Компания "Открытые инвестиции" (ОПИН), созданная в 2002 году "Интерросом", сделала в последнее время много громких заявлений и провела ряд не менее громких сделок.
В частности, "ОПИН" приобрела крупные земельные участки в Подмосковье и Твери и нацелилась на строительство в "Большом Сити". Кроме того, в компании рассказали о планах инвестировать в ближайшее время $2,4 млрд в развитие бизнеса. О том, на что "ОПИН" потратит свои миллиарды, в интервью "Интерфаксу" рассказал первый заместитель генерального директора ОАО "ОПИН" Денис Давидко.
Один из главных ваших проектов - создание земельного банка в Подмосковье и ближайших к Москве регионах. Сколько сейчас земли у "Открытых инвестиций"?
На сегодняшний день мы сделали два серьезных приобретения. Первый - наш проект в Завидово. Это 1 237 га земли прямо на берегу Иваньковского водохранилища. Второе приобретение - 3,2 тыс. га земли в Тверской области. Это набор больших участков. В общей сложности по состоянию на 30 июня 2007 года земельный банк компании составил свыше 5,6 тысяч га.
Почему была выбрана Тверская область?
Мы считаем, что этот регион будет расти очень и очень серьезно. Планируем, что существенная часть приобретенных здесь земель пойдет под развитие мини-городов, рассчитанных на проживание среднего класса. Дома будут строиться малоэтажные. В том числе, с использованием каркасно-панельной технологии. Мы считаем, что сейчас именно такой продукт востребован рынком. Можно, конечно, купить квартиру в высотке, где рядом огромные массивы "хрущевок", нет парков, детских садов, не очень здоровая экология и непростая транспортная ситуация. Но на наш взгляд, приобретение собственного дома с земельным участком в хорошо организованном мини-городке, где есть набор общественной инфраструктуры в виде частных, муниципальных школ, детских садов, торгово-развлекательных комплексов и прочего - это сегодня тот продукт, который востребован средним классом.
Но ведь вы строите и элитное жилье?
Да. Мы такой продукт успешно реализуем и в сегменте элитного жилья. Когда мы начинали, например, работать над поселками "Павлово", "Павлово-2", ТРЦ "Павлово подворье", никто не верил, что такие масштабные проекты в De Luxe-классе возможны. Нам говорили: "Что вы! Элитное жилье - это 20-30 домов". Но можно ведь пожить в таком поселке и через полгода взвоешь! Потому что пойти некуда. Качества жизни нет. А людям надо общаться, для этого должны быть разные рестораны, кафе, ритейловые площади. На маленьком пространстве все это невозможно реализовать. Мы посмотрели на западный опыт, и теперь вместе с иностранными консультантами развиваем концепцию мини-городков с единым генпланом.
Размер вашего земельного банка позволяет строить много подобных. Где еще планируете приобретать землю и вести строительство?
Северное и западное направления. Мы считаем, что есть достаточно ограниченный набор эффективных транспортных артерий: Киевское шоссе, Новая Рига, вдоль Ленинградского шоссе планируется новая скоростная трасса. Еще ЦКАД. Мы, кстати, являлись советником Минтранса РФ по созданию техническо-экономических обоснований по строительству ЦКАД. Все это и есть те направления, где мы считаем возможным развитие мини-городов. Вообще, рынок земли переживает сейчас интересное время.
Что вы имеете в виду?
Дело в том, что где-то около года назад земля стала восприниматься очень широким кругом участников рынка как реальный актив. Первоначально спрос шел только от девелоперов, либо от откровенных рейдеров, которые скупали участки почти бесплатно. Сейчас же огромное количество людей, никак не связанных с девелопментом или строительным бизнесом, рассматривают землю просто как объект инвестирования.
Цены на землю росли на протяжении последних трех лет. Вдоль основных транспортных артерий особенно. Сегодня в ряде случаев, например, в действительно уникальных, но относительно отдаленных местах, цены сопоставимы с Новой Ригой или окрестностями МКАДа.
Ваши интересы сосредоточены в стокилометровом поясе от Москвы?
Скажем так, большая часть интересующей нас земли находится в этом поясе. Где-то 90% нашего бизнеса находится в так называемом Большом Московском регионе. Но мы не в коем случае не исключаем возможности приобретения участков, расположенных и на более удаленном от столицы расстоянии. Только это будет сопряжено с наличием уникального природного комплекса, либо с близостью к какому-то историческому, интересному центру и так далее.
"Открытые инвестиции" планируют развивать комплексную застройку территорий? Заниматься многоэтажным строительством, как, например, компания Coalco, которая ведет проект "Большое Домодедово"?
Вы знаете, мы считаем, что наибольший рост в ближайшем будущем будет в сегменте detached areas, то есть в области с наименьшей плотностью населения. Это то, чего люди сейчас хотят. Ситуация Гонконга или Шанхая теряет актуальность. С другой стороны, высотная плотная застройка - это, в основном, все то, что было построено еще в советское время - огромный советский сток. Цены, при этом, очень высокие, неоправданно высокие по сравнению с тем качеством жизни, которое за эти деньги предлагается. И самое главное - в этой скученности невозможно создать новый образ жизни. Даже точечная застройка не гарантирует, что если вы построите что-либо прекрасное, рядом с вами через несколько метров не будет огромный массив чего-то, что было давно построено до вас.
Если посмотреть на проекты комплексной застройки, то мы делаем, как я уже упомянул, мини-городки с единым генпланом, единым мастер-планом в соответствии с наилучшими международными стандартами. Но это тот сегмент, который отсутствует на российском рынке, и спрос на который особенно остр сейчас. Если взять, например, Нью-Йорк, то 10% населения этого города, так или иначе живет в односемейных домах. Если взять Хьюстон, то данный показатель составляет 60%, в Лондоне - 25-30%, в Москве же этот процент ничтожно мал.
Это понятно. Рентабельность в сегменте массового жилья эконом-класса в Москве очень высока. Строителям выгодно работать.
Я бы сказал, что это не совсем так.
А с какой рентабельностью работаете вы?
Это зависит от каждого конкретного проекта. В компании есть внутренние параметры, поэтому когда мы исследуем целесообразность вхождения в тот или иной проект, то этот показатель без учета финансового рычага, должен быть выше 30% годовых. Исторически все наши проекты превышают эти параметры.
Превышают на сколько?
Скажем, больше, чем на 30%. И мы думаем, что дальше будет не хуже. Этот сегмент будет расти долгие годы, пока не накопится огромный сток, и вторичный рынок составит хоть какую-то конкуренцию первичному рынку.
Какие проекты у вас в Сочи?
Один проект, который расположен прямо на берегу Черного моря. Сейчас мы планируем нанять одну из крупнейших в мире архитектурных групп, которая специализируется на развитии пятизвездочных отелей и resort-estate. Это будет опять-таки единый мастер-план. То есть, появится не один-два домика, а целый элитный центр. Роскошное жилье и отель.
Апартаменты будут в малоэтажных зданиях?
Нет. Это все же высотное жилое здание с видом на море.
Кто будет оператором гостиницы?
В настоящий момент об этом рано говорить. Мы будем проводить тендер, на котором и выберем хорошего, уважаемого оператора.
Будете ли строить в Сочи что-то малоэтажное?
Время покажет. Мы сейчас очень внимательно следим за тем, какие еще будут дополнительные инвестиционные возможности в этом регионе.
Каков планируемый объем инвестиций в сочинский проект?
Мы планируем создать где-то 200 тыс. кв. метров жилья, объем инвестиций составит $300-350 млн.
У вас есть планы по строительству гостиниц в дальнейшем?
Мы не планируем создавать сеть гостиниц. Это не профильный для нас бизнес. И вряд ли им когда-то станет. Тем не менее, в контексте мини-городков гостиницы - вещь очень актуальная. Отели могут появляться в рамках этих проектов.
У вас помимо Тверской области, есть земля и в Ярославском регионе, насколько я знаю.
Да. У нас там есть земля. Проектов пока нет. Вообще, мы стараемся работать на территориях, куда сможет "достучаться" московский спрос.
Как идут продажи в ваших мини-городках?
На 30 июня этого года "Павлово" продан более чем на 75%. "Павлово-2" начали продавать в марте 2007 года. Там коттеджи продавать пока не планируется. Есть идея перейти к другой стратегии - все построить и продавать уже готовые дома в готовом поселке, чтобы извлечь максимальную маржу. Если, например, 4-5 лет назад люди хотели как-то поучаствовать в процессе создания их будущего дома (свой дизайнер и своя стройка), то сегодня, как мы видим, людям хочется быстрее переехать в дом, который построен и в нем есть вся инженерная "начинка".
Какая у вас себестоимость строительства?
Эта цифра все время увеличивалась. Когда мы начинали "Павлово" (в 2003-2004 гг.), эта цифра составляла $600-$650 за кв. метр. Сегодня речь идет уже о $850-$950 за кв. метр.
Разница не велика.
На рынке все в среднем подорожало в более значительной степени. Но необходимо учитывать наши объемы строительства, а также тот факт, что мы очень важный клиент для нашего подрядчика. То есть мы перекладываем существенную часть строительной инфляции на него. Если стоимость цемента и металла выросла в разы, то она составляет в нашем деле около 10% стоимости строительства. А, например, такие составляющие как труд и рабсила в отдельных случаях даже подешевели на 5%-7%.
Кто работает у вас на подряде?
На различных проектах различные компании. "Павлово" - дело рук Southbrook. Это югославская компания, давно работающая на российском рынке и хорошо понимающая его. Бизнес-центр класса "А" на проспекте Академика Сахарова, точнее его подземная часть - это работа французов из Soletanche. Кстати, когда комплекс будет завершен, на выходе получится 132 тыс. кв. метров. Объем инвестиций мы оцениваем в $180-220 млн.
А что у вас за проект офиса "ОПИН" в "Большом Сити"?
Этот проект находится сейчас в стадии проектирования. Он называется "ОПИН-Плаза" и расположится в районе Силикатных улиц "Большого Сити". Около 90 тыс. кв. метров офисов класса "А". Над этим проектом работает команда зарубежных профессионалов. В частности, Fitzroy Robinson, Waterman, Savant, Jones Lang LaSalle и т.д.
У комплекса очень эффективное расположение в отношении транспортной доступности. Как только заработает Краснопресненский проспект, который соединит Новую Ригу и Звенигородское шоссе с Третьим кольцом, это станет важным направлением для деловой элиты. Мы ожидаем серьезное развитие всего этого коридора.
Когда будет построен этот комплекс и каков планируемый объем инвестиций?
Объем инвестиций - $150-160 млн. Года через два с половиной надеемся закончить этот проект.
Есть ли у вас планы по проектам за границей? Модная теперь Черногория или Дубай?
Нет. Мы не рассматриваем таких перспектив. Наша компания - абсолютно российский игрок и сфокусирована только на этом рынке.
Почему?
Потому что он настолько бездонный, что есть потенциал для его роста на многие десятилетия. А тот же рынок Дубай слишком сильно перегрет. Кто-то подсчитал, что в ОАЭ не хватит элементарно кадров среди населения, чтобы обслуживать все то, что они там делают.
Если говорить о территориальном факторе, то у нас с учетом приезжающих, на 14 млн населения территория города в два раза меньше Лондона, где живут 7,5 млн человек. Безусловно, в зарубежных мегаполисах есть даун-таун, высотное жилье, Сити с плотной застройкой и небоскребами. Живут же все в основном в одноэтажных районах города, который перетекает в пригород. Москва же зажата в тиски МКАДа - все строится очень плотно. Поэтому наша компания видит очень большие перспективы в работе по развитию районов с малой плотностью застройки в Московском регионе.
В ближайшее время вы планируете инвестировать в свое развитие $2,4 млрд. На что будут направлены эти деньги?
Примерно 50-60% пойдет на развитие мини-городов, около 30% - на коммерческую недвижимость, оставшиеся 10% - на инвестиции в прочие проекты.
Сейчас ваша рыночная капитализация достигла $3,2 млрд. Можно ли сказать, что она лет через пять удвоится?
Точных прогнозов я сделать не могу. Мы амбициозны и абсолютно уверены, что с учетом нашего земельного банка и планами компании мы будем расти.
