Девелоперский сектор смог быстро адаптироваться к новым условиям, считает президент Группы компаний "Инград"
Москва. 6 июля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Пандемия и связанные с ней ограничительные меры повлияли на многие сферы экономики страны, не стал исключением и рынок недвижимости. О том, как строительная отрасль адаптировалась к новым реалиям, ждать ли падения цен на жилье и изменятся ли подходы к продажам новостроек, рассказал в интервью "Интерфаксу" президент Группы компаний "Инград" Павел Поселёнов.
Период самоизоляции и временных ограничений оказался непростым для строительной отрасли, продажи у многих застройщиков значительно упали. Каким этот период был для вас?
В начале этого года, когда мы формировали бюджет и разрабатывали стратегию, не могли предположить, что весна получится такой, во многом мы оказались в непростых условиях. Влияние оказали валютные колебания курса, режим самоизоляции, перевод сотрудников на удаленную работу и переход на продажи в онлайн. Не стоит забывать, что в Московском регионе были остановлены стройки, что также повлияло на отрасль. С такими трудностями нам, к сожалению, пришлось столкнуться, однако девелоперский сектор смог адаптироваться к этим условиям достаточно быстро. Во многом мы ориентировались на поддержку государства и банковской сферы. Я считаю, что скорость реакции строительной отрасли была адекватной, и первый этап мы прошли достойно. Мы не предвидим большого количества негативных последствий, которые невозможно было бы реанимировать в ближайшее время. И потому оцениваем текущую ситуацию как достаточно стабильную.
Падение спроса на покупку жилья будет пропорционально снижению доходов населения?
Скорее всего, да. Сейчас - пока в шоковый период восстановления доходов действует льготная ставка по ипотеке 6,5% - она дает уже свои результаты и это нивелирует негатив. Число сделок с ипотекой выросло. Еще недавно в целом в Московском регионе это была цифра в 60% (причем в Москве ближе к 50%, а в области - 70%).
Уже в мае в "Инград" показатель поднялся до 73%. Дальше - больше. По области цифра будет стремиться к 90%, а Москва - ближе к 70%, а общий объём по ипотеке будет порядка 80%. Есть и другие специальные программы, которое предлагают сами застройщики. Они могут быть именно сейчас интересны клиентам. Это как ситуационные программы – типа беспроцентной рассрочки на первоначальный взнос, а также различные субсидии в рамках господдержки, так и наши постоянные программы.
Наблюдаются ли сейчас проблемы с получением льготной ипотеки у заемщиков?
В апреле процент отказов на получение ипотеки возрос примерно до 40%, в мае он пустился примерно до 25%, сейчас мы видим, что процент отказов возвращается к мартовским показателям, то есть составляет 7- 10%.
Реалистичен ли переход к онлайн продажам на рынке недвижимости?
У значительной части игроков рынка этот переход состоялся, у нас тоже. Процесс заключения договоров близок к 100%, и ограничительные меры тут поспособствовали. Ожидаем, что после пандемии в чистом виде останется порядка 7% удаленных сделок. В отличие от покупки еды онлайн, у покупателя всё равно останется необходимость живого общения с менеджером, посещения офиса продаж, шоурума и места строительства. Думаю, что онлайн будет развиваться у всех крупных компаний с точки зрения документооборота, но он будет миксоваться с живым общением. Надо помочь клиенту, успокоить его, понять, какие варианты подходят конкретно ему, плюс покупателю важно приехать и посмотреть объект вживую. А онлайн останется фрагментарно, так как он позволяет экономить время.
Насколько устойчивы сейчас участники рынка? Как проходит переход к банковскому финансированию, счетам эскроу?
Не очень корректно говорить за всех коллег по рынку сейчас. Мы все заинтересованы в том, чтобы рынок был максимально устойчив, чтобы конкуренция была здоровая, поскольку именно она позволяет создавать устойчивые и качественные продукты.
Сегодня участников рынка можно разделить на две группы. Первая - те, кто перешел на эскроу. "Инград", собственно, относится к этой группе девелоперов. Конечно, кризис проходим не без сложностей, но всё же мы чувствуем себя уверенно в их решении. В кредитном портфеле ГК "Инград" порядка 60% проектов работают в формате эскроу. На сегодняшний день нашей компании открыто кредитных линий на 161 млрд рублей, при этом средств дольщиков на эскроу-счетах уже 22 млрд рублей. Средневзвешенная ставка по проектному финансированию у компании 2,4%. Причем на некоторых проектах она минимальна - 0,01%. Мы работаем с ведущими банками - Сбербанк, ВТБ, ДОМ.РФ, МКБ и др.
Вторая группа – это застройщики, которые выбрали вариант остаться на спецсчетах, и оказались, с нашей точки зрения, в более сложной ситуации.
Когда планируется полностью перейти на продажи через счета эскроу?
Мы планируем завершить в этом году все проекты по спецсчетам, новые будут идти через эскроу. Я думаю, что в 2021 году все наши проекты перейдут на этот формат проектного финансирования.
Смещаются ли сроки сдачи объектов из-за временных ограничений и закрытия строек?
Всё, что мы хотели ввести в этом году, мы планируем сдать до конца года, кое-где могут быть незначительные смещения. Мы не переносим ничего на следующий год. Для этого мы поменяли механизмы работы, увеличиваем количество строителей на площадках, вводим дополнительные смены, вынуждены завозить строительные материалами опережающими темпами. То есть сейчас мы делаем всё для того, чтобы сроки по вводу объектов не сместились.
Какой будет динамика цен?
Цены будут расти. Больших скидок у крупных девелоперов сейчас нет и быть не может. Если они есть, то на 2-3% больше обычного уровня.
В условиях перехода отрасли на проектное финансирование, банки сейчас вынуждены отвечать по обязательствам застройщика и заинтересованы в том, чтобы застройщики не работали ниже себестоимости и сохраняли финансовую устойчивость. Поэтому в дальнейшем будут выходить только качественные проекты, где ценник выше. Ожидать "провала" по ценам точно не стоит. К тому же сейчас в целом поднимается уровень "стандарта жилья" во всех регионах. Теперь девелопер должен показать банку, что у него "стрессоустойчивый" проект, который выдерживает снижение темпов, снижение затрат, валютные риски.
Наблюдается тенденция повышения качества проектов при снижении количества вывода новых проектов у застройщиков в краткосрочной перспективе и все это при росте валютного курса.
Нам видится следующая картина. В течение этого года и начала следующего средняя цена будет подрастать несколько выше уровня инфляции. Но расти она будет не за счет увеличения цены в действующих проектах, а за счёт выхода более дорогих и качественных предложений. Далее рынок стабилизируется, и цена будет расти примерно по уровню инфляции. У отдельных девелоперов в отдельных проектах цена может стать больше, но это скорее отражает качественные изменения продукта. В компании "Инград" по некоторым проектам ценник вырос на 20-30%, потому что мы полностью переделываем продукт. Там уже совершенное иное качество отделки, благоустройства.
Приведёт ли пандемия к концептуальному переосмыслению жилья?
Пока очевидно, что стоит пересмотреть несколько ключевых вещей. Первая – места общего пользования, собственно, где происходит соприкосновение и пересечение наших жителей. Теперь девелоперы задумаются об обеспечении мер по обеззараживанию воздуха и поверхностей в местах общего пользования, холлах, входных группах. Будут продумывать мероприятия по минимизации физического контакта с покупателями: постоматы для передачи заказов от курьеров, прием заявок и оплата услуг управляющей компании через мобильные приложения и сайты, бесконтактный способ вызова лифтов, открытия дверей, вендинговые аппараты для услуг и товаров и т.п. Кстати, уже сейчас мы в наших проектах работаем над установкой ультрафиолетовых ламп в лифтах, постоматов и вендинговых аппаратов от ритейлеров.
Покупатели по итогам изоляции будут внимательнее изучать концепцию благоустройства проекта, помня о времени, когда были закрыты парки и прогулочные зоны. И будут отдавать предпочтение тем ЖК, где внутренняя инфраструктура позволит играть с детьми и заниматься спортом, отдыхать на свежем воздухе за чтением книги, получать весь комплекс услуг и сервисов, не покидая территории квартала. Возможно, изменения коснутся и планировки квартир. Формат удаленной работы показал, что большая часть существующих квартир не была приспособлена к работе из дома.
Изменятся ли предпочтения покупателей? Что может стать новым приоритетом?
Предпочтения покупателей изменятся. За счет дешевой ипотеки появится больше предложений жилья в инвестиционных целях, апартаментов с гостиничным обслуживанием. Люди будут делать выбор жилья, которое находится ближе к работе или коворкингам. Или же квартир, где можно организовать комфортное рабочее место или даже предпочтут остаться дома, если в холлах есть места для работы в удаленном режиме.
Нужны ли сейчас рынку дополнительные инструменты поддержки?
Да. Во-первых, пролонгация программы субсидирования ипотеки с еще более низкой ставкой. Во-вторых, увеличение кредитного лимита. И вот недавно президент предложил увеличить лимит льготного кредита с 8 до 12 млн рублей в Москве. Мы приветствуем это решение, и ждем, что его увеличат еще.
Третье – помощь государства на эти кризисные 9 месяцев в виде компенсирования затрат на эпидемиологические мероприятия. Они нам обходятся достаточно дорого. Не менее 20 тысяч в месяц на одного рабочего на стройке. Тесты, дистанции, средства защиты. При этом нам нужно больше рабочих, чтобы сохранить темпы строительства.
Еще одна из возможных мер поддержки касается обязательных платежей, которые мы направляем в бюджет. Например, оплата смены вида разрешенного использования земли (к примеру, с промышленного на жилой). Это сотни миллионов, а иногда и миллиарды рублей в затратах девелопера. Затраты на соблюдение санитарного регламента можно было бы зачесть в счет тех средств, которые мы платим регулярно в качестве обязательных выплат. Это была бы ощутимая помощь всем девелоперам.
Если программа льготного кредитования всё же не будет продлена, изменятся ли подходы вашей работы?
Мы точно не планируем замедлять темпы строительства и развития. В том случае, если программа не будет продлена, мы будем продумывать новые решения для того, чтобы собственными силами поддержать спрос на новостройки. Я считаю, что если пострадавшие сектора экономики восстановятся в течение года, то проблем со спросом на жилье не будет.
В любом случае, если восстановление экономики будет краткосрочным, то мы сможем своими продуктами, условиями реализации, заместить часть выпадающих доходов. Сейчас важно, чтобы страна восстановилась максимально быстро.
Изменится ли рынок недвижимости из-за пандемии? Произойдет ли его консолидация и укрупнение?
Я считаю, что консолидация рынка произойдет, поскольку для этого есть все предпосылки. Сейчас в процессе строительства участвуют банки, они оценивают финансовую устойчивость застройщиков, экономические риски, опыт работы. Несистемным застройщикам сложно предлагать продукт, востребованный на рынке: для этого нужны определенные компетенции. Cтоимость входа на рынок увеличиваетcя, и банки внимательно смотрят на качество продуктов и всего остального. В этом смысле несистемным застройщикам будет достаточно сложно получить проектное финансирование. Поэтому, я считаю, что укрупнение рынка произойдет.
