Алексей Шепель знает как приготовить "биг-мак для застройщиков"
Корпорация S.Holding основана в 1999 году, это первая в России девелоперская структура, которая заявила о намерении развиваться по системе франчайзинга. О стратегии и тактике деятельности компании, а также о тенденциях развития строительного рынка "Интерфакс-Недвижимость" рассказал основатель компании и председатель Совета директоров корпорации S.Holding Алексей Шепель.
"К концу 2008 года мы можем смело заявлять, что построили 1 млн кв. метров домов наших серий"
Сколько квадратных метров на счету S.Holding за время существования компании?
Суммарно около 600 тыс. кв. метров. В этом году мы – с учетом региональных проектов – сдадим еще порядка 500 тыс. кв. метров. Из них 400 тысяч будет построено по франшизе - в Москве и области, регионах. Таким образом, к концу 2008 года мы сможем смело заявить, что построили более 1 млн кв. метров домов наших серий.
Сколько построено в Москве?
Сначала мы выступали соинвесторами строительства домов различных серий, брали объемы на реализацию. Позже реализовали несколько крупных проектов уже в качестве девелопера: построили около 160 тыс. кв. метров серии 111М1М в 2003году в Северном Бутово, еще несколько домов серий 111М1М и С222 площадью около 100 тыс. кв. метров в других районах Москвы и Московской области. Причем все земельные участки в Москве S.Holding, начиная с 2001 года, выигрывал на аукционах в жесточайшей борьбе с монополистами: ДСК-1, Главмосстроем, СУ-155, ПИК и другими крупными застройщиками. Все площадки для реализации коммерческих проектов в столице доставались нам на тендерах, конкурсах и аукционах.
Москва и Петербург – особые города, здесь много желающих строить, жесткая конкуренция. Тем не менее, у вас и в Питере есть проект?
Да, S.Holding выступает соинвестором строительства комплекса "Балтийская жемчужина". Это один из крупнейших проектов в Санкт-Петербурге: его общая площадь составит около 1,5 млн кв. метров.
А с чего все начиналось?
В середине 90-х я хотел купить себе квартиру в строящемся доме, а там строительство было заморожено – денег не было. Я вложил свои средства и купил сразу 8 квартир. У Минобороны. Это был дом 101-й серии. Так завязалась дружба с военными. Оттуда все пошло. Потом была 111-я серия, потом 222-я.
"Мы формируем для себя рынок услуг"
Ваше ноу-хау – развитие по системе франчайзинга. Ранее занимавший должность генерального директора S.Holding Игорь Романов говорил, что к 2010 году компания планирует зарабатывать за счет франчайзинговых сборов $400 млн в год. Это реальная цифра?
В прошлом году мы заработали на франчайзинге около $3 млн. В этом году – по состоянию на 30 апреля – заработано $2 млн. План на 2008 год– порядка $10 млн. И это только в Москве. Что касается цифры 400 млн, то она включает договора, заключенные в Минске, Уфе, Омске, Новосибирске и других регионах. Эти контракты предполагают строительство примерно 10 млн квадратных метров, они начнут реализовываться нашими франчайзи в 2009-2010 годах. В ближайшие два года постараемся удвоить показатели, а в перспективе увеличить доходность франчайзингового бизнеса в пять раз. Кстати, уже сегодня около 10 млн кв. м находится в разных стадиях проектирования.
Слово "проектируем" нуждается в пояснении. Вы проектируете или продаете?
Именно проектируем. Этим занимается наш проектный институт "Руспроект", который входит в структуру корпорации S.Holding. Институт разрабатывает градостроительную документацию к земельным участкам, которые впоследствии выставляются на земельные аукционы. В них могут принимать участие все, в том числе наши дочерние компании, а также потенциальные покупатели наших технологий, заводов, оборудования. То есть мы формируем для себя рынок услуг: по строительству заводов, по поставке оборудования для этих заводов, по проектированию домов.
Кстати, по некоторым из проектов аукционы уже проведены. В Саратове мы осуществили градостроительную проработку территории и спроектировали 1,35 млн кв. метров. Первая очередь на 350 тыс. кв. метров занимает территорию 22 гектара: в ноябре прошлого года она выставлялась на аукцион, который выиграла наша дочерняя компания. Это наш пилотный проект комплексного развития территории. Сейчас в Саратове мы приступили к следующему этапу: объемному проектированию и проектированию сетей.
Ориентируетесь, прежде всего, на регионы?
Проектируем для Минска, Казани, Уфы, Новосибирска, Омска и других регионов. Вот этой градостроительной документации, о которой я говорил выше, у нас в работе более 10 млн кв. метров.
Например, в Белоруссии 24 апреля было подписано соглашение о реконструкции квартала в Минске. Инвесторы проекта - белорусская компания ЗАО "АТЕС Девелопмент" и S.Holding.
Также планируется реконструкция одного из заводов в центре Минска для производства железобетонных изделий серии 220, мощность которого составит примерно 125 тысяч кв. метров жилья в год.
В Уфе мы подписали договор с ОАО "Инвестиционный фонд жилищного строительства" на выполнение проектных работ по комплексной реконструкции центрального квартала города. Этот участок, подлежащий реконструкции, находится в исторической части города на пересечении улиц Коммунистическая, Новомостовая, Мингажева и проспекта Салавата Юлаева. Запланировано строительство примерно 160 тыс. кв. метров жилья и объектов социального назначения. Будут построены многоэтажные жилые дома с подземным паркингом серий С220 (среднеэтажные) и С100 (малоэтажные), созданы места отдыха, спортивные сооружения, школа, детский сад, магазины, офисно-торговый центр. Материалы для строительства будут производиться на местном заводе.
В каких регионах вы уже продвинулись дальше, то есть уже прошли экспертизу?
В Москве, Московской области, Ярославле, Тамбове и в некоторых других. Поэтому в 2009 году у нас, скорее всего, будет в работе уже около 20 млн кв. метров.
Сколько времени занимает проектирование?
Обычно год-полтора.
Приходится преодолевать административные препоны? А местные архитекторы не ревнуют, палки в колеса не вставляют?
Не ревнуют. Потому что качественной градостроительной документации почти нигде нет, кроме Москвы и Петербурга. В регионах нет архитекторов-градостроителей. Дефицит этих специалистов таков, что наших сотрудников чуть ли не на руках носят, пытаются их поженить на местных красавицах, чтобы они только остались. Дефицит кадров – это сегодня огромная проблема. А все потому, что градостроители денег не зарабатывают. В советское время их работу оплачивал бюджет. В Москве и Петербурге сейчас тоже платит только бюджет, потому что градостроительная документация утверждается распоряжением правительства города, который выступает заказчиком. А раз так, значит, больших денег не заработаешь: вот все архитекторы и ушли в объемное проектирование, картинки красивые рисовать. Все занимаются «точками», и почти никто не работает с пространством.
Но вы-то не забросили это дело?
Мы не только занимаемся проектированием, девелопментом, но еще и предлагаем строительные технологии. Они доступны всем: местным властям, заинтересованным в развитии строительного комплекса, местным подрядчикам и девелоперам, заводам. Все они могут воспользоваться нашими технологиями и опытом на условиях франчайзинга.
Вот, к примеру, в Новосибирске мы уже спроектировали 3 млн кв. метров. Эскиз проекта застройки утвержден главным архитектором. Теперь возникла потребность в технологиях и строительных мощностях. Мы их можем предложить: от отдельных производственных линий до полноценных заводов ЖБИ.
"Мы предлагаем большой такой бутерброд"
А в чем Вы видите свою миссию?
Мы предлагаем большой такой бутерброд с основой в виде качественной градостроительной документации. Кусок хлеба – это основа основ для градостроительной документации, а все, что сверху на хлеб кладется - все вкусное, и это все понимают.
В идеале такие бутерброды должно готовить государство, но пока оно не участвует в этом процессе. Поэтому и местные власти зачастую крутят землей, как хотят. Простые арифметические подсчеты показывают: для того, чтобы построить около 140 млн кв. м в год, потребуется около 4,5 трлн рублей. Такие деньги в строительный сектор можно привлечь. Но только в том случае, если комплексно подойти к подготовке градостроительной документации, вложив в нее всего около 0,3% от требуемого объема строительных инвестиций. Между тем эффект от этой относительно небольшой суммы мог бы быть колоссальным: при наличии градпланов маховик жилищного строительства сам по себе раскрутится.
А инженерия тоже в этом бутерброде?
Это заблуждение, что для развития рынка доступного жилья надо в первую очередь обеспечить земельные участки под жилищное строительство инфраструктурой. Ну как можно земельный участок, на который нет разработанной граддокументации, обеспечить коммуникациями для подачи воды, газа, электричества! Ведь не известно, какие проекты будут реализованы на этой земле, сколько там будет построено квартир, сколько поселится жителей! К сожалению, в строительной отрасли утрачено понимание того, как строить новые города.
Выход есть из этой ситуации?
S. Holding пытается восполнить дефицит этих знаний: по крайней мере, в тех городах, в которых мы работаем. Мы за свои деньги делаем граддокументацию. Но потом если мы понимаем, что у нас есть серьезные шансы, тогда предлагаем не только градостроительную документацию, но и наши мощности, технологии, которые создаются на месте. И вот тут мы зарабатываем.
В 2008-2015 годах холдинг планирует инвестировать $5 млрд. А если учитывать строительство в Саратовской области, в Новосибирске, Харькове, то инвестиции оцениваются в $8 млрд. Это привлеченные и собственные средства?
Мы вкладываем собственные средства там, где становимся девелопером, инвестором или соинвестором на той земле, которую кто-то купил.
К концу года планируем увеличить уставный капитал S. Holding до $250 млн долларов. Создали управляющую компанию "Спарта Холдинг Корпорейшн" и выделили цепочку из семи бизнесов: от проектирования до эксплуатации.
Общая капитализация группы сегодня, по оценке РБК, 780 млн долл., а в 2009 году рассчитываем достичь $1,5-2 млрд - с учетом наших земель, которыми мы владеем на правах собственности, в том числе в Москве и ближайшем Подмосковье.
Опять же в подготовленные участки мы готовы инвестировать несколько сотен миллионов долларов. Но это – с 2009 года. Все остальное - привлеченные средства, проектное финансирование.
Вы можете назвать несколько банков, которые охотно работают в регионах, и с которыми вы сотрудничаете?
Например, с удовольствием идет в регионы "МДМ-Банк", у нас уже есть с ним несколько проектов. В Саратове местный филиал Сбербанка с нами плотно работает: проектную документацию мы разрабатываем за свои деньги, а потом, после того, как она пройдет экспертизу, уже можно будет привлекать кредитное финансирование.
В том же Саратове у нас давнишний партнер, который нас кредитует – Нижневолжский коммерческий банк.
Также сотрудничаем с банком, который входит в структуру COALCO (бенефициар Василий Анисимов), который кредитует, в том числе и региональные наши проекты. Активно ведем переговоры с MorganStanley, DeutcheBank, "Райффайзен Эволюшен" (инвестиционная финансовая структура Райффайзен Банка).
Анонс: Насколько сегодня прибыльны инвестиции в строительство читайте в интервью с А. Шепелем в ближайших выпусках "Интерфакс-Недвижимость"
Беседовал Леонид Перский
