Ожидание отказа от долевого строительства определит тренды рынка жилья II полугодия

6 июля 2018, 14:07

Новостройка. Легенда.

Фото: Интерфакс

Покупатели постараются купить квартиры до новых законодательных изменений, а застройщики будут вводить как можно больше квадратных метров

Москва. 6 июля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Рынок жилья в первом полугодии чувствовал себя по-разному, но в целом неплохо: продажи по договорам долевого участия (ДДУ) росли, покупатели брали ипотеку, а девелоперы достраивали то, что не успели за прошлые годы. А впереди замаячила перспектива полного отказа от долевого строительства – переход начнется 1 июля следующего года. Этот фактор в совокупности с другими переменами на государственном уровне будут влиять на рынок жилья во втором полугодии, считают эксперты, опрошенные "Интерфаксом".

Строили и, наконец, построили

Президент России Владимир Путин поставил задачу увеличить объемы ввода жилья до 120 млн кв.м ежегодно к 2024 году. В прошлом году, например, в стране ввели около 80 млн "квадратов". С начала этого года рост объемов сохранился, хотя в отрасли заметны разнонаправленные тенденции.

В целом по стране за пять месяцев, по данным Росстата, ввели 23,7 млн кв.м, что почти на 20% выше показателей аналогичного периода прошлого года. Но в мае объем ввода жилых домов снизился впервые с начала года, до 3,5 млн кв.м, что на 19,4% ниже показателей 2017 года.

Крупнейший рынок жилой недвижимости – Москва – с начала года демонстрирует сокращение объемов ввода жилья. По данным Мосгорстата, за январь-май в столице ввели 452,4 тыс.кв. м, что на 32,3% ниже показателей прошлого года.

"Снижение объема сдачи многоквартирных домов связано с последствиями кризиса 2014-2015 гг. Сейчас в эксплуатацию вводятся жилые дома, строительство которых началось во второй половине 2015 года – начале 2016-го. С экономической точки зрения это был все еще нестабильный период, когда многие девелоперы откладывали реализацию проекта в ожидании более благоприятной конъюнктуры. По сути, мы видим отложенный эффект кризиса в текущих показателях строительной активности", — отметила управляющий партнер "Метриум" Мария Литинецкая.

В абсолютных цифрах, по ее словам, это выразилось в том, что в массовом сегменте Москвы в продаже появились только пять новостроек, в то время, как годом ранее их было 12. В целом по рынку продажи стартовали в 33 объектах в старых границах Москвы. В 2017 году этот показатель составлял 44.

В "новой" Москве, в ее "первом поясе", общий объем предложения тоже оказался ниже прошлогодних значений. По данным ГК "А101", только в мае этот показатель был на 15% меньше значений мая 2017 года.

"Девелоперы в конце прошлого года осторожно оценивали уровень продаж, особенно с учетом сезонных особенностей, и не торопились выводить на рынок максимальное количество объектов. В частности, объем предложения, выведенного в продажу в мае, более чем в два раза меньше, чем объем, выведенный в 2017 году", — пояснил директор по маркетингу и разработке продукта ГК "А101" Дмитрий Цветов.

Ипотека и законодательные перемены стимулировали покупателей

Спрос на жилье остается высоким, а число сделок растет. По данным Росреестра, число зарегистрированных в Москве договоров долевого участия с января по май выросло на 43% по сравнению с прошлым годом, до 28,3 тыс. ДДУ.

На рост сделок повлияла главным образом доступность ипотеки. Ставки продолжают снижаться и сейчас в среднем составляют менее 10% годовых.

"Если в январе-мае 2017 года число ипотечных заемщиков составило 41%, то в январе-мае 2018-го – уже 53%. Повышение доступности ипотеки в свою очередь привлекло на рынок новых клиентов, в том числе – региональных заемщиков. Именно в этом году мы отмечаем активный интерес на покупку столичного жилья такими клиентами", — говорит М.Литинецкая.

В то же время, спрос подстегнули и законодательные изменения. С 1 июля следующего года произойдет полный переход застройщиков на работу по эскроу-счетам, это требование станет обязательным для всех. Однако, как система будет работать на практике, предсказать невозможно. Поэтому многие покупатели стремятся решить свой жилищный вопрос по старым и понятным правилам игры.

"По всей видимости, среди покупателей есть также волнение в связи с переходом на проектное финансирование, которое в обязательном порядке заработает только через год. Но те, кто хотел вложить деньги в проект на этапе котлована и сэкономить, больше не может переносить свои планы – по-настоящему дешёвое жилье нужно покупать сейчас. Кстати, вложение на низкой стадии строительной готовности – это один из неизменных трендов. На момент ввода дома в эксплуатацию в нем остается нераспроданными в среднем только 15% квартир", — пояснила руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "НДВ – Супермаркет недвижимости" Юлия Иванова.

Еще одна тенденция этого полугодия – стремление купить квартиру большей площади по сравнению с прошлыми периодами. "Пониженные ставки по ипотеке и ожидание роста цен в связи с переходом на проектное финансирование способствуют приобретению жилья большей площади", — отметила генеральный директор агентства недвижимости "Бон Тон" Наталия Кузнецова.

В ожидании перемен

Предстоящий переход к проектному финансированию и текущая экономическая обстановка могут изменить ситуацию на рынке жилья, полагают эксперты.

"В перспективе третьего квартала ожидается снижение спроса на первичном рынке. В четвертом квартале спрос может сместиться на рынок готовых новостроек, в большей степени по причине наличия качественного предложения в домах на завершающей стадии строительства и введенных в эксплуатацию, чем под влиянием перехода к проектному финансированию", — отметила руководитель направления маркетинговых исследований и аналитики компании "Главстрой" Екатерина Попова-Щелкан.

Что касается цен на жилье, по мнению экспертов, они будут постепенно увеличиваться. "Мы ожидаем, что во втором полугодии спрос на жилье в "первом поясе" "новой" Москвы сохранится на высоком уровне, а цены вырастут в пределах 5%. На стоимость квадратного метра, в первую очередь, повлияют поправки в 214-ФЗ. В перспективе, когда отрасль полностью перейдет с долевого строительства к проектному финансированию, цены вырастут в среднем на 10%", — сказал Д.Цветов из ГК "А101".

Он добавил, что рост может быть и больше, если у банков не получится обеспечить отрасль достаточным объемом средств, а количество предложения снизится после ухода игроков, не соответствующим новым требованиям закона.

"Но этот рост будет заметен не сразу. В том числе потому, что заметный объем предложения в ближайший год будет состоять из объектов, разрешение на строительство которых было получено до 1 июля 2018 года и которые будут строиться и продаваться по старым правилам", — добавил эксперт.

В компании "НДВ – Супермаркет недвижимости" обратили внимание на то, что на ситуацию на рынке повлияют и факторы, не связанные с собственно строительной отраслью.

"Экономика стоит на пороге серьезных перемен: повышение НДС, пенсионного возраста, потери доступа к дешёвому жилью на ранней строительной стадии. Спрос будет формировать платежеспособность населения. Конечно, повышение НДС неминуемо потянет за собой и увеличение себестоимости строительства, и, следовательно, цен на жилье, и подорожание
вообще всех потребительских товаров", — считает Ю.Иванова.

Эксперты отмечают, что главным драйвером спроса останется доступная ипотека. В то же время значительного роста цен на рынке до конца года не ожидается. А значит, полагают аналитики, россияне будут стремиться улучшить жилищные условия сейчас, до наступления очередных перемен.


Горячие
темы

Курс валют

USD

66,01

+ 0,02

EUR

75,32

+ 0,42

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

172,432
($2,613)

Курс валют

USD

66,01

+ 0,02

EUR

75,32

+ 0,42

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

172,432
($2,613)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

%
Коммерческая недвижимость

Цена кв.м. (по RRG)

8,642,000
($130,925)


Объекты

565
(937 тыс. кв.м)


Аренда жилья

1K | 2K | 3K (CIAN)

33 | 47 | 66 тыс. /мес.

Подписка