маржой до 100%, сейчас это не более 20-25%. Глава Минстроя Михаил Мень заявлял в 2016 году о том, что застройщики начинают новые проекты исходя из маржи в 10%.
"Еще один вариант — договориться с подрядчиками по строительству о взаиморасчетах квадратными метрами в строящемся ЖК", - говорит Роман Лябихов, генеральный директор ГК "Атлант".
Дольщику пора на выход?!
Всеми этими средствами застройщики пользуются, но от просрочек это не спасает. Хотя формально количество заключенных ДДУ даже растет — общее число только по Москве за 2017 год на 52% больше, чем за 2016-й (54 тыс. против 35,6 тыс.).
Однако, рост количества сделок совсем не пропорционален росту привлеченных средств: количество ДДУ не дает представления о купленных метрах, а средний метраж квартиры в новостройке за последние годы снизился довольно существенно. Согласно обзору "Института развития строительной отрасли", в домах, построенных до 2012 года средняя площадь квартир составляет 64,6 кв.м, в октябре 2017 года показатель составил 49,3 кв.м. Еще один немаловажный момент — рост себестоимости строительства, сводящий на нет надежды увеличить финансовый поток даже при росте заключенных ДДУ. А снижение финансового потока, как известно, автоматически ведет к замедлению строительства.
"Задержка со сроком ввода на полгода считается нормальной. И часто она обусловлена не тем, что "застройщик плохой", а бюрократическими препонами. В принципе, большинство компаний в курсе — чтобы сдать объект и выдать дольщикам ключи вовремя, стройку надо завершить хотя бы на 3 месяца раньше указанного в проектной декларации срока", — говорит Олег Ступеньков, руководитель компании "ТОП Идея".
У дольщиков, разумеется, своя арифметика. По ФЗ-214, если срок ввода объекта затягивается, дольщик вправе выйти из проекта, расторгнув ДДУ. "Самому дольщику, как правило, интереснее и более необходимо сохранить ДДУ и получить исполнение (т.е. чтобы объект ДДУ — квартира — была ему передана)", - говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина. - В нашей практике случаи расторжения, безусловно, бывают, но они единичны и зависят не от экономической ситуации в стране. Как правило, расторжение связано с личными мотивами клиента".
Участники рынка напоминают, что сохранить ДДУ при нарушении сроков выгоднее, как минимум, потому, что в случае банкротства застройщика, согласно п. 7 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 29.12.2017) "О несостоятельности (банкротстве)" действующие участники долевого строительства имеют преимущество перед другими кредиторами в очереди на погашение требований.
"При банкротстве застройщика дольщику нужно предъявить требование о включении в реестр кредиторов, который включает также реестр требований о передаче жилых помещений, — поясняет Дмитрий Петров, юрист КА "Юков и партнёры". — В случае наличия действующего договора о долевом строительстве дольщик имеет возможность включиться в третью очередь, заявив денежное требование как участник договора долевого строительства. Если же договор расторгнут до введения процедуры банкротства застройщика, дольщик будет включен уже в четвертую очередь".
Банкротство застройщика, таким образом, особенно невыгодно для экс-дольщиков. При этом именно лавинообразный рост взысканий, который отмечает ряд игроков рынка, часто становится причиной банкротства. "При удовлетворении требований истцов, взыскавших неустойку, уменьшается шанс того, что строительство всего дома будет завершено, — говорит Денис Фролов, руководитель коммерческой практики, партнер юридической компании BMS Law Firm. — Взыскание неустоек и денежных средств с расторжением договора может выглядеть прибыльно для дольщика, но может обречь его на участие в процедуре банкротства застройщика".
Qui prodest
Впрочем, на рынке есть игроки, которым сложившаяся ситуация приносит значительную выгоду. Правда, это не дольщики, и не застройщики. Механизм опустошения счета застройщика в первом приближении выглядит следующим образом: при просрочке застройщик обязан выплатить дольщику неустойку, размер которой при задержке в передаче квартиры больше года может доходить до 20% стоимости квартиры. А если застройщик откажется платить, по Закону о защите прав потребителей сюда добавится еще штраф в размере половины от неустойки. В итоге, застройщик не только передает дольщику квартиру, но еще и приплачивает треть ее стоимости. Как рассказывает Кирилл Холопик, руководитель аппарата в Ассоциации "Национальное объединение застройщиков жилья" (НОЗА), несмотря на такие штрафы, застройщики в большинстве случаев идут на судебные разбирательства. Ведь застройщик оказывается перед выбором — достраивать дом, пуская все средства именно на стройку, или выплачивать неустойки. Дальше ситуация развивается по принципу домино: деньги по решению суда уходят на долги, средств на стройку не остается, претензий и исков становится больше — и в итоге единственным выходом становится банкротство. "Большинство дольщиков, получающих квартиру с просрочкой, не требуют с застройщика неустойку, — говорит К.Холопик. — Но сложившаяся на рынке ситуация очень выгодна потребительским организациям и юристам, специализирующимся на защите прав потребителей — по суду они получают до 50% от суммы штрафа, механизм получения неустойки прост, а объем рынка огромен”.
Об этом говорят и другие участники рынка. "К сожалению, "потребительский экстремизм" становится очень популярным способом заработка. Количество исков пропорционально количеству строек, — комментирует ситуацию Д.Скворцов. — И при сложившейся за последнее время практике суды, как правило, удовлетворяют такие требования, обязывая застройщиков выплачивать взысканные средства, которые порой в несколько раз превышают оплаченные дольщиком денежные средства. При этом судами не учитываются объективные причины невыполнения застройщиком принятых на себя обязательств...Надо отметить, что, как правило, одним иском дело не ограничивается, и ввиду "сплоченности" дольщиков такие иски начинают сыпаться на застройщика в массовом порядке”.
Что делать?
"На месте дольщика я бы действовал более осмотрительно. Необходимо понимать, что задержка на 2-3 месяца, когда дом уже построен, ведутся завершающие работы на объекте (внутренняя отделка, благоустройство территории и т.д.) — это тот случай, когда добросовестные застройщики ведут диалог с клиентами, — говорит А.Колочинский. — В некоторых случаях застройщики компенсируют задержку дополнительными квадратными метрами после обмеров БТИ, проводят за свой счет ремонт, предоставляют скидки на приобретение машиномест и т.д. Безусловно, если возникает срыв сроков, дольщики должны держать руку на пульсе, но при этом дать возможность застройщику достроить объект. Коллективные иски и массовый разрыв договоров долевого участия может еще больше усугубить ситуацию, и тогда пострадают интересы уже тысяч дольщиков".
"Отсуживая сотни тысяч рублей, дольщик повышает свой риск остаться вовсе без квартиры, которая стоит миллионы, - говорит первый заместитель генерального директора ООО "РК Строй" по коммерческой деятельности Сергей Колос. "Не надо поддаваться массовой истерии. В суд лучше обращаться уже после ввода дома в эксплуатацию, когда можно получить и квартиру, и деньги за штраф застройщику", - советует он.
"В поддержку застройщиков могу сказать следующее: откровенных мошенников на рынке, в общих цифрах, практически нет, — отмечает Дмитрий Котровский, член Президиума Правления «Опоры России». — Есть две причины, лежащие в плоскости долгостроя: первая — некомпетентность топ- менеджмента, вторая — затоваривание рынка и закручивание гаек в отношение отраслевиков, не имеющее отношения ни к проблемам рынка, ни к финансовому успеху застройщиков".
На законодательном уровне, считает Д.Скворцов, для выхода из замкнутого круга взыскание штрафов и пеней стоило бы сделать возможным только после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Дольщикам же, согласен Д.Петров, если нет сведений о возможной несостоятельности застройщика, а подрядные работы на соответствующей площади ведутся, лучше дождаться окончания стройки. "Расторжения ДДУ, требования неустоек, негативный информационный фон, который дополнительно снижает продажи, в данном случае, будут лишь усугублять финансовые проблемы застройщика и увеличивать вероятность того, что компания не сможет достроить объект", - считает эксперт. Впрочем, это мнение, конечно, не единственно существующее на рынке. Если человек считает необходимым отстаивать свои права, то он может делать это любым законным способом.
