Проекты премиум- и бизнес-сегментов должны реализовываться на очень высоком уровне, подчеркнул глава девелоперской компании Dominanta
Москва. 22 декабря. ИНТЕРФАКС — Нередко девелоперы, выходящие на столичный рынок, планируют лет через пять занять лидерскую позицию в бизнес- или премиум-сегментах. Dominanta демонстрирует более прагматичный, но при этом индивидуальный подход к каждому из проектов. В статусе самостоятельного девелопера компания выступила не так давно, но на рынке этот игрок далеко не новичок. О том, почему Dominanta не планирует сразу "захватывать мир", из каких проектов сегодня состоит портфель компании, о планах, а также подходе к работе "Интерфаксу" рассказал Денис Бородако, основатель и глава девелоперской компании Dominanta.
Ранее Dominanta достаточно долгое время выступала как fee-девелопер и инвестор. В общей сложности в этом статусе с участием компании реализовано около 2 млн кв. метров. Ситуация, когда игрок рынка недвижимости меняет свои позиции, встречается не так часто. Почему было принято такое решение?
Да, действительно, Dominanta была создана семь лет назад и в разных проектах, строящихся в Москве, выступала в статусе fee-девелопера. Это подразумевает разработку наиболее значимых компонентов, на которых держится весь проект: концепцию, экономический анализ и управление строительством. Собственные средства fee-девелопер не вкладывает, но за качество отвечает "головой" — своей репутаций и вознаграждением. Полученный опыт стал фундаментом для дальнейшего роста. Компания хорошо себя зарекомендовала, мы обросли активами, и решение о выходе на рынок с собственными проектами — логичное продолжение. Относительно сегмента мы всегда работали в бизнес и премиум, также у нас в портфеле есть офисные проекты классов А и B.
В новом статусе компания начала выступать с осени 2022 года. Расскажите немного о первом проекте, ввод которого запланирован в ближайшее время?
Hide — первый жилой проект, где Dominanta выступает в качестве девелопера. Он находится на Западе Москвы недалеко от Хамовников, МГУ и Москвы-Сити. Проект состоит из трех башен под названиями WestDale, RiverSide, ParkLane и отдельно стоящего здания с гранд-лобби и лаундж-зоной.
Кстати, неподалеку от первого комплекса появится еще один жилой проект — HideOUT — с необычно яркой и функциональной архитектурой. Две башни соединятся мостом на уровне 22 этажа, в котором будет располагаться Social hub — целый этаж инфраструктуры для отдыха, семьи, работы и спорта — гостиные, фитнес-залы, кинотеатр и другие пространства. Важно, что стоимость обслуживания Social hub мы не будем перекладывать на жителей, для них использование инфраструктуры в доме будет бесплатным.
Какие еще проекты у вас в планах?
Сейчас в строительстве — бизнес-центр на ул. Алексея Свиридова. Этот проект для нас разрабатывало бюро IND Architects. Он состоит из двух десятиэтажных корпусов B и Q. Их внешний облик напоминает ледяные кубики. Объект станет флагманом и достопримечательностью локации. Еще один бизнес-центр планируем разместить на Окской улице. Мимо этого фасада точно нельзя будет пройти. Здание — в форме треугольника со скругленными углами, а цвет фасада — ярко-малиновый. Еще два жилых проекта готовим на Сафоновской улице и на Дмитровском шоссе, но про них говорить пока рано. Сейчас по ним мы работаем над концепцией. В таком же статусе находится проект культурно-инфраструктурного комплекса на Большой Садовой. Также проектируем премиальный Wellness-комплекс. У нас собран интересный, разноплановый портфель площадок. Всего на текущий момент в работе 12 проектов.
И все же хотелось бы понять, было ли решение выходить на рынок в качестве самостоятельного игрока чем-то подкреплено?
Девелопмент — такой же рынок, как и другие, и выходить с предложением, не опираясь на прогнозы, аналитику и не считая объем и емкость рынка — невозможно. В нашем случае — это чистый прогноз. Года два назад, когда я принимал решение о стратегии компании, почувствовал, как стремительно сужается рынок. Пройдет еще немного времени, и никого, кроме профессиональных девелоперов и крупных игроков, не останется. Поэтому сейчас самое время для развития. Не секрет, что банки неохотно кредитуют проекты, в которых отсутствуют девелоперы и застройщики с известным именем и хорошей кредитной репутацией. Соответственно, мы решили, что будем позиционировать компанию в качестве системного девелопера, и нам нужна узнаваемость. Кроме того, на сегодняшний день мы дополнительно вкладываем значительную часть прибыли в сам продукт для того, чтобы создать проект, который будет существенно отличаться от конкурентов и поможет нам войти в первую лигу застройщиков. Это наша текущая стратегия.
Многие системные девелоперы ориентируются исключительно на миллионы квадратных метров. А как же вы?
Dominanta — не тот девелопер, который стремится к многомиллионному вводу и мечтает о первых местах в рейтингах. Наш приоритет выпускать в год — два, максимум три проекта и работать с ними так, чтобы в итоге получился первоклассный продукт. Масштабируемость с высокой скоростью может негативно сказаться на качестве проработки, а для нас это слишком важный аспект.
На мой взгляд, путь к званию системного девелопера займет у нас еще порядка двух лет. Сегодня бренд Dominanta и его проекты знают как банки, так и город. Поэтому я думаю, что "звание" системного девелопера мы получим после того, как введем в эксплуатацию еще 2-3 проекта.
Давайте поговорим о вашем продукте и покупателе. Что и для кого?
Как я говорил, мы для себя выбрали бизнес и премиум-сегменты. Наш продукт — это офисные и жилые проекты, а также торгово-развлекательные и досуговые центры. Для кого? Для начала мы хотим сосредоточиться на классах недвижимости, которые понимаем лучше всего. В этом сегменте моя команда уже набила руку. А еще из концептуального, как упоминал ранее — в каждом жилом проекте мы проектируем Social hub, приватную инфраструктуру для жителей, для целей содержания которых мы отказались от продажи первых этажей. Ритейл будет сдаваться в аренду. Финансовый поток от аренды направляется в специальный фонд, из которого будут покрываться затраты на содержание приватной инфраструктуры жителей (Social hub). Положительный cash flow будет компенсировать отрицательный.
А вот портрет покупателей за последнее время изменился значительно, особенно в сегментах от бизнес-класса и выше. Процент осторожных и сравнивающих преимущества покупателей кратно вырос. А еще они прекрасно разбираются в стройке, в том, что происходит на рынке, и умеют анализировать. По нашим наблюдениям, чем дороже объект и сделка, тем лучше человек разбирается во всех нюансах. И это прекрасно, потому что всегда и везде приятнее иметь дело с теми, кто ориентируется и разбирается в происходящем.
Дальше девелоперская конкуренция будет только ужесточаться. Я убежден, что мы сейчас наблюдаем падающий рынок (я не говорю о ценах). Платежеспособный спрос сжимается, а рост цен его еще больше уменьшает. Поэтому покупатель с деньгами всегда понимает, чего хочет. Вот рынок, на котором нам придется жить в ближайшие два, как минимум, года.
Значит ли это, что вы не будете реализовывать массовые проекты или участвовать в освоении КРТ?
Пока не планируем, но отказываться окончательно и бесповоротно не стоит. Для начала мы хотим сосредоточиться на классах недвижимости, которые понимаем лучше всего. Бизнес- и премиум-сегменты подразумевают более точную, детальную проработку и упаковку продукта. В массовом сегменте с этим сложнее. Более того, столице по-прежнему недостаточно качественных квартир бизнес и премиум-класса с точки зрения объемов предложения. На всю Москву сейчас строится чуть больше 20 подобных проектов.
Что касается КРТ, возможно мы когда-то к этому подойдем и попробуем поработать в этом направлении, но пока об этом говорить рано. Для этого нужно нарастить объем и тогда можно пробовать заниматься полноценным развитием территории и района.
То есть, можно сказать, что вы уверены в хороших перспективах девелоперского бизнеса в ближайшие пять лет?
Абсолютно, если, конечно, не произойдет никаких макроэкономических катаклизмов. Более того, я уверен, что девелоперы, конкурируя за покупателя, будут стремиться повышать качество своего продукта, вкладываться в инфраструктуру, благоустройство и так далее.
Еще мне кажется объективно правильным прогноз о том, что содержать инфраструктуру домов в будущем будут не жильцы, а управляющие компании за счет грамотного и эффективного использования коммерческих помещений. Мы в одном из проектов уже близки к реализации такого подхода на практике.
Давайте поговорим об инвесторах. С одной стороны, застройщики их любят, но заигрывания с этой аудиторией ведут к появлению демпинговых предложений в проектах на финальных стадиях реализации. Как вы с этим справляетесь?
По возможности не продаем. Мы будем ограничивать инвестиционные приобретения на начальном этапе. Вернее, тут все несколько сложнее. Человек не должен хотеть продать, у него должно быть желание оставить актив себе. 80% наших покупателей берут для себя. Для нас это лучшая похвала.
Я не противник инвесторов, но мы стремимся к тому, чтобы они, если и покупают что-то у нас, то по той же цене, что и все остальные. В этом смысле модель проектного финансирования с эскроу-счетами очень помогла застройщикам — нам можно хоть до ввода не продавать лоты, чтобы спокойно строить за банковские деньги, а когда рынок поменяется в лучшую сторону, продать все по более высокой цене.
Что касается инвестиций в недвижимость как бизнеса, то исторически в нашей стране он один из самых популярных. Люди научились инвестировать в недвижимость и это понятная для многих диверсификация и хороший актив.
Кадровый вопрос очень остро стоит перед отраслью уже несколько лет. Что компания делает для его решения?
Мы действительно заботимся о кадрах. И предпринимаем для этого активные действия. Например, в 2023 году Dominanta стала генеральным партнером VI выставки-форума лучших выпускников "Отлично!".
Dominanta предоставляла командам-участникам бриф на три наших проекта, которые собираемся реализовывать. Участники разработали готовый концепт: от архитектурной концепции до коммуникационной стратегии и вывода продукта на рынок. В состав команд входили градостроители, ландшафтные архитекторы, средовые и фэшн-дизайнеры, а также маркетологи и другие специалисты креативных индустрий.
За полтора месяца ребята проделали огромную работу и презентовали нам креативные концепции, среди которых мы выбрали наиболее яркие. Возможно, какие-то идеи сможем воплотить в своих проектах.
