ООО "Дойче Банк", работающий на российском рынке с 1998 года, в последнее время ведет активную деятельность в области недвижимости, девелопмента и инфраструктурных проектов.
О тенденциях на российском рынке недвижимости и девелопмента и стратегии "Дойче Банка" на этом рынке рассказал в интервью агентству "Интерфакс" первый заместитель председателя правления банка, руководитель инвестиционного блока "Дойче Банка" в России и СНГ Юрий Соловьев.
В чем принципиальные отличия российского рынка недвижимости, девелопмента и инфраструктурных проектов от рынков других стран? Какие тенденции развития нашего рынка можно отметить?
По моему мнению, первая особенность российского сектора недвижимости на данном этапе - это то, что он находится в стадии бурного развития. В этой относительной "молодости" данного рынка в России, в сравнении как с развитыми, так и с развивающимися экономиками, - одновременно его сила и слабость. С одной стороны, российский сектор недвижимости растет действительно быстрыми темпами, с другой стороны в его развитии не хватает многих базовых вещей, которые сделали бы его более устойчивым и облегчали бы работу на нем. Например, более совершенное законодательство.
Вторая особенность заключается в том, что спрос на отечественном рынке недвижимости пока остается ненасыщенным. Если сравнивать Россию и Восточную Европу по количеству квадратных метров как коммерческой, так и жилой недвижимости на душу населения, то мы примерно в три раза отстаем от коллег из бывших соцстран. Это означает, что еще достаточно продолжительное время спрос на российском рынке будет оставаться высоким, и сектор будет развиваться темпами, обгоняющими рост экономики в целом. При этом насыщение спроса на логистические центры, например, произойдет быстрее, чем на гостиничную недвижимость высокого класса, поскольку отельный бизнес имеет более длительную фазу развития.
Третьим важным моментом является то, что российский рынок недвижимости становится более сложным и в то же время упорядоченным; появились соответствующие выпуски на долговом рынке и двусторонние кредиты. Растет финансовая мощь девелоперских компаний. Ряд девелоперов уже вышли на IPO в прошлом году. А недавнее успешное IPO группы компаний ПИК объемом $1,9 млрд. cтало крупнейшим в Европе. Есть основания полагать, что три-четыре компании данного сектора могут провести IPO в конце этого или в начале следующего года.
"Дойче Банк" будет участвовать в организации этих размещений?
Мы уже получили мандаты на организацию IPO двух компаний этого сектора. Надеюсь, что мы в той или иной роли поучаствуем во всех этих размещениях.
На чем основана стратегия "Дойче Банка" на рынке недвижимости и инфраструктуры?
Есть модное выражение "value chain". Этот термин означает, что проект начинается с дизайна, с закладки первого кирпича и заканчивается, когда объект полностью завершен (для отеля, например, это момент, когда начинается размещение гостей). При этом на всех этапах реализации проекта зарабатывают строители, генеральный подрядчик, дизайнеры, поставщики техники, финансирующие организации. Мы стремимся предоставлять финансовые услуги компаниям, задействованным во всех звеньях этой цепочки. Стратегия, которую мы реализовываем в ходе участия "Дойче Банка" в проектах, связанных с девелопментом и недвижимостью, заключается как раз в том, чтобы найти те звенья создания стоимости, которые зачастую развиваются намного быстрее, чем вся остальная экономика.
Сколько средств "Дойче Банк" уже вложил и планирует инвестировать в недвижимость России?
По группе "Дойче Банк" уже заключено сделок на сумму превышающую $1,5 млрд, и еще целый ряд проектов на общую сумму более $2,5 млрд сейчас находится в стадии проработки. Сейчас мы рассматриваем в основном проекты в Центральном федеральном округе и Санкт-Петербурге. Предполагаем также активно работать в Сочи. Освоение других регионов запланировано на более поздние сроки.
Расскажите, пожалуйста, о планах "Дойче Банка" по проектам в сфере недвижимости и инфраструктуры в странах СНГ.
Нас, безусловно, привлекают также и рынки недвижимости Украины и Казахстана, которые сейчас весьма динамично развиваются. Мы рассматриваем несколько проектов в Киеве и в Алматы. Проекты достаточно масштабные, на сотни миллионов долларов. Более активная работа в Киеве начнется после укрупнения нашего офиса в этом городе.
В связи с подготовкой Сочи к Олимпиаде-2014, какие у вас планы в этом регионе?
Во-первых, мы будем работать на этом направлении в тесном сотрудничестве с нашим партнером - строительной компанией Strabag, у которой уже есть планы в данном регионе. Мы также начали переговоры как минимум по двум объектам в самом городе Сочи, но они пока на ранней стадии. Это гостиничные проекты, которые мы предполагаем реализовывать совместно с российскими девелоперами и инвесторами, которые хотели бы получить наше финансирование. Отмечу отдельно, что есть свои планы и у компании DB Development, созданной нами совместно со Strabag. Она рассчитывает получить мандат на девелоперские проекты в сочинском регионе, но пока рано говорить о том, какие в итоге компании станут партнерами в этих сделках.
Хотелось бы особо подчеркнуть, что проекты в сфере недвижимости и инфраструктуры весьма капиталоемкие и долгосрочные, и государству может быть полезно участие в них иностранного капитала. "Дойче Банк" уделяет большое внимание сотрудничеству на этом направлении и, в частности, планирует поучаствовать в одном из проектов в Сочи в рамках государственно-частного партнерства.
В каких других инфраструктурных проектах вы могли бы поучаствовать совместно с государством?
Во-первых, в строительстве дороги Москва - Санкт-Петербург и в сооружении Орловского тоннеля, конечно, при условии, что выиграем конкурс.
У нас подписано рамочное соглашение о сотрудничестве с Внешэкономбанком. Нас интересует участие и в долговом финансировании, и возможность участия в акционерном капитале, потому что там доходность выше. И поскольку "Дойче Банк" - это универсальный банк, он может предоставлять весь спектр инвестиционно-банковских услуг.
Мы также ведем переговоры по нескольким проектам в транспортном и энергетическом секторах. В данном случае мы работаем в тесном сотрудничестве с нашими партнерами в Москве, поэтому как только эти проекты пройдут законодательные и внутренние этапы согласования, мы сможем объявить о них.
Вы подписали соглашение о сотрудничестве с "СТТ Групп" о предоставлении финансирования. Помимо рефинансирования питерского ТК "Пассаж" планируете другие проекты?
СТТ Групп (компания Шалвы Чигиринского - "Интерфакс) - ключевой игрок на рынке, и наше взаимодействие носит стратегический характер. Мы планируем реализовать ряд проектов с этой компанией (близкая к Ш. Чигиринскому компания "Дивието Лимитед" в прошлом году выкупила здание питерского универмага "Пассаж" за $50,5 млн - "Интерфакс) в различных сегментах рынка коммерческой недвижимости. Могу сказать, что все эти проекты весьма знаковые.
Один из наших партнеров - RIGroup - активно работает в Подмосковье. Мы планируем сотрудничать с этой компанией в области торговых комплексов, гостиниц, офисных зданий, а также по совместной организации долговых сделок на финансовых рынках.
На каком этапе сейчас находится создание объявленного вами нового финансового инструмента - инфраструктурных облигаций, номинированных в рублях?
Реализация идеи запуска инфраструктурных облигаций, как и других инструментов, начинается с подготовки законодательной базы. Мы провели несколько встреч с представителями ФСФР, Банка России, Банка развития, МЭРТ и нескольких коммерческих банков. И надо сказать, что этот проект вызвал у них живой интерес. Предполагается, что инфраструктурные облигации будут выпускаться только на основании концессионных соглашений между государством и компанией-концессионером (эмитентом). Учитывая масштаб инфраструктурных проектов, мы ожидаем, что объемы выпуска этих облигаций могут достигать $1 млрд долларов в рублевом эквиваленте. Облигации будут иметь срок обращения до 25 лет, и основными покупателями таких инструментов станут страховые компании и пенсионные фонды - то есть те инвесторы, которым нужны рублевые активы. Доходность по инфраструктурным облигациям будет зависеть от механизма реализации проекта и, в частности, от обеспечения или отсутствия гарантий.
Если в текущем году будут внесены соответствующие изменения в законодательство, это станет колоссальным прогрессом на данном направлении. Рассчитываем, что этот инструмент будет запущен в середине 2008 года. К тому моменту уже созреет и ряд инфраструктурных проектов.
Параллельно с разработкой законодательной базы для технического выпуска инфраструктурных облигаций нам надо также подготовить целевой рынок - долгосрочных инвесторов и спекулянтов, которые создают волатильность и обеспечивают ликвидность рынка, что является важной предпосылкой для успеха инфраструктурных облигаций как нового перспективного инструмента на российском финансовом рынке.
