Это объясняется тем, что для покупателей имеет все большее значение бюджет покупки.
Москва. 19 декабря. ИНТЕРФАКС — Проекты бизнес-класса в Москве являются фаворитами покупателей. Они интересные, индивидуальные и современные. О том, как развивается этот сегмент недвижимости, как на него влияет ипотека и какие тренды проявят себя в будущем, рассказала "Интерфаксу" директор по продажам ГК "Гранель" Элина Ханнанова.
Как вы оцениваете емкость рынка проектов бизнес-класса в Москве? В каких районах жилые объекты бизнес-сегмента могут появляться, а в каких нет?
Сейчас по площади лотов предложение квартир бизнес-класса на первичном рынке Москвы занимает первое место с долей 46% без учета апартаментов. К этому сегменту можно отнести чуть более ста жилых комплексов. Общая площадь всех новостроек бизнес-класса в столице составляет около 1 млн кв. м.
Проекты бизнес-класса продолжают появляться в районе Третьего транспортного кольца. При этом в ЦАО таких проектов выходит меньше, Центральный округ занят преимущественно премиум-классом. Традиционные локации для бизнес-класса — Северо-Западный и Западный административные округа. Меньше всего подобных проектов в ВАО и ЮВАО.
Какие характеристики для таких проектов вы считаете ключевыми? Как они изменились за последним несколько лет?
Сегодня проекты бизнес-класса становятся все более качественными и перенимают характеристики премиального жилья. Например, больше внимания уделяется входным группам: увеличилась площадь вестибюлей, и за счет этого жители могут проводить здесь больше времени, им предлагается больше услуг 24/7. Пространство лобби в проектах бизнес-класса может использоваться для отдыха, встреч, работы — здесь организованы коворкинги, лаундж-зоны, детские комнаты. Дизайн имеет значение — лобби стали более комфортными, светлыми и уютными за счет правильно подобранных элементов декора.
Например, в отделке входной группы нашего комплекса MYPRIORITY Basmanny по проекту используются натуральные материалы — мрамор, дерево и латунь, есть озеленение и даже биокамин. Планируется круглосуточный консьерж-сервис. Вход на территорию ЖК MYPRIORITY Basmanny осуществляется через центральное лобби, где расположены комфортабельные лаундж-зоны с креслами, диванами и столиками – комфортные условия для переговоров и отдыха. Многие из этих опций будут доступны и в других наших проектах бизнес-класса нашей линейки.
Важнейшая характеристика проектов бизнес-сегмента – грамотная организация придомовой территории. Покупатели обращают на это самое пристальное внимание, поэтому девелоперы все чаще нанимают высококлассных специалистов – ландшафтные и архитектурные бюро, которые создают оригинальные и креативные концепции благоустройства территории.
В тренде, который появился в последние годы и не думает уходить, плейхабы для детей. В MYPRIORITY Basmanny игровое пространство зонировано для юных жителей разного возраста. Площадка для малышей, помимо песочницы и качелей, включает сенсорные элементы и столики для развивающих игр и зону для отдыха родителей. Для детей 4-12 лет предусмотрен многофункциональный игровой комплекс с беговым пандусом, элементами для лазания, горками и качелями, подвесными ступенями и мостиком.
Сады и парки — также популярное украшение двора. Застройщики стараются создать максимальную долю озеленения, используя любой сантиметр пространства. Элементы геопластики занимают центральное место в благоустройстве и озеленении двора.
Как вы оцениваете существующий спрос? Соответствуют ли предложение и спрос друг другу?
В третьем квартале 2023 года спрос достиг 450 тыс. кв. м, что на 45% больше, чем во втором квартале 2023 года, и почти в 2 раза больше, чем в третьем квартале 2022 года.
На текущий момент наиболее востребованные квартиры на рынке в сегменте бизнес находятся в диапазоне от 15 до 25 млн рублей. В таком бюджете приобретаются квартиры до 50 кв.м. Спрос опережает предложение как минимум на 10 п.п.
В ближайшем будущем эксперты прогнозируют падение спроса в связи с ростом ключевой ставки и завершением льготных программ. Каких проектов коснется это падение, а каких точно нет?
Прогнозировать что-либо сложно, поскольку многое зависит от дальнейших действий государства и развития экономической ситуации. Конечно, ипотека остается драйвером рынка. При этом наибольший импульс дают ипотечные программы с господдержкой.
Наименьшими рисками на рынке всегда обладают проекты, которые предлагают максимально выгодные цены в локации и имеют продуманную концепцию. Однако даже в бизнес-классе спрос не остановится, скорее, станут более востребованными квартиры чуть меньших площадей.
Возможно, из-за повышения ключевой ставки и ужесточения условий по ипотеке в бизнес-сегменте возрастет удельный вес программ с рассрочкой. Сейчас доля сделок с ипотекой на этом рынке колеблется на уровне 40-60%. Показатель может снизиться на 15-20%. Поскольку для покупателей имеет значение бюджет покупки, можно прогнозировать некоторую оптимизацию площадей в бизнес-классе.
Какими инструментами застройщик может поддерживать спрос в настоящее время? Насколько они выгодны для покупателя и продавца?
Все инструменты достаточно стандартны, речь идет в первую очередь о различных акциях и специальных предложениях. Например, на квартиры линейки MYPRIORITY у нас сейчас действуют выгодные предложения. Хорошо работают программы рассрочки и субсидированные ипотечные программы с банками. Стратегия продвижения проектов одинакова, тактика может отличаться в деталях в зависимости от стадии строительства комплекса.
Насколько проекты обладают сквозными характеристиками? И какими? Есть ли различия кроме местоположения?
Линейку бизнес-класса отличает, во-первых, авторская архитектура. Так, по жилому комплексу MYPRIORITY Paveletskaya мы сотрудничали с заслуженным архитектором России Владимиром Плоткиным и его АО "Моспроект". А над перспективным объектом в Хорошево-Мневниках работаем с известным бюро Apex. Все архитектурные проекты предполагают панорамное или увеличенное остекление. В некоторых запланированы двухэтажные квартиры, террасы.
Во-вторых, дизайнерские входные группы с главным лобби. Набор помещений внутри помещения может варьироваться в зависимости от площади. Во всех проектах присутствуют гостевые санузлы, колясочные и лапомойки. Есть коворкинги, лаундж-зоны, детские комнаты. Тематика дизайна лобби напрямую связана с архитектурным стилем проекта и учитывает особенности локации.
В-третьих, авторское благоустройство от известных бюро. Например, в MYPRIORITY Basmanny проект благоустройства выполнило бюро UNK landscape. В проекте — озеленение более 50%, включая собственный яблоневый сад, МАФ высокого качества, плейхаб для детей, выполненный на заказ. Нет одинаковых проектов благоустройства, каждый выполняется индивидуально с учетом размера и формы двора.
Будете ли вы развивать эту линейку проектов и дальше? Где и в каком объеме?
У нас запланировано еще несколько проектов под брендом MYPRIORITY, в частности на северо-западе столицы. Мы продолжим развивать эту линейку, наполняя ее новыми продуктовыми элементами и решениями.
