Свое мнение о проектах, пиар-акциях, мировоззрении иностранных инвесторов и тенденциях рынка в интервью "Интерфакс-Недвижимость" высказал глава MosCityGroup (MCG) Павел Фукс.
На международной выставке недвижимости, проходившей в Каннах с 11 по 14 марта, свои проекты представили почти все крупнейшие девелоперские компании России. Некоторые из них давно считаются завсегдатаями подобных мероприятий, а их владельцы традиционно занимают строчки в рейтингах авторитетных бизнес-изданий.
Нынешней весной во Франции увидели и новичков – тех, кто обычно не мелькает в таблоидах, а предпочитает вести свой бизнес спокойно и тихо. Но веяниям времени сопротивляться сложно. Бизнес-этика сегодня требует открытости и участия.
Свое мнение о проектах, пиар-акциях, мировоззрении иностранных инвесторов и тенденциях рынка в интервью "Интерфакс-Недвижимость" высказал глава MosCityGroup (MCG) Павел Фукс.
Как вам MIPIM-2008 в целом?
Знаковое мероприятие, хорошо организованное. Представлено огромное количество интересных проектов. Вообще, MIPIM – это уникальная площадка для новых идей и общения участников рынка. Представлено много проектов России и Украины – это как раз то, что нас интересует.
Что новенького привезла MosCityGroup?
Все наши проекты, представленные на выставке, находятся в реализуемой стадии. То есть мы над ними уже работаем. Но есть и совсем новые. Например, есть большой и интересный киевский проект – многофункциональный комплекс "Киев-Сити". Но мы хотим его более детально представлять уже в 2009 году.
О чем идет речь, можете сказать?
У компании "MосСитиГрупп" есть свое видение инвестирования в объекты недвижимости. Мы выступаем за идею строительства многофункциональных комплексов.
"Киев-Сити" – такой пример. Это огромный многофункциональный комплекс общей площадью 800 тыс. кв. метров. Туда входят офисы, гостиница, апартаменты, конгресс-холлы и торговые площади с ресторанами и фуд-корты. Только торговая часть комплекса займет 100 тыс. кв. метров.
Московский опыт строительства находит применение в регионах России и странах СНГ. Девелоперы привлекаются к созданию и строительству комплекса олимпийских объектов в городе Сочи.
Инвестировать будете сами?
Да. На первой стадии мы инвестируем сами и дальше привлекаем дополнительное финансирование и начинаем, параллельно, продажи апартаментов. У нас всегда есть продаваемые части в проектах.
Помимо Киева, какие проекты еще готовятся?
В России? В регионы мы не идем. Сейчас, как вы знаете, работаем в Московской области. Подмосковье, кстати, по уровню цен сравнялось сейчас с крупнейшими регионами России - кроме Питера, пожалуй.
Северная столица все же подороже. И потом, нам Московская область более понятна, потому что мы имеем опыт работы в ней.
В Подмосковье на чем специализируетесь?
И жилье, и апартаменты, и офисы. Все в процессе.
А какова география проектов?
Нарофоминский район. Балашиха. Объемы не такие грандиозные, как у столичных проектов. В Нарофоминске – 250 тыс. кв. метров жилья, офисов, апартаментов. Есть там и земля и для дальнейшего развития. Но мы пока хотим посмотреть, как там все будет.
В Балашихе – торгово-складской комплекс.
Какова схема финансирования проектов MCG? С какими банками работаете?
В начале реализации проекта, как я уже говорил, мы вкладываем собственные средства компании. Работаем и с банками, конечно. Большая работа идет с Внешторгбанком, Сбербанком России.
Доли финансирования проектов (собственных и заемных средств) распределяются в соотношении приблизительно 30% на 70%.
Сейчас стало модно заявлять проекты в Черногории, США, Вьетнаме. У вас что-то в этом направлении планируется?
Я не считаю, что это выгодные проекты. В основном – это пиар-акции. Иностранные инвесторы сегодня, когда смотрят на Россию как на перспективную страну явно против таких трендов, когда холдинговые компании занимаются еще проектами в США или Черногории.
Они считают это, скорее, минусом, чем плюсом. Иностранные инвесторы считают, что вот Россия – это интересный бизнес, а Европа и Америка уже давно просчитаны.
"Там чудес не бывает", - думают они. Там есть минимальные цифры, которые чуть-чуть превышают банковский процент.
Пока мы о таких проектах не заявляем, но если выбирать, то наиболее привлекателен для меня азиатский рынок. Интересен Вьетнам, рассматриваю и изучаю его проекты. Город Сайгон, например, вторая неофициальная столица Вьетнама, расположен на юге страны. Сегодня он обладает огромным потенциалом для дальнейшего развития. Яркий, оживленный, абсолютно европеизированный, сравним с другими азиатскими жемчужинами, например с Гонконгом. Его динамика развития позволяет стать самым крупным экономическим центром во Вьетнаме.
Но ведь у вас были проекты в Старом Свете?
Были и есть некоторые мысли, идеи. Существует несколько проектов в Европе. Но мы их отделили, не включили их в холдинговую компанию. Они реализуются в таком частном виде.
Что это за проекты?
Например, большой проект в Испании. Около 300 тыс. кв. метров. Это виллы, таун-хаусы, спа, гостиницы, гольф-поле и т.д.
Если вернуться к московскому рынку, то можно ли оценить, как сейчас идут продажи в luxury-сегменте? Ваши соседи-девелоперы по "Москва-Сити" утверждают, что все уходит на "раз-два".
Продажи идут нормально. Но мы сейчас практически остановили продажи апартаментов.
Почему?
У нас они очень эксклюзивные и их очень мало. В отличие от остальных, мы делаем все апартаменты под ключ, с отделкой, мебелью и т.д. Все точно, как в Америке. Потому что мы не хотим, чтобы наши клиенты всю жизнь жили в ремонтах. Мы тратим сейчас дополнительный бюджет – получается порядка $1,5 тыс. на кв. метров на отделку. Конечно, человек в итоге сможет поменять пол, стены по своему вкусу, но самое главное, что это не будет 10-летний затяжной строительный беспорядок. Когда кто-то живет на этих квадратных метрах, а кто-то носит мешки с цементом и работает дрелью. Более того, смогу сказать, что сегодня люди продают свои недавно приобретенные апартаменты в соседних башнях и приходят к нам. Мы же подняли цену и держим ее.
Сколько у вас сейчас в башне квадратный метр стоит?
От $14 тыс. до $30 тыс. И люди очень охотно покупают.
О тенденциях рынка эксклюзивного жилья что скажете?
Если раньше шло все подряд, как эксклюзивное жилье то сегодня понятие эксклюзивности приобрело новый смысл. Только по-настоящему эксклюзивный проект может быть интересен людям.
А в сегменте бизнес-класса работать планируете?
Понимаете, сегмент бизнес-класса занят. Там высокая конкуренция.
А в luxury-жилье большая потребность. Сегодня очень хорошая экономическая ситуация в стране. Люди стали зарабатывать деньги. Естественно, они хотят иметь жилье совсем другого уровня. При любых кризисах и колебаниях есть люди, которые выигрывают и те, кто проигрывают. Вот все самое дорогое покупают те, кто выигрывают.
Со звездными архитекторами работаете?
Только с крупнейшими мировыми архитекторами. Не создаем никаких архитектурных бюро внутри компании, как это делают наши коллеги и конкуренты. Мы привлекаем архитекторов с мировыми именами к реализации проектов. Таких как, Заха Хадид, RTKL, NBBJ, Сванке Хайден многие другие. Вы всех их прекрасно знаете. Сейчас, кстати, под проект на Ленинградском проспекте рассматриваем список из 14 архитекторов с мировым именем. Это там, где мы купили гостиницу "Аэростар" и аэровокзал, 14 гектаров земли.
Там планируется построить нечто вроде Imperia Tower?
На участке где сейчас находится гостиница, и вокзал будет построен многофункциональный комплекс площадью более 500 тысяч квадратных метров. В нём будут расположены офисно-торговые помещения, гостиница и апартаменты. Это будет своего рода мини-город, огромный многофункциональный комплекс. К тому же мы планируем сделать самый большой на территории России конференц-холл (?) .
На самых больших объектах в столице специализируется сэр Норманн Фостер. Вы с ним?
Он тоже участвует в нашем тендере.
То есть можно ждать проект башни формата "Москва-Сити" на Ленинградке?
Нет, это будет комплекс из невысоких зданий, высотой не более 25 этажей, так как это место имеет ограничение по высотности, потому что напротив находится исторический памятник. Строительство будет поэтапное и, к концу реализации будет представлять собой неординарное архитектурное решение. А гостиница "Аэростар" будет отремонтирована и запущена уже в июне. Это будет отель "четыре звезды" с 416 комфортными номерами.
