Москва давно стала домом не только для миллионов россиян из самых разных регионов, но и для представителей иностранных государств.
Зарубежным дипломатам и послам необходимо создать соответствующие их статусу условия для работы, проживания и досуга. Офисы в особняках элитных районов Москвы, не менее элитные дома и гольф-клубы - все это находится в распоряжении высоких гостей. А точнее в аренде. О том, насколько выгодный бизнес - сдавать в аренду более 1 млн кв. метров высококлассной недвижимости и о тех, кто пренебрегает московским гостеприимством агентству "Интерфакс-Недвижимость" рассказал начальник Главного производственно-коммерческого управления по обслуживанию дипломатического корпуса (ГлавУпДК) при МИД России Иван Сергеев.
Иван Иванович, сколько недвижимости сейчас находится в ведении ГлавУпДК?
Имущественный комплекс ГлавУпДК, в который входят все здания и сооружения, расположенные в Москве, Московской и Тверской областях, насчитывает более 800 объектов недвижимости.
Более 450 объектов расположено в Москве - жилые и нежилые здания, суммарная площадь которых составляет около 1,2 млн кв. метров.
Значительная часть особняков, находящихся в хозяйственном ведении ГлавУпДК, представляет собой историко-культурную и архитектурную ценность. Они были созданы в свое время по заказу крупнейших российских купцов и промышленников: Рябушинских, Морозовых, Второвых, Игумновых - многие из них являлись крупнейшими меценатами своего времени, коллекционерами и создателями галерей искусства. Сегодня эти особняки - настоящие музеи, сохранившие дух эпохи и материальные сокровища прошлых лет в виде великолепных фасадов, интерьеров, предметов мебели и другой обстановки.
Все объекты ГлавУпДК, являющиеся памятниками культуры, содержатся и эксплуатируются в соответствии с требованиями российского законодательства, а также оформленной охранной документацией под контролем государственных органов по охране памятников. Например, 16 августа этого года между ГлавУпДК и Москомнаследием было подписано соглашение о сотрудничестве, которое должно стать новым шагом в сфере защиты интересов государства в области сохранения и приумножения, переданных в ведение Управления объектов исторического и культурного наследия федерального значения.
Насколько расширился круг зарубежных клиентов вашего управления по сравнению с прошлыми годами?
Сейчас ГлавУпДК связано договорными отношениями со 180 дипломатическими представительствами и международными организациями, 175 корреспондентскими пунктами зарубежных СМИ и более чем с 2,1 тыс. иностранными и российскими юридическими лицами. Всего заключается примерно 3 тыс. договоров аренды.
В течение последних лет нам удается сохранять стабильный круг зарубежных клиентов. И это несмотря на то, что в Москве уже построено и продолжает строиться большое количество новых современных зданий. Должен сказать, что наши зарубежные клиенты, в том числе дипломатические представительства, арендуют порядка 60% от общей площади наших офисных помещений и почти 75% от общей площади жилых помещений. В целом по фонду эта цифра составляет 65% от общей арендуемой площади. Для нас этот момент является принципиальным. При сдаче в аренду помещений приоритетными целевыми аудиториями для ГлавУпДК являются, в первую очередь, дипломатические представительства и иностранные юридические лица.
Насколько это доходный бизнес - услуги представителям иностранных государств?
Могу сказать, что выручка Управления от реализации работ и услуг в текущем году составит более 6,7 млрд. рублей.
А структура оказываемых услуг такова: аренда недвижимости, услуги гостиниц, услуги ресторанов, медицинские услуги и так далее. Основным видом деятельности ГлавУпДК (по объему оказываемых услуг 69,5%) является сдача в аренду недвижимости. Всего же сегодня Управление оказывает более 3,5 тысяч видов различных услуг. При этом общее количество оказанных услуг за 8 месяцев 2007 года составило 984 тыс., а по итогам года превысит 1,3 млн.
В какую сумму обходится обслуживание, находящейся в вашем ведении недвижимости?
Конечно, содержание требует качественной эксплуатации, проведения текущих и капитальных ремонтов.
Для поддержания фонда недвижимости в надлежащем состоянии, повышения качества жилых и служебных зданий каждый год выполняются ремонтно-строительные работы. Сумма - 1 млрд рублей. При этом особое внимание уделяется реставрации зданий - историко-архитектурных памятников.
В целом затраты ГлавУпДК на оказание услуг и содержание объектов недвижимости составляют более 4 млрд рублей в год.
Мы постоянно повышаем качество эксплуатации вверенной нам недвижимости. Например, ведется работа по созданию системного подхода к эксплуатации объектов недвижимости, сочетающего техническую и экономическую составляющие - внедрение автоматизированных систем управления объектами недвижимости.
И какова рентабельность?
По данным ряда рейтинговых агентств, ГлавУпДК является одним из наиболее успешных предприятий страны. В частности, по уровню рентабельности (где-то 28-29%) Главное управление входит в число 30 наиболее высокорентабельных предприятий России.
Причем мы не собирается останавливаться на достигнутых рубежах. Мы ожидаем, что после реализации планов по строительству новых объектов и реконструкции существующих, выручка Управления в 2011 году по сравнению с 2007 годом возрастет более чем на 70% и составит не менее 11 млрд рублей.
Что сейчас строит ГлавУпДК. Входит ли в планы возведение новых зданий?
Объем работ гигантский. В 2007 году будет завершено строительство жилищно-офисного комплекса для иностранных представительств на 4-ом Добрынинском пер., 8/10, в котором разместятся 100 престижных квартир и офисы площадью более 19 тыс. кв. метров; инфраструктура, которая включает в себя рестораны, магазины, фитнес-центры и т.п. Общая площадь объекта более 92 тыс. кв. метров с подземной автостоянкой на 650 автомашин и автомойкой.
В 2008 году планируется завершить строительство и сдать в эксплуатацию жилищно-офисный комплекс ГлавУпДК на ул. Новаторов рядом с природным комплексом "Воронцовский парк" общей площадью 47,6 тыс. кв. метров на 159 квартир, площадь офисов там более 5 тыс. кв. метров. Плюс современная инфраструктура.
Ведётся проектирование жилищно-офисного комплекса, таунхаусов и пентхаусов на Кутузовском проспекте, во дворе домов 7/4 и 9, с вводом в 2010 году, что позволит создать в районе существующих жилых домов ГлавУпДК на Кутузовском проспекте дипломатический квартал, в объёмно-планировочном решении которого будет применена в т.ч. малоэтажная застройка.
Существующие фасады нынешних домов ГлавУпДК будут реконструированы путём надстройки двух этажей пентхаузов и устройством системы вентилируемых фасадов. Общая площадь проектируемого комплекса составит около 60 тыс. кв. метров, будет создана современная инфраструктура, под зданием разместится 4-х этажная автостоянка на 740 машин и автомойка.
Ведётся рабочее проектирование надстройки этажа над существующим зданием поликлиники по 4-му Добрынинскому пер., д.4, выполняются предпроектные проработки по реконструкции всех зданий клинико-диагностического центра "Мединцентр", со строительством пристройки. Это позволит увеличить общую площадь на 22 тыс. кв. метров и тем самым обеспечить современный уровень профилактики и лечения сотрудников дипкорпуса и иностранных представительств, а также сотрудников ГлавУпДК. Ввод в эксплуатацию новых площадей планируется на 2009-2011 гг. Проектируется также "уплотнение" квартир со строительством 20 тыс. кв. метров площадей.
Кроме того, большой объём строительных работ предстоит выполнить на территории комплекса отдыха "Завидово", где в 2008-2010 гг. будут возведены многофункциональный центр развлечений, модернизирована акватория Центра водного спорта со строительством тёплого эллинга для хранения водной техники, будут построены 9 новых коттеджей.
На территории Московского загородного клуба Moscow Country Club (Нахабино) тоже развернется строительство. В ближайшие 2-3 года там будут построены 5 коттеджей, 4 коттеджа типа "Таунхауз", жилой дом (апартаменты с пентхаузом) площадью более 4 тыс. кв. метров.
Особняки каких посольств планируется реставрировать в ближайшем будущем?
Сейчас ГлавУпДК ведет большой объём работ в этом направлении. И эта работа проводится при поддержке Комитета по культурному наследию Москвы. Совместно с Москомнаследием составлена пятилетняя программа проведения капитального ремонта и реконструкции объектов, находящихся в хозяйственном ведении Главка.
Например, в 2007 году завершены работы по реконструкции Бюро ЮНЕСКО по Б.Левшинскому пер., 15, ведутся работы по реставрации особняка по М.Николопесковскому пер.,5, начаты работы по реставрации здания посольства Франции по ул. Б.Якиманка, 43, резиденции посла США по Спасопесковскому пер., д. 10, ведётся разработка документации для комплексного капитального ремонта с элементами реставрации представительства ООН в Леонтьевском пер., 9, посольства Палестины в Кропоткинском пер., 26, посольства Кении на ул. Б.Ордынка, д.70, посольства Нигерии на Пятницкой ул., дом 33-35, резиденции посла Австралии по Кропоткинскому пер., д. 13 и по ряду других адресов.
Когда завершатся восстановительные работы в резиденции посла Великобритании на Софийской набережной?
Завершение работ в резиденции ожидается поэтапно в 2008-2009 годах. Реставрацию и реконструкцию резиденции посла Великобритании на Софийской набережной ведет подрядная организация по договору с посольством. А ГлавУпДК регулярно оказывает содействие специалистам посольства в решении тех или иных вопросов, возникающих при согласовании документации в городских организациях.
Известно, что комплексу отдыха "Завидово" в этом году исполняется 50 лет. Планируются ли какие-нибудь мероприятия в связи с юбилеем?
25 августа этого года в Завидово действительно будут проведены торжества. Мы ждем много гостей. Будет предложена большая культурная программа, в рамках которой состоятся очередные, девятые по счету, "Олимпийские игры" дипкорпуса, аккредитованного в Москве по 10 видам спорта. Ожидаются приветствия в адрес ГлавУпДК от Госдумы, МИД РФ и других государственных учреждений.
Как сейчас обстоят дела с соблюдением зарубежными диппредставительствами условий аренды? Год назад вы называли посольство Ливии лидером среди имеющих наибольшую задолженность. Что-нибудь изменилось в этом плане?
Решение проблем, связанных с невыполнением рядом посольств договорных условий в части своевременного внесения арендных платежей, по-прежнему актуальны для Главка.
С начала 2007 года Управление добилось от посольств погашения задолженности прошлых лет на 112,6 млн рублей. При этом весомым вкладом в этот показатель стало решение долговой проблемы посольства Ливии при активной поддержке территориального департамента МИД России и руководства российского посольства в Триполи.
Кроме того, в прямом смысле на "содержании" ГлавУпДК находятся посольства Демократической Республики Конго, ЦАР, Сомали, Гвинеи-Бисау (занимающие минимум площадей), которые вовсе не вносят арендную плату на протяжении последних нескольких лет. Принимая во внимание сложную политико-экономическую ситуацию в этих беднейших странах африканского региона, ГлавУпДК готовит предложения по разблокировке этой тупиковой ситуации в рамках общего процесса урегулирования их государственных долгов перед РФ.
А вне территории РФ с нашей недвижимостью какие-то нерешенные вопросы есть?
Российской стороной подписано 132 межправительственных документа о взаимном предоставлении недвижимости для размещения дипмиссий более чем с четвертью государств мира, с которыми у нее установлены дипотношения. Время подписания этих документов - период с 1921 года по 2003 год. Причем большинство из них были подписаны в 1960-1980 годах, то есть в совершенно отличных от сегодняшних политико-экономических реалиях в международных отношениях. И это не говоря уже о кардинально изменившемся государственно-правовом устройстве России и ее новых подходах к внешней и внутренней политике.
В более чем половине из вышеупомянутых документов речь идет о безвозмездном предоставлении земельных участков под строительство собственных зданий или передачу зданий в собственность иностранных государств. Оставшаяся часть документов касается предоставления объектов недвижимости и земельных участков под строительство.
Сегодня в Москве при непосредственном участии ГлавУпДК земельные участки общей площадью 67,5 га предоставлены 21 иностранному государству. На этих площадках возведены посольские комплексы.
Но, принимая во внимание реальный дефицит свободной земли в Москве, предоставление около 35 га земли до сих пор остается нереализованным обязательством РФ по ряду действующих межправительственных соглашений.
Кроме того, необходимо учесть возрастающую в последнее время тенденцию многих государств к приобретению и строительству собственных зданий для размещения своих дипмиссий в Москве. Исходя из этого, даже по самым скромным подсчетам для развития дипкорпуса в столице должно быть зарезервировано еще не менее 100 га.
Эти вопросы напрямую влияют на условия существования многих российских посольств за границей.
Отдельная проблема - отсутствие механизма компенсации из федерального бюджета потерь средств субъектов РФ. Я говорю об изъятии недвижимости во исполнение межгосударственных договоренностей. Эта ситуация не только осложняет исполнение обязательств по заключенным межправсоглашениям с рядом государств, но и не позволяет конструктивно взаимодействовать с субфедеральными властями в вопросах подготовки новых соглашений по предоставлению недвижимости для дипломатических целей.
В прошлом году, когда ГлавУпДК отмечало свое 85-летие, вы говорили, что одной из задач, стоящих перед управлением, является улучшение имиджа России в глазах дипкорпуса и иностранцев в целом. Справляетесь с задачей?
Дипломатический корпус и иностранцы, приезжающие для работы в Россию всегда были окружены нашим вниманием и заботой. Мы понимаем, что справиться с ежедневным бытом в одном из самых дорогих городов мира - Москве - задача для многих из наших клиентов непростая. Кроме того, имидж России, столичного города в глазах этих людей как раз и формируется исходя из уровня решения проблем их комфортного проживания.
В 2007 году мы создали Центр оказания услуг, который готов организовать оказание любой услуги по требованию наших гостей. Для этого им всего лишь надо позвонить по телефону call-центра или обратиться через сайт ГлавУпДК, и мы гарантированно докажем, что "Гостеприимство - наша профессия".
Важнейшей имиджевой задачей для нас является и знакомство дипкорпуса с лучшими образцами российской культуры. Два раза в месяц мы приглашаем дипломатов в наш культурный центр, где только в этом году они смогли послушать солистов Большого театра, выступления юных дарований из фонда "Новые имена", Дениса Мацуева, Гергия Гараняна, Владимира Спивакова, посмотреть Ансамбль Игоря Моисеева, хор им. Пятницкого, Краснознаменного Ансамбля Российской Армии и других.
Дважды в год, летом и зимой, для проведения собственных Малых Олимпийских игр ГлавУпДК приглашает более 500 дипломатов, иностранных представителей и членов их семей на свои фешенебельные курорты "Завидово" и "Нахабино". И каждый год получаем самые благодарственные отзывы, причем количество соревнований и участников постоянно растет. Кстати, уже 50 лет мы проводим в комплексе "Завидово" и "Посольскую охоту", которая по утверждению участников является настоящим благодатным местом посольского общения, постижения истинно российских традиций.
На укрепление имиджа России нацелены наши проекты по ознакомлению с опытом лучших регионов страны. Огромный интерес вызвало посещение более 50 послами Краснодарского экономического форума в городе Сочи, где в дискуссиях с дипкорпусом приняли участие представитель президента России в Южном Федеральном округе Дмитрий Козак, глава МЭРТ Герман Греф, председатель Торгово-промышленной Палаты России Евгений Примаков, губернатор Краснодарского края Александр Ткачев.
Около 70 послов посетили один из самых перспективных инвестиционных регионов Центрального округа России - Калужской области. Еще ранее это были Республика Карелия, Иркутск, Красноярск, Казань. Ясно, что очень важной имиджевой составляющей является и признание успешной работы со стороны российских и зарубежных коллег-профессионалов. Для этого на различных конференциях и форумах активно продвигаем разработанные в нашей организации инновационные технологии, маркетинговые инструменты, позволяющие нам обеспечить повышение капитализации и эффективности управления государственной собственностью, переданной нам в хозяйственное ведение, а также сформировать мнение о нашей организации как успешной и высокотехнологичной.
Одновременно, организаторы самых крупных и известных российских деловых конкурсов приглашают в жюри руководство ГлавУпДК, в заседании которых с удовольствием принимаем участие, так как на награждении всегда встречаем представителей дипкорпуса. А для них - это очередной сигнал, что имеют дело с уважаемой в России организацией.
Так что, на мой взгляд, мы вполне успешно справляемся с поставленными задачами продвижения интересов страны.
