О перспективах развития ипотеки в России и о первоочередных задачах по активизации ипотечного жилищного кредитования "Интерфакс-Недвижимость" рассказал Владимир Пономарев.
Уходящий год прошел под знаком кризиса на американском рынке ипотеки, отголоски которого докатились и до России. На российском ипотечном рынке он аукнулся кризисом ликвидности, что привело к удорожанию ресурсов, ужесточению условий кредитования и вытеснению игроков, на долю которых приходилось 23% рынка ипотеки. Кроме того, практически остановились сделки по секьюритизации.
О перспективах развития ипотеки в России и о первоочередных задачах по активизации ипотечного жилищного кредитования "Интерфакс-Недвижимость" рассказал Владимир Пономарев, вице-президент Ассоциации Cтроителей России, председатель Совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР), генеральный директор ОАО "Русская ипотечная акцептная компания".
Владимир Николаевич, как участники рынка оценивают возможные негативные последствия кризиса американской ипотеки на рынке жилищного кредитования России?
Относительно судьбы российской ипотеки есть разные точки зрения. Одни приводят в пример опыт Казахстана - там приостановили свою ипотеку в связи с большими сложностями на финансовом рынке - и говорят, что и российская ипотека пострадает от кризиса. Есть другая точка зрения: "Нам начхать на трудности, с которыми столкнулись американцы, потому что у нас таких проблем нет". Сторонники этой точки зрения предлагают сделать вид, что ничего не произошло. Третьи говорят, что надо учитывать американский опыт и четко понять, что нужно сделать, чтобы первичный рынок продолжал мощно развиваться, и чтобы в систему ипотеки приходили длинные деньги. Я разделяю это мнение. И в этом плане необходимо сказать, что государственный институт развития ипотечного рынка в виде федерального Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) должен существовать по-прежнему, хотя "Институт экономики города" считает, что его надо бы приватизировать. Не надо.
То есть Вы считаете, что АИЖК может выступить своего рода гарантом развития ипотеки в России?
Безусловно, но у агентства должна быть несколько иная миссия. Совершенно ясно, что первый этап развития ипотечного кредитования состоялся: первичный рынок начал развиваться, во многом, благодаря огромной организационной роли Агентства и стимулирующей роли старого Госстроя России. В 1999-2004 годах Госстрой был центральным ведомством в Правительстве Российской Федерации, ответственным за развитие системы ипотечного кредитования.
Более того, этот рынок будет динамично развиваться. Темпы - это вопрос следующий, но главное что мы должны понимать: на этом рынке частные структуры, работающие на первичном ипотечном рынке, уже могут самостоятельно увеличивать объемы ипотечного кредитования.
Однако постоянно возникают проблемы с ликвидностью закладных. Роль агентства состоит в том, чтобы выкупать закладные только тогда, когда по каким-либо причинам профессиональные участники рынка этого сделать не могут.
Очень важный узелочек, который должен быть отражен в новой стратегии агентства, - государство должно участвовать во всех проблемах, которые рынок самостоятельно решить не может. В этом будет состоять и позитивная роль государства, и позитивная роль АИЖК. Но за этим стоит огромная работа.
На новом этапе развития ипотеки государство и АИЖК, получается, должны стать "кризисными управляющими"?
Выкуп закладных АИЖК должно осуществлять выборочно по времени и по объему - это есть позитивный сигнал рынку, это поддержание локальной ликвидности рынка. Это, кстати, приведет к существенной экономии денежных средств государства. Как сегодня работает государство? Оно дает гарантии на каждый рубль, под эти гарантии АИЖК привлекает деньги, и тут же все деньги отправляет в регионы. Но поскольку рынок существенно больше, чем объем государственных гарантий, то, следовательно, АИЖК работая напрямую, все время пробуксовывает. Ситуация изменится, если будет создана организованная площадка для торговли закладными, где агентство будет исполнять "роль" своеобразного Центрального банка.
Второй момент. Сегодня очень важным сигналом была бы покупка так называемого "нижнего транша" (при секьюритизации ипотечные облигации выпускаются тремя траншами, третий - его называют "младший" или "нижний" является самым рискованным - "ИФ-Недвижимость") - это 5-10%, максимум - 15 процентов от общего объема финансирования сделок по секьюритизации. Это то, что сегодня коммерческим структурами сделать достаточно сложно.
То есть агентство должно стать полноценным оператором вторичного рынка закладных, оператором по привлечению долгосрочных ресурсов на рынок ипотечного жилищного кредитования.
Это то, что могло бы сделать агентство с учетом тех сложностей, которые возникли с американской ипотекой, и с учетом тех сложностей, которые возникли в связи с огромной динамикой роста объемов на первичном ипотечном рынке.
Есть еще один момент. В ипотеке существует два вида риска: риск дефолтов заемщиков и риски досрочного погашения.
Риски досрочного погашения несут на себе инвесторы (то есть те, кто покупает ипотечные ценные бумаги), а риски дефолтов несут на себе первичные кредиторы на рынке ипотечного жилищного кредитования. Это правильная диверсификация рисков в системе.
Так вот было позитивным, если бы АИЖК могло бы продавать "кусочки" государственных гарантий, идущих на покрытие рисков дефолтов заемщиков. Тогда инвестор, который покупает ценную бумагу, будет точно знать, что государство гарантирует покрытие рисков дефолтов, и в его глазах ипотечная ценная бумага повысит свой рейтинг.
Каким должен быть механизм продажи "кусочков" государственных гарантий?
Это может быть участие Агентства во всех сделках по рефинансированию путем предоставления на основе соответствующих договоров собственных гарантий по дефолтам заемщиков, которые, в свою очередь, покрыты гарантиями государства.
Но для этого нужна воля государства, поскольку следует внести дополнение в Постановление Правительства Российской Федерации № 628 по гарантиям АИЖК.
Это может быть и просто аукционная продажа гарантий (а это максимум 5%, потому что дефолтов не будет более 5%).
АИЖК могло бы гарантировать инвесторам надлежащее исполнение обязательств по сопровождению и обслуживанию ипотечных кредитов, являющихся активами при выпуске ипотечных ценных бумаг.
Заемщиков всегда интересует один вопрос: станут ли ипотечные кредиты более доступными?
Мы должны понимать, что снижение процентных ставок по кредитам является экономическим нонсенсом. Во-первых, административное, искусственное снижение ипотечных ставок не решает проблему доступности ипотечных кредитов, потому что основной вклад в доступность - это цены на рынке жилья, а не процентные ставки.
Во-вторых, это несправедливо, потому что благами снижения ипотечных ставок будут пользоваться и более обеспеченные, и менее обеспеченные - диспропорция как была, так и останется.
Решение проблемы - не искусственное снижение процентных ставок (это и так произойдет по мере увеличения объемов ипотечного кредитования и снижения инфляции), а реализация адресных программ социальной ипотеки, в которых государство берет на себя снижение стоимости жилья. То есть регулирование цен на рынке жилья экономическими методами.
Что я имею в виду? Рассмотрим на примере Москвы. Она строит для граждан 1 млн 800 тыс. кв. метров по цене $1500 за кв. метр, беря на себя покрытие расходов по инженерной инфраструктуре, по стоимости земельного участка. Такие квартиры могут поступать по ипотеке. За счет бюджетной помощи достигается снижение стоимости жилья для заемщика - по сути, происходит покрытие первоначального взноса по ипотеке.
Американцы делают это следующим образом: они организуют жилищные проекты для незащищенных слоев путем инвестирования государственных и муниципальных средств в инженерную инфраструктуру и в ветхое, аварийное жилье, нанимают на рыночных условиях застройщиков, а затем исключают из продажной цены расходы на инженерное обустройство участка. Вот это и есть путь.
АИЖК могло бы заниматься адресными программами по социальной ипотеке - это большое подспорье для развития системы доступности жилья. Если политика АИЖК будет точно и ясно будет выстроена, оно будет опять выполнять позитивную, организующую и стимулирующую роль на рынке.
Руководитель АИЖК Александр Семеняка разделяет Вашу точку зрения по выработке новой стратегии агентства?
Мы с Александром Николаевичем Семенякой эту тему обсуждали, у него подход примерно такой же. Теперь необходимо, чтобы Наблюдательный совет агентства принял новую стратегию АИЖК. Может быть в таком виде, о котором я говорил, может быть, в другом…
Тогда мы реализуем правильный принцип: мы выявили "болевые точки" в системе, которые задерживают развитие ипотечного кредитования, и государство приходит в эти "болевые точки". Это будет нормальное государственно - частное партнерство, и оно, безусловно, будет приветствоваться рынком.
Насколько реально принятие стратегии АИЖК в ближайшее время?
Пока со стороны государства не видно понимания того, что наступил момент, когда нужно очень четко сформулировать новую стратегию. Не видно потому, что государство рассматривает и принимает решения кулуарно, опасаясь привлекать в процесс обсуждения профессиональные объединения участников рынка.
В 2000 году мы разработали концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования. В 2005 году была принята концепция рефинансирования ипотечных кредитов в стране. Теперь нужен подобного сорта документ, который определит на ближайшие 5-10 лет развитие системы и обозначит роль государства в стимулировании и организации этих процессов.
Какие регионы на сегодняшний день наиболее успешно развивают ипотеку?
По ипотеке очень хорошо работают Чувашия, Кировская область, Алтайский край, Омская, Томская и Кемеровская области, Мордовия, Оренбург, Башкортостан и многие другие регионы. Но все они испытывают огромные сложности из-за отсутствия рефинансирования. Благодаря существенному изменению ситуации на внешних рынках и подстегиванию снижения процентных ставок, сделки по секьюритизации практически остановились. Именно поэтому необходимы экстренные меры по принятию новой стратегии Агентства.
Изменит ли расклад сил на ипотечном рынке новый закон о саморегулируемых организациях (СРО)?
Государственная дума приняла этот закон 16 ноября, Совет Федераций одобрил его 23 ноября, 3 декабря его подписал Президент. Принятием закона о СРО государство дает сигнал, что значительную часть вопросов, связанную с регулированием, с повышением ответственности профессиональных участников рынка за плоды своей деятельности, надо отдавать самому рынку.
В связи с этим роль общественных организаций должна вырасти. Наиболее активными игроками на ипотечном рынке сейчас являются банковские структуры (Ассоциация Российских банков и отчасти Ассоциация региональных банков), свою определенную роль выполняет Национальная ассоциация участников ипотечного рынка (НАУИР) и созданная недавно по инициативе АИЖК Ассоциация ипотечных компаний (АИК). Наступил момент, когда на ипотечном рынке надо объединить усилия всех игроков.
На мой взгляд, назрела необходимость создания Национальной ипотечной ассоциации, которая бы организовалась путем слияния НАУИР и АИК - чтобы была одна мощная национальная ассоциация, которая на данном этапе взяла бы на себя ответственность за разработку стандартов и унификацию всех процедур на рынке, стала бы полноценной площадкой для обсуждения все возникающих проблем.
СПРАВКА
В 2003 году в РФ ипотечных кредиты выдавал 141 банк, в 2004 году - 257, в 2005 году - 432. По состоянию на начало 2007 года таких банков было 498, а по итогам первого полугодия ипотечные кредиты выдавал уже 531 банк. Если доля ипотечных сделок на рынке жилья в 2006 году составляла около 8,6% от всех сделок, совершаемых на рынке, то по итогам первого полугодия 2007 года этот показатель достиг 12%.
К концу текущего года объем выданных ипотечных кредитов в России, по прогнозам, достигнет $25 млрд. В то же время, по оценкам главы АИЖК Александра Семеняки, в 2008 году произойдет сокращение прироста выдачи ипотечных кредитов по сравнению с темпами 2007 года.
