Для решения квартирного вопроса необходимо запускать строительство бюджетного соцжилья и доходных домов, считает социолог
Москва. 7 апреля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Правительство России продолжает поддержку программ льготного ипотечного кредитования – только в текущем году на эти цели будет выделено до 80 млрд рублей. Однако, по мнению сопредседателя Московского центра урбанистики "Город" Алексея Расходчикова, такая мера поддержки строительной отрасли и в первую очередь самих застройщиков, не поможет системно решить "квартирный вопрос" россиян. В интервью "Интерфаксу" социолог рассказал о том, как с помощью градостроительной политики и возведения жилья можно решать глобальные проблемы территориального развития страны.
Вы считаете, что ипотека даже со всеми мерами поддержки – это, скорее, стимулирование отрасли, а не решение жилищного квартирного вопроса в стране?
Результаты социологических исследований показывают, что у большинства семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, просто нет доходов, на которые они могли бы позволить себе ипотеку. Получается так, что все те, кто по своему уровню доходов мог взять ипотеку, уже ее взяли. А те, кому она была недоступна раньше, не возьмут ее и сейчас – в условиях санкций и растущих кредитных ставок. Это касается, в первую очередь, регионов, где уровень зарплат позволяет удовлетворять повседневные нужды, но не позволяет вложиться в покупку жилья.
То есть льготные программы ипотеки не подействуют?
Сама по себе поддержка инструмента ипотеки - это, безусловно, нужная и очень своевременная мера поддержки строительной и смежных с ней отраслей. Сейчас, в условиях международных санкций, это важный и нужный рычаг стимулирования экономики.
Кто-то действительно вложит сбережения в ипотеку, желая сохранить средства, кто-то купит квартиру "под сдачу". Однако если уровень доходов населения существенно не вырастет, а к этому предпосылок нет, то проблему обеспеченности населения жильем механизм ипотеки все же не снимет.
В таком случае, каким, по Вашему мнению, может быть эффективное решение квартирного вопроса в стране?
Изобретать велосипед необходимости нет. Помимо американского пути, где широко распространена ипотека, есть опыт и других стран. В Европе или Азии, например, очень распространен рынок арендного жилья, сдаваемого в наем, или социального жилья, построенного за счет средств бюджета городов.
А как такие решения реализуются на практике?
Во-первых, это могут быть муниципальные доходные дома, в которых жилье предоставляется по сниженной ставке. Во-вторых, это может быть социальное жилье, возводимое за счет государственного бюджета. Оно дешевле рыночных аналогов, а значит и более доступное.
Не слишком ли обременительны для государственного бюджета такие решения?
Безусловно, с точки зрения бизнеса это не самые прибыльные проекты. Но надо понимать, что в нашей огромной стране есть регионы, где масштабное жилищное строительство никогда не будет рентабельным. И никакая льготная ипотека не позволит построить там жилье доступное и в то же время прибыльное для застройщика.
Вместе с тем, строительство социального жилья или доходных домов позволяет решать самые разные социальные задачи, влияющие на развитие городов и сценарии их жизни и развития. Например, у местных властей появляется механизм привлечения нужных и востребованных специалистов в свои города, создания прозрачной системы трудоустройства и структуры общества. Появляется возможность регулирования миграционных потоков и численности населения, а также решения целого ряда прочих организационных задач.
Успешный опыт управления миграцией через доступность жилья уже есть в Сингапуре; а во Франции, к примеру, где доля социального муниципального жилья очень велика, местные власти таким образом решают еще и кроме прочего вопросы загруженности дорог: люди, покупающие квартиры в социальных домах, подписывают обязательство не покупать автомобиль или не парковать его в этом квартале.
На практике получается, что государство должно выйти на рынок доступного жилья как девелопер?
Да, и ничего страшного в этом нет. В некоторых европейских столицах, например, в Вене, объем строительства муниципального жилья даже больше коммерческого. При этом, большой объем муниципального жилья фактически будет конкурировать с частным сегментом. В конечном итоге это приведет к росту качества.
В какой форме, по Вашему мнению, должны реализовываться такие проекты – силами единого федерального оператора или каждого муниципалитета?
Думаю, что федеральному оператору будет сложно контролировать строительство и тем более управлять готовым жильем одновременно и в Калининграде, и, например, в Новом Уренгое. Муниципальные власти все-таки лучше знают, где и сколько жилья им необходимо. Конечно, возможны различные варианты управления стройкой, но заказ на объемы, сроки и прочие особенности проектов должен формулироваться именно на региональном уровне.
У региональных властей просто нет таких денег…
А здесь механизмы финансирования могут быть самыми разными. Например, кредиты регионам из федерального бюджета. При этом надо понимать, что заимствования должны быть рассчитаны на длительный срок, ведь срок окупаемости с учетом сниженной стоимости квадратного метра для населения составит до 20 лет. Другой вариант – субсидии, налоговые льготы или предоставление земель с дисконтом тем застройщикам, кто готов строить такое жилье. Здесь государству надо взять на себя роль инвестора на перспективу.
Выдержит ли бюджет такую большую дополнительную нагрузку, ведь речь идет о гигантских объемах строительства?
Естественно, процесс строительства может быть растянут во времени, и запуск таких механизмов не означает, что уже завтра одномоментно все регионы развернут работы. Но я бы хотел подчеркнуть: не стоит рассматривать эти проекты как бизнес или как экономическую задачу. Вопрос доступности жилья – ключевой для развития регионов и малых городов. Сегодня квалифицированный врач, учитель или любой другой специалист уезжает из небольшого города, потому что там у него нет возможности заработать на свою квартиру, а значит, возникают проблемы с созданием семьи. Так надо создать альтернативу ситуациям, когда люди уезжают в более крупные федеральные города, надо мотивировать их оставаться в своих населенных пунктах. Таким образом, это станет не просто запуском массового государственного строительства жилья, но и механизмом решения социальных вопросов.
Удастся остановить приток молодых людей в Москву?
Совсем, конечно, поток в столицу не иссякнет, но при этом кардинально изменится сам сценарий развития страны. Схема, при которой Москва безгранично разрастается, а регионы тихо загибаются, станет менее актуальной – с появлением своих местных бонусов у людей исчезнут мотивы для переезда в более привлекательные, по их мнению, регионы и города. А возвращаясь к вопросу об инвестициях: это должно дать импульс к развитию регионов и, как следствие, экономика страны начнет прирастать не только Москвой.
