Жилищные сертификаты как новый финансовый инструмент частного инвестора, вкладывающего средства в строительство жилья, появился на рынке относительно недавно.
Первыми "поставщиками" новых бумаг на рынок стала петербургская компания "ЛЭК": она эмитировала жилищные сертификаты 9 октября 2007 года.
С одной стороны, жилищные сертификаты (не путать новые ценные бумаги с жилсертифактами для некоторых категорий граждан) позволяют привлекать деньги в строительство. С другой, - защищают инвесторов от возможных неприятностей, связанных с инвестированием в жилье на этапе его возведения. О специфике и перспективах развития этих ценных бумаг корреспонденту "Интерфакс-Недвижимость" рассказал генеральный директор компании "Аврора Консалтинг", являющейся юридическим консультантом выпуска, Леонид Масалов.
Чем вызвана необходимость вывода на рынок нового вида ценной бумаги - жилищного сертификата? Правильно ли выбран момент выхода с учетом ситуации на финансовых рынках вообще и на ипотечном рынке в частности?
Сама идея создания нового вида ценных бумаг - жилищных сертификатов - во многом связана с необходимостью оптимизации законодательства в сфере долевого строительства с тем, чтобы предотвратить повторение скандальных событий на рынке новостроек - я имею в виду случаи с обманутыми дольщиками. Соответствующий проект поправок в нормативную базу Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР России) существовал давно. Поправки в один из приказов регулятора были зарегистрированы в конце марта этого года, а вступили в силу 29 июня 2007 года.
Полезность использования этого инструмента в сравнении с прочими схемами долевого строительства представляется главным образом в гарантированности сохранности вложений граждан. И как показывает практика, избирая путь привлечения средств через выпуск жилищных сертификатов, в отличие от договоров долевого участия в строительстве, компания-застройщик избавляется от необходимости изобретать различные, так называемые, "серые" схемы, в том числе вексельные.
У одного из крупнейших игроков на рынке недвижимости Москвы (МИАН - примечание "Интерфакс-Недвижимость") были неприятности с налоговыми органами, связанные с использованием векселей в расчетах. А жилищные сертификаты - их выпуск и обращение - регулируются не в соответствии с 214-м законом, а в соответствии с законодательством о рынке ценных бумаг. То есть, выпуская их, компания действует исключительно в правовом поле.
Что касается своевременности выхода на рынок, то нынешний кризис ликвидности банков отразился главным образом на классических облигациях. А жилищные сертификаты - это не только финансовый инструмент, инструмент приумножения капитала, но в большей степени возможность приобретения квартиры, так как эти бумаги выпускаются под конкретные квадратные метры жилья. Поэтому отождествлять сегменты приобретателей облигаций и жилищных сертификатов, наверное, все-таки не стоит.
К тому же, ввиду отсутствия до недавнего времени прецедентов выпуска, использование жилищных сертификатов банками и страховыми организациями как объекта вложения средств не практиковалось.
Какие требования будут предъявляться к эмитентам жилищных сертификатов (размер собственного капитала, страхование ответственности, стаж работы на рынке и т. д.)? Кто может выступить в роли поручителя эмитента?
Формально эмитентом может стать юридическое лицо, зарегистрированное на территории РФ, которое отвечает четырем основным критериям, прописанным в приказе ФСФР России, утверждающем поправки к стандартам эмиссии ценных бумаг.
Эти критерии: наличие прав застройщика на строительство многоквартирного жилого дома; наличие у застройщика земельного участка в собственности, либо на правах аренды; наличие утвержденной проектной документация на строительство; наличие разрешения на строительство.
В роли поручителя эмитента может выступить любое юрлицо. Другое дело, что если предполагается выпуск этих бумаг по так называемой открытой подписке (сопровождающейся регистрацией проспекта ценных бумаг), а суммарные чистые активы поручителя и эмитента не перекрывают номинал выпуска плюс накопленные проценты (в результате индексации), то в этом случае на проспекте ценных бумаг будет стоять надпись "Инвестиции повышенного риска".
Если эмитент-застройщик хочет этого избежать, тогда условие по соответствию суммарных чистых активов застройщика и поручителя объему выпуска с учетом индексации должно быть соблюдено.
Альтернативой поручительству может выступить банковская гарантия, государственная либо муниципальная гарантия.
Страхование ответственности застройщика не предусмотрено. Специфических требований к стажу работы компаний-эмитентов также нет.
Определены ли регионы обращения этих ценных бумаг?
В каких регионах работать - решают компании. Можно предположить, что это будут большие города, так как размещать пока неизвестную бумагу где-то в глубинке тяжелее, нежели в городах-миллионерах. Кроме того, нам видится целесообразным выпуск этих бумаг при суммарной площади будущих квартир от 20 тысяч кв. метров.
Сертификаты будут выпускаться на квадратные метры в конкретных проектах компаний или на квадратные метры вообще?
Эти бумаги выпускаются под конкретный проект, под конкретные квадратные метры. В этом, в том числе, их преимущество в части невозможности продажи квартир на большее количество, чем выпущено бумаг. Нет проблемы "двойной" продажи квартир.
Как будут формироваться цены на сертификаты - с учетом рыночной стоимости квадратного метра или данных Росстата? Будут ли отличаться цены по регионам (ведь, например, в Москве, Санкт-Петербурге, где состоялся первый выпуск, или других регионах они различные)?
Номинал формируется из покрытия себестоимости строительства плюс небольшая надбавка. Выпущенные бумаги в дальнейшем попадают на вторичный рынок, и там уже идет их ценообразование в соответствии со спросом и предложением, которые формируются на эти бумаги.
Безусловно, будет наблюдаться и корреляция с рыночной стоимостью строящегося жилья в данном регионе. По понятным причинам Москва и Питер будут лидерами по стоимости. И чем ближе будет срок сдачи домов, тем выше рыночная стоимость этих бумаг.
Как часто будет проводиться индексация?
На усмотрение застройщика, но не реже, чем раз в квартал. Это прописывается в решении о выпуске бумаг. И зафиксировав в рамках конкретного выпуска порядок индексации и ее периодичность, эмитент берет на себя обязательство придерживаться этого порядка на всем сроке обращения бумаг выпуска.
Допустим, инвестор приобрел сертификаты на половину квартиры и решил вернуть вложения. Каков механизм возврата средств, предусмотрены ли штрафные санкции? Он сам должен будет найти покупателя своих сертификатов или их выкупит эмитент?
В числе преимуществ этой бумаги - ее ликвидность. Так, если инвестор вложился в эти бумаги, имея некоторые планы по приобретению жилья, но через какое-то время пересмотрел эти планы и хочет выйти с деньгами из проекта, то он имеет право предъявить эти бумаги для оплаты номинальной стоимости плюс накопленной индексированной составляющей либо эмитенту, либо поручителю.
Здесь варианта два. Либо предложить бумаги по текущей индексированной стоимости эмитенту или его поручителю, при этом без штрафных санкций. Либо реализовать их через договор купли-продажи ценных бумаг другому инвестору на вторичном рынке.
Когда, по Вашему мнению, сформируется вторичный рынок жилищных сертификатов?
Для появления полноценного вторичного рынка необходимы регистрации выпусков жилищных сертификатов с проспектами, дающими право застройщику рекламировать эти бумаги, а сами бумаги при этом будут законно обращаться среди инвесторов. В этом случае само свободное вторичное обращение также будет способствовать популяризации этих ценных бумаг. Это, кроме того, будет подпитывать интерес к бумагам со стороны финансовых организаций. Уже сейчас паевые инвестиционные фонды (ПИФы), которым разрешено инвестировать в облигации хозяйственных обществ, могут приобретать жилищные сертификаты. Страховые компании и негосударственные пенсионные фонды (НПФ) также могут входить в эти бумаги.
Какими "порциями" потенциальный собственник жилья может покупать жилищные сертификаты. Какова стоимость "входного билета", то есть, на какую минимальную сумму должны быть приобретены ценные бумаги?
Законодатель говорит о возникновении права у инвестора на заключение договора купли-продажи квартиры, если совокупная номинальная стоимость принадлежащих ему жилищных сертификатов, выраженная в единицах общей площади жилья, не меньше 30% общей площади соответствующей квартиры.
И это не создает дополнительных сложностей с реализацией квартир застройщиком. В случае если решением о выпуске жилищных сертификатов предусмотрено 50% и ниже указанного порога, то получается, что на одну квартиру теоретически могут претендовать два или даже три держателя этих бумаг. В этом случае заявки на заключение договора купли-продажи квартиры могут удовлетворяться эмитентом в порядке их поступления.
Другой сценарий - установление порога выше 50 процентов: тогда потенциальным приобретателем квартиры может быть только один инвестор.
По Вашим оценкам, сколько компаний готово сейчас эмитировать подобные ценные бумаги? Будут ли они пользоваться спросом на рынке?
Идея новая. Строительный рынок с интересом ждал первых результатов, которые уже есть - питерская компании "ЛЭК" в начале октября зарегистрировала первые четыре выпуска жилищных сертификатов, где мы выступали в качестве юридического консультанта.
Сейчас есть ряд клиентов, с которыми наша компания динамично ведет переговоры об их программах выпуска таких бумаг. И число заинтересованных застройщиков, мы уверены, будет расти.
Вы можете назвать компании, с которыми ведутся переговоры?
Это компании из разных регионов, в том числе - из Москвы.
Можно ли говорить о том, что жилищные сертификаты для определенных категорий граждан сделают жилье доступным?
Законодателем не закладывалась в эти бумаги идея удешевления и большей доступности жилья. Этот инструмент - альтернатива договору долевого участия в строительстве, у которой, кстати, есть ряд преимуществ. Как для соинвестора, так и для застройщика.
Ярко выраженной сегментации потенциальных приобретателей жилищных сертификатов среди населения нами не усматривается, поскольку использование этих бумаг возможно как при строительстве элитного жилья, так и сравнительно недорогого.
Есть ли какой-то аналог нашим жилищным сертификатам в других странах?
Насколько мне известно, это исключительно российское изобретение.
Как будет развиваться рынок жилищных сертификатов в ближайшей перспективе?
Регистрация первых выпусков произошла. В ближайшее время пройдет размещение этих бумаг. В зависимости от того, как это будет кореллировать с задумками застройщиков и нас - как консультантов - можно будет делать выводы о жизнеспособности этой схемы в принципе. Теперь надо опробовать весь механизм на стадии размещения и вторичного обращения этих бумаг. Пока все идет в соответствии с нашими прогнозами, и плюсов усматривается больше, чем сложностей.
