Кризис 1998 года может вернуться – О. Репченко, руководитель центра "Индикаторы рынка недвижимости"

6 мая 2008, 17:57

Урок истории

Мнения экспертов по поводу ситуации на московском рынке недвижимости разделились на диаметрально противоположные: от предсказания двукратного подорожания жилья к следующему году до двукратного обвала цен. Сотрудники компании "Индикаторы рынка недвижимости" решили немного поэкспериментировать с аналитическими аналогиями и цикличностью московского рынка и посмотреть, к чему это может привести.

Олег Репченко, руководитель центра IRN.RU, предоставил следующие выкладки.

История российского рынка недвижимости в постсоветский период делится фактически на 2 основных этапа: до кризиса 1998 года и после него.

Начиная с августовского путча 1991 года и последующего развала Советского Союза, сфера недвижимости в России начала постепенный переход от немногочисленных сделок обмена жилья к рыночным отношениям. Однако реальных денег в начале 90х ни у кого не было, поэтому и цены на квартиры были тогда чисто символическими – по сегодняшним меркам просто "копейки". Впрочем, довольно скоро стоимость квартир в Москве начала свое восхождение.

Первый этап развития рынка недвижимости Москвы обнаруживает 3 основные волны подорожания жилья. Первая волна – довольно резкое повышение цен с минимальных значений в $100-300 за кв. метр до уровня порядка $700 за кв. метр.

Эта волна закончилась временной передышкой рынка, после которой цены подросли еще раз до уровня $1200-1300 за кв. метр.

И здесь наступила уже более существенная стагнация, и откат цен назад примерно на 20%. И, наконец, незадолго до общего экономического кризиса, разразившегося в августе 1998 года, цены снова поползли вверх, однако последняя, третья волна подорожания оказалась непродолжительной.

Кризис 1998 года обрушил цены на московские квартиры. После августа цены снизились довольно существенно — на 30% — 40%, до уровня $600- 700$ за кв. метр.

Выбираться из послекризисной "ямы" рынок начал лишь в 2001 году, когда наметился новый этап роста цен на жилье.

В поисках закономерностей

При этом первый этап подорожания целиком длился с осени 1991 по осень 1998 года — около 7 лет, а полный цикл с учетом кризиса и обвала цен — с осени 1991 по осень 2001 года — около 10 лет.

Примечательно, что второй этап роста цен на столичную недвижимость, начавшийся в 2001 году, содержит все те же основные периоды, которые рынок уже проходил в 1991-1998 годах! Действительно, после 2001 года также имели место 3 волны подорожания жилья. Первая — с осени 2001 по конец весны 2004-го вывела московский рынок на новый уровень цен, около $2000 за кв. метр. Закончилась она очередной передышкой рынка, после которой

цены выросли еще вдвое — более чем до $4000 за кв. метр.

Вторая волна подорожания жилья, как и в 1991-1998 годах, уже сопровождалась заметным откатом цен назад. Реальная коррекция, с учетом скрытых факторов, составила около 10%-15%.

И, наконец, с осени 2007 года рынок снова пошел вверх, и сейчас мы наблюдаем развитие третьей и, возможно, последней волны подорожания квартир в Москве.

Последние всплески

Казалось бы, нынешний семилетний цикл подорожания недвижимости Москвы, начавшийся с осени 2001 года, должен подойти к концу уже довольно скоро — в этом году.

Далее, согласно приведенной аналогии, должен последовать кризис рынка недвижимости и существенный провал цен на жилье, возможно на те же 30%-40%, как и после 1998 года.

Впрочем, всем хорошо понятно, что целиком и полностью полагаться на подобные аналогии нельзя.

Сейчас ситуация в России далеко не такая, как была в 1998 году. С политической и экономической точек зрения достигнута определенная стабильность и есть условия для дальнейшего развития.

Сейчас Россия в меньшей степени зависит от иностранных инвестиций, серьезным плюсом являются высокие цены на экспортное сырье. Однако есть и ряд причин, позволяющих сравнивать нынешнее состояние рынка недвижимости с предкризисным состоянием 1998 года.

Очень многие эксперты сходятся во мнении, что столичный рынок недвижимости сейчас сильно перегрет. Значительную долю покупателей все последние годы составляли инвесторы, что и привело к астрономическому росту цен с $600 до $5500 за кв. метр.

Так или иначе, по многим показателям рынок недвижимости Москвы имеет признаки пирамиды, а значит, коррекция цен в том или ином виде более чем вероятна.

Аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости" предпочитает занимать в этом вопросе уравновешенную позицию. Конечно же, проводить прямые аналогии 2008 года с 1998 годом нельзя. И приведенные здесь рассуждения показывают, как далеко могут завести подобные аналогии и поиск цикличности экономических процессов. Однако если говорить о перспективе московского рынка жилья в этом году, то они, все-таки в чем-то совпадают с проделанной аналогией.

Согласно прогнозам рынка недвижимости, нынешняя волна подорожания жилья окажется непродолжительной и сойдет на "нет" вскоре после майских праздников — то есть к началу лета.

Что ожидает рынок

Впоследствии рынок ожидает новая стагнация, которая, скорее всего, будет сопровождаться откатом цен назад. Принимая во внимание, что во время стагнации 2007 года величина полной коррекции составила порядка 10%-15%, то теперь она может оказаться даже глубже и составить 15%-20%.

Впрочем, если до общего экономического кризиса не дойдет, то более существенное снижение цен на московскую недвижимость представляется маловероятным.

Но при этом новая стагнация может оказаться заметно более продолжительной, нежели стагнации 2004 и 2007 годов. В результате полная продолжительность второго цикла столичного рынка недвижимости также может составить около 10 лет.


Горячие
темы

Курс валют

USD

92,26

- 0,33

EUR

99,71

- 0,56

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

272,166
($2,975)

Курс валют

USD

92,26

- 0,33

EUR

99,71

- 0,56

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

272,166
($2,975)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

20,973,000
$227,325

-0.077%

%

Подписка