Алексей Шепель знает как приготовить "биг-мак для застройщиков"
Основатель компании и председатель Совета директоров Корпорации S.Holding Алексей Шепель уверен, что для успешного развития строительного рынка России и реализации нацпроекта "Доступное жилье" нужно приготовить "вкусный биг-мак", который бы включал в себя грамотный подход к развитию территорий, современные архитектурные формы и современные заводов по производству архитектурного железобетона.
"Нельзя "типовухой" города застраивать – так, чтобы люди сходили с ума от однообразных 17-этажных домов"
После ребрендинга компания S. Holding стала называться "Sparta Holding Corparation". Будете ли вы делать ставку на инвестирование?
Инвестирование - это самое первое, с чего мы начали в 1999 году. Просто сегодня мы инвестируем избирательно - в то, что нам нравится. Есть серьезный опыт побед и поражений, поэтому мы комплексно оцениваем проекты: смотрим, в каком состоянии инфраструктура, как будет развиваться территория в обозримом будущем. Нам важно, чтобы все компоненты сложились: административные, финансовые и прочие. Вообще, в России столько земли, столько городов, что всегда найдется точка приложения усилий. Вот пригласили меня, например, посмотреть, что такое город Осташков. Маленький городишко, 19 тыс. населения.
То есть вы пошли в Тверскую губернию?
Это центр Селигера – город-курорт по большому счету. Там все бурно начинает сейчас развиваться, скупается земля.
Но градостроительной документации нет, сетей нет, застройка малоэтажная, много построек середины XIX века. Мы посчитали – на разработку эскиза проекта планировки и технико-экономических параметров (ТЭПов) надо 15 млн рублей. Порядка 100 миллионов рублей будет стоить нормальный проект планировки всего Осташкова, с захватом земель, которые находятся в 15-километровой зоне вокруг него.
Но эти деньги должен платить вообще-то бюджет, государство. Однако оно не платит.
Я несколько писем написал в Минрегионразвития, в Минфин. Чиновники отвечают, что на развитие граддокументации денег не выделяют, и знать не знают, что это такое, путаются в терминологии.
Никаких программ по развитию градостроения не сделано, хотя есть много поручений - президента, правительства - по поводу развития строительной индустрии.
Три года назад на MIPIMе в Каннах я спросил Германа Грефа (экс-глава МЭРТ), когда же государство начнет принимать какие-то меры по развитию домостроения, займется градостроительной проработкой территорий под застройку, обеспечивая, тем самым, портфель заказов строительной индустрии. Ведь заводы ЖБИ не могут ориентироваться на точечные строительные проекты: месяц работать, а остальное время простаивать. Недозагрузка – это прямые убытки. Он ответил: "Нет, это все должны сделать сами коммерсанты". Но земля-то государственная…
Получается замкнутый круг?
Да. Промышленность не развивается, пока нет граддокументации. Государство не занимается разработкой граддокументации. Более того, некоторые чиновники даже не знают, что это такое.
А вкусный биг-мак должен складываться так: градостроительная документация, объемное проектирование, производственные мощности. Причем нельзя просто "типовухой" города застраивать – так, чтобы люди сходили с ума от однообразных 17-этажных домов. Застройка должна быть комплексной и разнообразной. Следующий слой – надо так делать, чтобы все это капитализировалось. Надо рассчитать нагрузку мощностей и сетей в зависимости от плотности застройки, целевого назначения земли. Надо проектировать не города ради квадратных метров, а создавать коммерчески привлекательные проекты, чтобы туда пошел бизнес, торговля, чтобы ценность земли возрастала. Только в этом случае полностью упакованный проект на несколько миллионов квадратных метров становится центром жизнедеятельности. Кстати, выигрывают от этого не только простые горожане, но и местная власть. Комплексный подход к планированию территорий открывает шлюзы для притока инвестиций.
Такой "правильный" биг-мак поможет реализовать нацпроект "Доступное жилье"?
Вот что такое нацпроект? Я считаю, что дешевое жилье эконом-класса можно построить при наличии домостроительных мощностей, плана из загрузки на 10 лет вперед и разработанной граддокументации на несколько миллионов метров квадратных, которые должны быть застроены комплексно.
Соответственно, сразу надо понимать, что на рынке много не заработаешь, если на него выбросить "биг-мак" из граддокументации в каком-то городе плюс мощности. Как только начнешь штамповать много метров, они станут дешевле. Сейчас жилье дорогое, потому что есть дефицит.
А местные как будут реагировать на "штамповку" большого количества квадратных метров?
Местные компании, как правило, занимаются "точечным" строительством. А застройщиков, которые мыслили бы масштабно, в России почти нет. В нацпроекты включены всего 22 территории под застройку, а надо гораздо больше. Власти хотели предоставлять льготы по этим проектам. Не надо никаких льгот. Из бюджета Российской Федерации достаточно выделять всего лишь 0,3% от объема инвестиций, необходимых для строительства 140 млн. жилья в год. То есть, порядка 13,5 млрд. рублей. Этих денег хватит, чтобы появилось около 400 млн кв. метров земли с разработанной градостроительной документацией.
Свои идеи докладывали наверх, письма писали?
Писал.
Ответили?
Нет. По-моему, многие чиновники просто не понимают, что такое граддокументация, чем она отличается от архитектурного проекта, как это связано с мощностями, какие сети надо прокладывать. Что, впрочем, не удивительно – специалистов не хватает.
В новом правительстве Игорь Шувалов назначен первым вице-премьером. Вы ведь год назад разговаривали с ним о необходимости стремиться к продаже жилья эконом-класса по себестоимости. Может, пришло время поговорить еще раз?
Если мы начнем вести такую политику – продавать эконом-класс по себестоимости – то разовьем строительные мощности, устраним дефицит земли, пригодной к массовому строительству. Избавившись от этого дефицита, мы придем к тому, что посредники в лице девелопера, риэлтора, чиновника, и еще черт знает кого - не поместятся в рентабельность. Соответственно, рынок сам их выплюнет.
А как изменится сам рынок, кто потеряет от этого?
Завод будет стабильно работать с нормой рентабельности 10% на десять лет вперед - это будет нормально, это европейские нормы рентабельности.
Будет строительство со своими 8%, которые заложены у нас по Москве. Риэлтор будет брать свои проценты – 2% или еще меньше, потому что объемы большие. И тогда никакой вот этой девелоперско-чиновничьей инвестиционной прибыли не будет.
Банки будут открывать финансирования с начала разработки градостроительной документации. Этого мы сейчас и добиваемся. Значит, останется место только для тех, кто разрабатывает новые технологии, потому что они уменьшают затратную часть производителя, строителя и улучшают качество.
Вот эту вот затратную часть, которую уменьшим (для своей фирмы я ее определил в 5%), это цена наших технологий, стоимость нашей франшизы.
Я считаю, что безнравственно на доступном массовом жилье зарабатывать девелоперу, управляющей компании, инжиниринговой, которая это организовывает, больше 5%.
Итого, не больше 20-25%?
Внутри себестоимости каждого вида работ не более 10%. А сверх себестоимости - 5% за технологические решения, за ноу-хау. Себестоимость - она везде одинаковая. То есть будет 1000 долларов плюс 5%, и по этой цене эта квартира во всех городах России будет на рынке.
И когда, Вы думаете, это произойдет?
Если государство будет выделять по 13 млрд рублей в год на разработку градостроительной документации, то первые деньги, выделенные в 2008 году, "выстрелят" сотней миллионов метров квадратных уже через два года. Останется только разработать конкретные проекты и начать строить. Первые 100 млн кв. метров по такой цене можно будет продавать в 2012 году.
"Кота в мешке купили"
Хотелось бы услышать Ваше отношение к таким мегапроектам, как "Большое Домодедово" (КОАЛКО-Девелопмент Василия Анисисмова), "Рублево-Архангельское" (так называемый "город миллионеров", который Сулейман Керимов продал владельцу Бинбанка Михаилу Шишханову), «А 101» (компания "Масштаб"), "Академический" под Екатеринбургом ("РеноваСтройГруп" Виктора Вексельберга). Они попали?
В каком смысле?
Взяли много гектаров земли, а градостроительной документации нет. Значит, строить нельзя?
Кота в мешке купили. Экономика кварталов непонятна абсолютно. Вот «Ренова» в Екатеринбурге наняла Strabag, который сейчас 30 тыс. кв. метров строит, а еще 10 млн кв. метров в планах. Но с нынешними мощностями эти 10 млн могут лет на тридцать растянуться. Так что можно сказать, что все, кто взяли участки без граддокументации и без строительных мощностей, как вы выразились, «попали».
Они к вам должны бежать все?
Что они и делают. Мы сейчас ведем переговоры с пятью крупнейшими лэндлордами Московской области. Назвать их не могу, потому что договора в стадии подписания. Продолжаем переговоры с "Реновой". Года два назад я говорил с Василием Анисимовым (КОАЛКО), и только в этом году, я считаю, он совершенно правильно сделал, что купил мощности в Московской области.
Он, мне кажется, первый понял из всех лэндлордов, что, кроме земли, надо купить еще завод. Но, к сожалению, граддокументацию на свою землю он делает потом, а ее надо делать до того, как входить в процесс.
Более того, объявив о том, что эта территория может быть теоретически использована под нужды очередников из бюджета Москвы, он попал между молотом и наковальней, между интересами Москвы и Подмосковья. Начались проблемы как раз с согласованием этой граддокументации. А это основа основ, и она во власти местных чиновников, а не федеральных.
Сначала – деньги, потом – стулья?
Да, вот такая ситуация у всех. Вот Сулейман Керимов затеял "Рублево-Архангельское". Думали, там миллионеры поселятся. Не прошло.
Проект сейчас перепродали, и там будет жилье уже среднего класса, насколько я понимаю.
А если бы сделали граддокументацию до покупки, потратили на это 10 млн рублей, все бы увидели: и транспортная схема плохая, и сетей нет, и затраты там такие, что надо либо их увеличивать, либо уменьшать плотность застройки.
Теперь вот государство на те же грабли наступает. Президент Дмитрий Медведев издает указ о создании фонда содействия развитию жилищного строительства, которому должны быть переданы миллионы гектаров федеральных земель. Все замечательно, все правильно. Наконец-то у федеральной земли появится единый хозяин. Но, опять же, не понятно, кто будет финансировать подготовку земельных участков, откуда возьмутся те самые 13 млрд рублей на разработку граддокументации, чтобы понять, где федеральная земля – золото, а где нет.
"Я научился разбираться в проблемах, которые раньше меня не касались"
В 2003 году Вы заняли стратегически важную высоту, став гендиректором ГУП "Строймонтаж-М", а в начале 2006 года заняли должность начальника управления формирования градостроительных программ столичного департамента строительства. Очень интересная тема: зачем бизнесмен идет в чиновники и что бизнесмену потом дает опыт чиновничества?
За те два года у меня глаза открылись на все проблемы, которые мешают реализации масштабного подхода к строительству доступного жилья.
Чиновники же все закрыты от бизнесменов. Зайти к ним можно либо через взятку, грубо говоря, или через команду вышестоящего чиновника, которая выполняется одна из десяти, потому что все остальные блокируются, иначе бы наши чиновники красиво не жили.
Мой опыт показывает, что можно работать по-другому, выигрывая не за счет административного ресурса, а за счет конкурентных преимуществ. Мы выигрываем на тендерах исключительно потому, что наши серийные дома дают на выходе на 30% больше жилья, в них есть подземные гаражи, высотность может варьироваться до 25 этажей, красивые и неповторяющиеся фасады и технологические мощности любого необходимого объекта в любом городе. Ничего подобного не могут предложить большинство конкурентов.
То есть конкурентов не боитесь?
Все компоненты наших домов специально спроектированы для доступного и комфортного жилья. С 2001 года мы шли на колоссальные затраты, но зато сейчас я уверен, что в ближайшие 3-5 лет на рынке не появится лучших альтернатив.
Все, кто опоздал, сейчас начинают спешно проектировать новые серии. Компания ПИК, после того, как поняла, что отобрать у меня ничего не сможет (речь идет о нарушении авторских прав при использовании некоторых серий домов S.Holding), "Главстрой", "Интеко" делает новый завод в Ростове-на-Дону, на кассетной технологии - той, которую мы уже реализовали. Правда, у меня этот завод стоит от 5 до 10 млн евро, а "Интеко" переделывает завод в Ростове-на-Дону, и у них затраты оцениваются примерно в 100 млн.
Возвращаясь к вопросу о работе в стройкомплексе: она научила меня подходить к решению проблем комплексно, я понял значение качественной граддокументации, одновременное решение 3-х проблем:архитектурной, технологической и мощностной. Раньше у меня были только девелоперские знания, а теперь я приобрел еще и опыт административной работы. Вот на этом пересечении и выстроена структура, миссия и новая стратегия Корпорации S.Holding.
Беседовал Леонид Перский
