Вице-президент ГК "Ташир" Виталий Ефимкин: В 2008 году ГК "Ташир" инвестирует в торговые центры 18 млрд руб.

23 января 2008, 16:37

Вице-президент федеральной сетевой девелоперской Группы "Ташир" Виталий Ефимкин рассказал "Интерфакс-Недвижимость" об итогах 2007 года на рынке торговой недвижимости, а также делает прогнозы на 2008 год.

По его мнению, "столичные власти сейчас не заинтересованы в точечной застройке, в связи с этим каждый новый объект, который выходит на рынок, является некой победой управляющей компании и команды над этой ситуацией, которая является достаточно сложной во всех отношениях".

Как вы оцениваете рынок торговой недвижимости по итогам 2007 года, и какие основные тенденции характеризуют прошедший год?

Рынок упорядочивается и переходит к более стабильному и цивилизованному состоянию. Это, пожалуй, основная тенденция, которая уже существовала и по итогам года можно сказать, что еще сильнее упрочилась. Естественно, это приводит к тому, что в столице и городах- миллионниках конкуренция еще более ужесточается.

Как ни странно, в 2007 году все это происходило на фоне роста арендных ставок. Это парадоксально, так как это совершенно не связанные тенденции. Одной из причин роста ставок является то, что объем вводимых объектов не достиг того уровня, который был заявлен. Наша компания сдавала каждый новый объект по ставкам значительно превосходящим предыдущие показатели.

Ужесточение конкурентной среды приводит и к возрастанию рисков. Многие проекты в этой ситуации становятся более рискованными и могут оказаться убыточными, не выдержать конкуренцию. Сейчас девелоперам, осуществляющим свои проекты, надо лучше выбирать location, просчитывать различные ситуации наперед и подготавливать четкий бизнес-план.

Также одной из тенденций является то, что рынок уже уходит от сверхприбылей в связи с ростом стройматериалов и т.д. Дорогая коммерческая недвижимость подтягивает и цены на стройматериалы — подтягивается вся цепочка, и маржа девелопера принимает цивилизованный вид. Пока она еще выше, чем на Западе, но уже начинает стабилизироваться.

В Москве в последнее время многие компании заявили о строительстве довольно крупных объектов, площадью более 200 тыс. кв. метров. С чем связано стремление к гигантомании?

Тенденция гигантомании идет, и мы тоже участвуем в этой борьбе. Это логично — чем больше объект, тем больше притяжение.

А с чем связано то, что заявленные объемы не выходят на рынок?

Заявленные объемы торговых площадей не выходят на рынок, так как становится все сложнее получать участки, процедура согласования еще более ужесточается и становится более трудоемкой для девелопера.

Город сейчас не заинтересован в точечной застройке, и вытаскивать на стройплощадку такие проекты становится все сложней и сложней. Во главу угла нового Градостроительного кодекса Москвы ставятся генеральный план строительства, который разрабатывается с учетом перспективной застройки до 2020 года, и, естественно, приоритет отдается комплексной застройки кварталов. Она является многофункциональной, с общим объемом жилья просчитывается и необходимая инфраструктура, в том числе и торговая.

Теперь конкурсы на проведение комплексной застройки, естественно, выигрывают мощные предприятия, которые обычно являются партнерами столичного стройкомплекса, так как только им под силу реализовать такие объемы. Конечно, на этом рынке случайных людей нет, но я думаю, что это во благо, так как Москва — не полигон для экспериментов. В целом это упорядочивает ситуацию в городе и делает ее более цивилизованной. В связи с этим каждый новый объект, который выходит на рынок, является некой победой управляющей компании и команды над этой ситуацией, которая является достаточно сложной во всех отношениях.

Зачем тогда компании заявляют о таких крупных объемах, если они не имеет возможности получить участки?

Даже у сильных девелоперов бывают какие-то осечки и сбои: бывают различные нестандартные ситуации, затягиваются сроки и так далее. Сейчас стало модно привлекать даже не объемами площадей, а огромными инвестициями. В нынешней ситуации стало достаточно сложно привлечь инвестиции и кредиты. Даже компаниям с хорошей репутацией, большой капитализацией очень сложно привлекать деньги в связи с кризисом ликвидности. Это стало длительным и сложным процессом даже для компаний, имеющих первоклассное обеспечение. Банки предусматриваются кросс-дефолты по нескольким объектам. Не говоря уже о новых компаниях.

Сейчас существует проблема получения крупных кредитов столичными девелоперами под московские объекты, и не понятно, можно ли вообще получить региональным по региональные проекты.

Может ли реализация таких масштабных проектов, как ваш "Сити-парк" в Калуге стать выходом из этой ситуации?

Вы правильно подметили: этот объект является аналогом комплексной застройки с той разницей, что привлекаются частные инвесторы. В Калуге идет благоустройство территории, там будут и объекты социальной, туристической инфраструктуры, а также и коммерческая недвижимость. Это интересно региональным властям, они приветствуют нашу инициативу. Имея большой объем инвестиций, нам не сложно выигрывать на этих конкурсах.

По Вашим оценкам, могут ли выйти на рынок новые крупные девелоперы?

Возможно, кто-то из новичков добьется успеха. Все мы были когда-то неузнаваемы, на всех скептически смотрели. Неизвестному девелоперу гораздо труднее пробиваться, но упорные и старательные люди, за которыми стоит нормальное финансирование, доведут свои проекты до конца.

Как отразился на деятельности вашей компании кризис на международном рынке заемных капиталов?

Мы не корректировали своих планов. У нас, во-первых, существует долгосрочная программа работы с несколькими банками, и мы ее планомерно осуществляем. Кризис ликвидности на нас не сказался. Помимо заемных средств у нас основной источник — рефинансирование. Это те средства, которые мы получаем с собственных объектов. У нас большой объем коммерческой недвижимости, которая дает серьезный годовой бюджет, который также надо реинвестировать. Это серьезный источник нашей подпитки, помимо всех других наших бизнесов.

А что происходит с торговой недвижимостью в регионах?

Во-первых, я считаю, что 2007 год был бумом регионов. И вторая тенденция как раз касается регионов — областных центров и малых городов. Мы отмечали вход девелоперов в те города, где уже существует определенная конфигурация торговых объектов, и тем самым в них более усиливалась конкурентная среда.

Девелоперы также пошли в города с населением менее 200 тыс. Я считаю, что мы являемся пионерами в этом направлении, так как мы первые из федеральных сетевых девелоперов пошли в областные центры с населением менее 500 тыс. Долгое время это была наша ниша, где мы долгое время были вне конкуренции. Разве что конкурировали с локальными девелоперами, но их объекты не дотягивали до современных стандартов. Сейчас мы видим возможность входа и в города с населением менее 200 тыс. человек.

В регионах также большая конкуренция, и по объемам заявленных площадей до 2010 года некоторые города будут опережать Москву по количеству кв. метров на тысячу человек. Это не перебор?

Я считаю, что у регионов большой потенциал. И аналитики отмечают, что он не меньше московского. Но если предположить, что эти объекты будут доведены до конца и выйдут на рынок, то локальные рынки ждет очень серьезное обострение конкурентной борьбы. Попросту говоря, рынки этих городов скоро будут перегреты.

Развитие может идти по двум путям. Рынок саморегулируемый, и он расставляет все на свои места. Условно говоря, девелоперы построят пару ТЦ и обожгутся, либо власти будут регулировать эту ситуацию, как в Москве.

Если региональные власти просто заинтересованы в привлечении денег, и у города нет генплана развития, строительство ведется хаотически и бессистемно, то следует ждать в этих населенных пунктах громкие скандальные истории. Торговые центры просто не поднимутся и будут лежать на боку. И рынок на это отреагирует — это будет сигналом, что хватит.

Где-то власти стараются сами регулировать в определенной степени, где-то земельный ресурс ограничен, и историческая застройка не позволяет строительства больших объемов. Например, найти 5 га в Москве элементарно, а в регионах в исторической части города физически невозможно.

Какие ваши прогнозы развития торговой недвижимости на 2008 год?

В 2008 году активное строительство объектов торговой недвижимости, будет проходить на фоне роста арендных ставок, но он будет благоприятным как для операторов, так и для коммерческой недвижимости в целом. Мы отмечаем хорошую благоприятную тенденцию.

Я думаю, что в крупных городах будет ужесточаться конкурентная среда, и это будет давать о себе знать. Региональный бум продолжится, будет более детальное и глубокое освоение регионов, в том числе и локальными девелоперами.

Модная олимпийская тема также найдет свой отклик в 2008 году: будут громкие проекты, и они возьмут свою долю рынка коммерческой недвижимости. Сочи — это зона масштабного строительства, и не надо списывать его со счетов.

А вы планируете идти в Сочи?

Пока мы не планируем входить в Сочи. Мы считаем, что этот город перегрет. Надо входить в город вовремя — сейчас же там нерыночные, заоблачные цены. Хотя мы не исключаем такой вариант.

Возможно, что кто-нибудь из девелоперов может нас пригласить работать там в партнерстве. Это зависит от того предложения, которое мы получим. У нас на данный момент своя среднесрочная программа, и мы ориентированы на нее.

Начало прошлого года было благоприятно для компаний, выходящих на IPO, осенью же мы наблюдали неудачные размещения. Как вы оцениваете этот финансовый инструмент?

Да, действительно осенью 2007 года была серия неудачных размещений, либо компании выходили на рынок с большой серьезной коррекцией. Я бы это назвал полной антирекламой компаний. Считаю, что многие не подошли трезво к оценке своих компаний. Если ты не правильно оцениваешь, то рынок оценит тебя сам.

Это не просто вкусное пирожное, это публичная оценка капитализации и ресурсов рынком и, возможно, в будущем это мода приостановится и подтолкнет к более трезвому подходу к первичному размещению на биржах. Это крайне ответственное и сложное мероприятие, и нельзя руководствоваться сиюминутным решением. Тенденция, когда люди безосновательно подходят к этому, думаю, прекратится.

Планируете ли вы выйти на IPO?

IPO, по сути, — финансовый инструмент, который сделает компанию более устойчивой и более качественной с точки зрения конкуренции. Мы сейчас консолидируем активы, делаем необходимые мероприятия по увеличению транспарентности компании, структурируем ее, создаем новую структуру управления и финансовых потоков, чтобы в будущем компания была готова к публичному рынку. Мы консолидируем портфели и активы, привлекаем синдицированные кредиты и будем рефинансировать под синдицированные кредиты. Это почти то же, что и облигационные займ, тоже выход на публичные рынки.

Мы делаем все возможное, чтобы компания была оценена рынком, чтобы было возможно выйти на международные рынки или же углубиться здесь. Для такой крупной компании все эти мероприятия являются необходимостью, и мы идем по пути создания публичной компании. Мы прорабатываем все возможные варианты, которые будут для нас оптимальны, и мы делаем все подготовительные этапы, чтобы стать публичной компанией. Сейчас наша цель — занять лидирующие позиции на рынке и максимально оторваться от конкурентов.

Все наши проекты дают основания предполагать, что 2008-2009 год мы усилим свои позиции, сохраним и увеличим темпы развития. А как мы будем реализовываться на рынке — покажет время. Мы сделаем это так, как нам это будет выгодно. Возможно, это будет IPO или продажа портфеля крупному западному инвестору. Пока мы ориентированы на среднесрочную программу, цель которой — вывести как можно больше проектов на рынок, консолидировать активы, завоевать и сохранить темпы развития и лидирующие позиции на рынке. Все это само по себе дает моральный и материальный стимул.

В 2007 году на рынке коммерческой и, в частности, торговой недвижимости отмечался приход большого количества западных инвестфондов и создания альянсов. Эта тенденция продолжится?

В целом, я считаю, 2007 год был годом альянсов, в том числе и для нашей компании. Мы совершили сделку с "Седьмым континентом" о сооинвестировании в наши торговые объекты.

Компании создают альянсы для более эффективной работы. Это нормально и является конкурентным преимуществом перед другими компаниями, обеспечивает стабильную работу на определенный срок. Я думаю, российский рынок будет также привлекателен для западных инвесторов и в 2008 году.

Каковы планы "Ташира" на ближайшее будущее?

Мы начали реализовывать региональную программу строительства ТЦ под единым брендом "РИО" в рамках которой на рынок выйдет порядка 30 объектов в 24 регионах России до 2010 года. При этом на данный момент 11 объектов общей площадью 787 тыс. кв. метров находится в стадии строительства, 19 в стадии проектирования. Площадь всех объектов после их реализации составит около 1,7 тыс. кв. метров.

У нас запланированы источники финансирования и ясна стратегия реализации программы. Общий объем инвестиций в строительство сети составят более 60 млрд руб. В 2008 году планируется инвестировать 18 млрд руб. В 2009 — 22 млрд руб., в 2010 — 28 млрд руб.

Уже в 2008 году планируется ввести объекты в Москве, Белгороде, Вологде, Костроме, Калуге, Ярославле.

В Москве самым значимым объектом для нас остается мега-молл "РИО" в составе московского "Сити-парка". Сейчас уже формируется пул арендаторов, и мы приложим максимум усилий, чтобы открыть этот объект в наступившем году.

На данный момент под управлением группы компаний находится более 60 собственных объектов коммерческой недвижимости общей площадью более 500 тыс. кв. метров. Предварительные показатели по обороту группы компаний в 2007 году — 25 млрд рублей.

У нас есть площадки и единственная проблема — освоить их. В Группе компаний специальная служба, которая мониторит рынок и подыскивает площадки. У нас большие строительные мощные, и в один момент их не остановишь, поэтому стараемся, чтобы был избыток площадок, который бы давал прогнозируемый вектор развития.

Если раньше в основном ритейлеры заявляли о выходе на зарубежные рынке, то сейчас и девелоперы потянулись за границу. Планируете ли вы работать за границей?

Ближайшие три года, скорее, нет. Та программа, которая заявлена нами довольно большая, и нам надо будет поставить "пять с плюсом", если мы все реализуем в сроки. Мы не работаем хаотично. Безусловно, мы рассматриваем все рынки, но заявлять, что мы будем там — безответственно.

Информация

Группа компаний "Ташир" образована в 1999 году. Построила и управляет 60 объектами коммерческой недвижимости общей площадью более 500 тыс. кв. метров. Оборот ГК в 2007 году составил 25 млрд рублей. В период до 2010 года "Ташир" планирует построить 30 полноформатных торгово-развлекательных центров в 24 регионах России. Общая площадь ТРЦ составит 1,742 тыс. кв. метров. Инвестиции в строительство сети составят более 60 млрд руб. В настоящее время в стадии строительства находится 11 ТРЦ общей площадью 787 тыс. кв. м. В стадии проектирования — 19 ТРЦ площадью 102500000 кв. метров. Основной владелец — Самвел Карапетян.

Беседовал Сергей Велесевич


Горячие
темы

Курс валют

USD

92,26

- 0,33

EUR

99,71

- 0,56

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

271,548
($2,971)

Курс валют

USD

92,26

- 0,33

EUR

99,71

- 0,56

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

271,548
($2,971)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

20,973,000
$227,325

-0.077%

%

Подписка