Российская ипотека: пациент жив, но болен

25 августа 2008, 18:42

Как не отойти от рыночных механизмов – совместное заявление АСР и НАУИР

Ипотечного кризиса, подобного американскому, в России не будет. Но это вовсе не означает, что на ипотечном рынке России все благополучно. За десять лет, прошедших с принятия федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", потребители перестали бояться брать в долг на покупку жилья – это плюс, но кредит по-прежнему доступен незначительному проценту граждан – это, безусловно, минус. Финансовый кризис, разразившийся после массового дефолта заемщиков США, лишил доступа к дешевым и длинным деньгам, и ипотечные кредиты в России стали еще менее доступными. Что выберет власть в этой ситуации: популистские меры, связанные с дотациями и льготами из бюджета, или развитие рыночных механизмов? Об этом идет речь в совместном заявлении Ассоциации строителей России (АСР) и Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР), текст которого имеется в распоряжении "ИФ-Недвижимость".

Философия жизни в кредит

Институт ипотеки формирует систему ценностей, основанную на частной собственности, в которой чувство ответственности за свою судьбу и судьбу своей семьи становятся приоритетом каждого гражданина, говорится в заявлении АСР и НАУИР.

В силу макроэкономичности и социальной направленности этот институт способствует установлению между государством и гражданами таких отношений, которые обеспечивают стабильность и эволюционный характер поступательного развития общества в целом, а также снижает уровень социальной напряженности.

В результате, все в большей степени проявляются новые тенденции в сознании населения – переход от философии сбережений, откладывания средств "на черный день" к философии жизни в кредит. В рамках ипотечного кредита граждане (заемщики) единовременно получают средства в счет своих 20-30-летних будущих доходов.

По данным авторов заявления, сейчас во всех субъектах РФ действуют ипотечные компании и сервисные агенты, в 2007 году более 300 банков выдавали ипотечные кредиты. На конец прошлого года было выдано ипотечных кредитов на сумму 556 млрд. рублей. Около 700 тыс. российских семей приобрели свои квартиры и индивидуальные дома с помощью ипотечных кредитов. Совершены первые сделки по рефинансированию кредитных организаций, предоставляющих населению ипотечные кредиты.

Можно констатировать, говорится в письме, что первый этап становления системы ипотечного кредитования, состоящий в создании первичного рынка ипотечных кредитов, завершен. Этому в немалой степени способствовала государственная поддержка, осуществляемая, в первую очередь, через государственный институт развития – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (далее АИЖК).

Нерешенные проблемы

Главной проблемой сегодняшнего дня является формирование вторичного рынка закладных, что предусмотрено Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования (Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 №28), определяющей стратегию развития института ипотеки в РФ.

Авторы заявления считают, что "только при условии согласованного развития первичного и вторичного сегментов ипотечного рынка возможно привлечь долгосрочные финансовые ресурсы для рефинансирования первичных ипотечных кредиторов".

По их мнению, недооценка важности этой проблемы уже привела к трудностям многих региональных банков и региональных ипотечных компаний, активно участвующих в ипотечных программах: они столкнулись с отсутствием длинных пассивов.

Контрольные цифры приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России", подкрепленные действиями региональных властей, привели к необоснованно высокой динамике роста объемов ипотечного кредитования. Но в то же время сделки по секьюритизации обеспечили рефинансирование лишь чуть более 10% ипотечных кредитов. В результате количество ипотечных кредиторов в 2008 году существенно сократилось.

"Негативным следствием искусственного повышения доступности ипотечных кредитов стало ухудшение качества кредитных портфелей за счет снижения требований по андеррайтингу заемщиков и повышения LTV, что привело к существенному росту дефолтов заемщиков", — особо подчеркивается в заявлении.

Повышение цен за привлекаемые ресурсы в условиях мирового финансового кризиса делает невозможным при сложившихся в России кредитных ставках покупку ипотечных кредитных портфелей без дисконта.

Положение также усугубляется нестабильностью на жилищном рынке.

"Непрекращающийся рост цен, особенно в 2006 году, снизил доступность жилья даже для обладающего стабильными доходами достаточно узкого слоя населения (менее 20 процентов). Об этом свидетельствует сокращение реально совершаемых сделок купли-продажи и покупок в кредит на свободном рынке", — приводят данные авторы заявления.

В документе также отмечается, что в последние два года возникли проблемы и с кредитованием строительства. Этот негативный фактор в сочетании с увеличивавшимися для девелоперов рисками не реализации построенного жилья, а также начатой радикальной реформой инвестиционно-строительной деятельности на основе федерального закона №214-ФЗ (о долевом строительстве) и перехода на аукционную продажу земельных площадок под застройку, существенно снизили в 2008 году темпы ввода жилья (менее 3%).

"В этой ситуации ведущие игроки на ипотечном рынке такие, как ВТБ24, АИЖК и другие, вынуждены принять непопулярные, но оправданные и весьма своевременные меры, направленные на ужесточение требований к заемщикам и правил предоставления кредитов, включая повышение процентных ставок по ним. Эти меры в принципе должны обеспечить регулярные сделки по секьюритизации", — говорится в заявлении.

Следует подчеркнуть, что хотя российской ипотеке не грозит кризис, аналогичный разразившемуся кризису на международных финансовых рынках, однако многие предпосылки, которые привели к колоссальным потерям ряда ведущих американских ипотечных компаний, характерны и для российского ипотечного рынка.

"Мы не можем согласиться с теми драматичными оценками относительно положения дел с ипотекой в России, которые высказываются многими средствами массовой информации. В то же время нам предоставляется уникальная возможность извлечь для себя уроки из кризиса американской ипотеки, изучая негативный опыт других", — рассказал "ИФ-Недвижимость" глава НАУИР Владимир Пономарев.

Авторы заявления уверены, что нарушение принципов функционирования финансовых механизмов ипотеки (либо в результате непрофессионального внешнего вмешательства, либо в результате недобросовестного отношения определенной части профессиональных участников рынка) может привести к серьезным негативным последствиям.

Второй вывод: основные правила игры на ипотечном рынке должны определять инвесторы, и увеличение объемов ипотечного кредитования существенно зависит от транспарентности всех отношений в рамках системы ипотечного кредитования для инвесторов, обеспечивающих рефинансирование первичных ипотечных кредиторов.

Вывод третий: система ипотечного жилищного кредитования не может служить основным инструментом повышения доступности жилья для граждан России, поскольку при существующих доходах и уровне цен на жилье не более 10% процентов российских семей в состоянии приобретать жилье в кредит.

Лишь по мере роста доходов российских семей система ипотечного жилищного кредитования сможет занять то доминирующее положение, какое она занимает в большинстве развитых стран.

Что делать

"Весьма тревожными выглядят заявления отдельных представителей власти, которые предлагают простые, казалось бы, привлекательные меры по повышению доступности ипотечных кредитов путем льготирования рыночных процентных ставок за счет бюджетов субъектов Российской Федерации", — отмечается в документе.

По мнению профессиональных участников рынка, подобные предложения нарушают рыночные принципы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, увеличивают риски для инвесторов, препятствуют реализации сделок по секьюритизации. Это может привести к коллапсу всей системы.

Следует также иметь в виду долговременную все возрастающую нагрузку на региональные бюджеты в ущерб другим более массовым группам населения, нуждающимся в существенной государственной поддержке.

К тому же, подчеркивается в документе, основным фактором, от которого зависит доступность жилья, являются не процентные ставки, а продажные цены, ежегодный рост которых существенно превосходит размеры процентов по кредитам, не говоря уже о том, что при изменении рыночной ситуации можно рефинансировать взятый кредит, переходя к более дешевым кредитам.

С точки зрения функционирования системы ипотечного кредитования предпочтительнее использовать бюджетные средства разовым образом для покрытия части первичного взноса, считают авторы письма. Такое бюджетное участие не снижает качества кредитного продукта.

В заявлении высказывается мнение, что наиболее эффективным, как с точки зрения государственных и муниципальных финансов, так и системы ипотечного кредитования, является продажа жилья в кредит по регулируемым (более низким) ценам. При этом снижение продажных цен достигается за счет безвозмездного инвестирования бюджетных средств на цели приобретения земельных площадок под застройку и создания соответствующей инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры.

Такие кредиты могут без потери качества включаться в соответствующие пулы кредитов с последующей секьюритизацией.

Другим эффективным, с точки зрения бюджетных вложений, способом повышения доступности ипотечных кредитов является создание частно-государственной системы ипотечного страхования, направленной на повышение качества кредитных продуктов путем снижения кредитных рисков для первичных ипотечных кредиторов.

"В любом случае использование такого рода государственной поддержки должно носить исключительно адресный характер в пределах социальных норм жилья и этот, социальный сегмент ипотечного кредитования (социальная ипотека) должен выделяться в отдельные социальные жилищные программы", — подчеркивается в заявлении.

По мнению АСР и НАУИР, основными направлениями государственной поддержки должны стать меры по нормативному правовому обеспечению развития ипотечного сегмента российского фондового рынка, использованию инвестиционного потенциала российской пенсионной системы, ломбардного списка Банка России и т.д., а также переориентация государственных гарантий, предоставляемых АИЖК, на стимулирование вторичного рынка закладных.

Генеральный директор ГК "Мультиброкер" Наталья Кирпиченко заявила "ИФ-Недвижимость": "Вопрос по организации системы достойной ипотеки для населения остается открытым до сих пор. На мой взгляд, прежде всего, нужно сделать ипотечный бизнес системным. Чтобы он был ориентирован в первую очередь на реальный уровень доходов населения, а уже потом решал вопросы тех, кто "зависает" с пулами закладных. Для начала было бы неплохо разобраться с качеством оценки платежеспособности домохозяйств. Кроме того, достаточно остро стоит проблема перевода социальных программ с практики единоразовых расходов государства, на прогрессивные системы реального долгосрочного размещения средств. Главным ориентиром должно быть решение проблем жилья, а не проблемы отдельных бизнесов".

Как видите, у разных участников рынка есть свои рецепты оздоровления российской ипотеки. Безусловно, всем хотелось бы избавиться от проблем с минимальными затратами для кредиторов и заемщиков. Но это возможно только в сказке. В жизни придется подчиняться законам. И пусть это будут суровые законы рынка, нежели искусственные механизмы бюджетного финансирования, которые рано или поздно приведут к разрушению пирамиды.

Инга Замуруева


Горячие
темы

Курс валют

USD

92,26

- 0,33

EUR

99,71

- 0,56

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

271,548
($2,971)

Курс валют

USD

92,26

- 0,33

EUR

99,71

- 0,56

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

271,548
($2,971)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

20,973,000
$227,325

-0.077%

%

Подписка