Генеральный директор ГУП "Управление экспериментальной застройки микрорайонов" – о планах предприятия и их кризисной корректировке
За пятнадцать лет работы УЭЗ только в Москве построило 20 уникальных микрорайонов, среди которых известное всем Куркино. И даже в кризис 1998 года было обеспечено работой – строило полмиллиона машиномест в паркингах. О том, как предприятие выживает сегодня, какие проекты остались только на бумаге, что реализуется, и ждать ли от города в кризис экспериментального строительства, рассказал "Интерфаксу" генеральный директор управления Валерий Силин.
Валерий Михайлович, уже из названия Вашего управления понятно, что Вы не занимаетесь типовым строительством. В чем уникальность Вашей работы?
Наше управление было создано в строительном комплексе города 23 февраля 1994 года для того, чтобы решить ряд вопросов, которые массово не развивались. Одна из главных наших задач была начать массовое монолитное жилищное домостроение. В то время из монолита строили меньше, чем сейчас. А мы уже в 1995 году начали строительство по этой технологии микрорайона "Синяя птица", который тогда назывался "Северное Бутово-5". Город купил нам 5 тыс. кв. метров хорошей опалубки, деньги за которую мы через несколько лет вернули.
Получается, вы одними из первых начали строить не домами, а микрорайонами?
Да, в нашем уставе было записано, что мы являемся управляющей компанией, фирмой управления проектами. С первого дня своего существования мы причисляли себя не просто к заказчикам, а к девелоперам, и работали не над отдельными зданиями, а занимались комплексной застройкой. И это - тоже одна из наших стратегических задач. Сейчас мы готовим стройкомплексу новое предложение по застройке территорий с участием жильцов, управы и нашей управляющей компании.
Третьим важным направлением для нас стало улучшенное благоустройство наших проектов. Впервые мы столкнулись с этим при застройке Куркино – речь идет об экологии строительства и эксплуатации, а не только о дорогах, тротуарах и озеленении.
Куркино – это же Ваша визитная карточка.
Можно и так сказать. Куркино мы строим уже 10 лет, и для нас было огромным везеньем получить такой проект. Рельеф там потрясающий - тридцати-сорока метровые перепады, речка Сходня, на которой располагается форельное хозяйство.
Так вот, в Куркино мы пригласили Курбатовых – руководителей Института экологии Москвы. Дело в том, что там есть редкие виды растений, трехсотлетние дубовые рощи... Поэтому было решение разбить территорию на зоны, в одну из которых людям вообще ходить не желательно. В другой зоне людям можно гулять, но только по дорожкам. Эти две зоны финансово поддерживаются за счет другой зоны, где уже разрешена коммерческая деятельность.
Институт сделал для нас проект, по которому территория поселка поделена на пять зон. В результате, несмотря на то, что в Куркино 18 микрорайонов, плотность населения там вдвое меньше, чем в среднем по Москве, а озеленение в 4 раза больше! Так появилась наша четвертая задача – экологическая.
Что Вы все-таки считаете своей главной задачей сегодня?
Главное дело нашего управления и наш конек – это энергосбережение. И я рад, что эта тема сейчас становится все более актуальной, о ней говорят и федеральные власти, и руководство нашего города. Более того, мэр Москвы недавно сказал о том, что город имеет опыт в сфере энергосбережения, в частности он напомнил о достижениях по экономии энергии в Куркино. А экономия там колоссальная – 52%!
В Куркино нам удалось построить два "теплых" дома. К этим домам можно не подводить теплотрассы, тепло накапливается за счет снижения потерь (фасад такого здания имеет коэффициент термического сопротивления 6 при существующей сейчас норме в 2,2-2,5). Каждая квартира снабжена вентилятором с теплообменником, что позволяет утилизировать тепло вентилируемого воздуха и экономить на этом производство тепловой энергии. На домах поставили для опытной проверки солнечные батареи.
Вы считаете это перспективным для города направлением?
Безусловно. Я думаю, что рано или поздно к этому придут. Зачем терять столько ресурсов, если существуют такие технологии? Конечно, это – перспектива новой застройки территорий при ее реконструкции.
Валерий Михайлович, много удалось реализовать проектов в Москве за 15 лет?
Немало. Мы построили 20 микрорайонов, порядка 2,0 млн.кв. метров жилья, 15 млн. кв. метров гаражей – это 500 тыс. машиномест. Кроме того, построили 10 школ и 20 детских садов. И все это, за исключением детских садов нетиповое строительство по индивидуальным проектам.
Сейчас очень трудное время, и по строителям кризис больно ударил. Как это отразилось на Вашей работе? Какой бюджет УЭЗ на этот год?
Да, наступили тяжелые времена. Обычно нам необходимо на год порядка 5 млрд. капвложений или 110 млн. реализации. В октябре прошлого года мы передали наши предложения на 4,6 млрд. рублей на 2009 год и в департамент экономической политики и развития Москвы (ДЭПР), и в Мосгорзаказ, и в департамент дорожно-мостового строительства города (ДДМС). В итоге у нас осталось 950 млн. рублей.
Это же только пятая часть…
Да. А нам только для того, чтобы физически существовать и платить зарплату и аренду за помещение, в котором мы находимся, в год необходимо больше 100 млн. рублей. О каких тут уже проектах приходится говорить?! И поэтому нам пришлось уволить 37 человек, и еще десяток придется сократить в ближайшее время. Вот так, впервые за пятнадцать лет кризис оторвал кусок сердца, ушли настоящие специалисты своего дела: платить просто нечем.
А что с Вашими проектами, что-то строите в этом году?
У нас еще есть небольшие объемы в Куркино, а план, точнее, перечень объектов будущего года мы передали в Мосгорзаказ и ДДМС. Надеемся, что нас поддержат.
В Куркино вы сейчас на радиополях работаете?
Нет. Мы нашли территорию по Куркинскому шоссе, вл. 15, которую сейчас занимает собственник. У него там свое производство, но он готов оттуда уйти, если, конечно, мы предложим ему другое место. На этой территории мы планируем построить два муниципальных жилых семиэтажных дома, площадью 3 тыс. кв. метров каждый. Это экспериментальные дома, которые строятся по австрийской технологии, из цементно-стружечных плит. Применение этой технологии позволит в несколько раз снизить время строительно-монтажных работ и на 15-20% уменьшить себестоимость строительства – за счет того, что все конструкции изготавливаются в заводских условиях и привозятся на стройплощадку уже в готовом виде, а на стройке устанавливаются и омоноличиваются, при этом не нужна штукатурка, шлифовка, шпатлевка.
Когда начнется строительство?
Уже выходило несколько распорядительных документов правительства города по этому поводу, но пока не решен вопрос с перебазированием собственника. Кроме того, мы в Туле выкупили цех бывшего военного завода "Штамп", и полностью реконструировали этот цех, где хотим наладить это производство. И сейчас нам необходимы средства, около 80 млн. рублей, что бы запустить производство. Все опять упирается в нехватку финансов, в кризис.
А что насчет других ваших объектов?
У нас есть несколько коммерческих проектов, но инвесторам сейчас тоже не сладко. Надеемся, что они тоже справятся, и мы вместе достроим объекты.
Один из таких – строительство стадиона "Спартак". Какая ситуация с ним?
Проект выполняется. Сам стадион пока проектируется. Идет работа по созданию газоагрегатной установки для производства электро- и тепловой энергии.
Планировалось, что стадион будет открыт в 2009 году.
Сейчас это, конечно, не может быть выполнено. На "земле" пока ничего нет, заканчиваем проектно-изыскательные работы. Там тоже проблем достаточно.
Денег нет?
Там частное финансирование, вопросы выделения средств решаются не нами. Кроме того, инвестор не хочет за свои деньги строить дорогу к стадиону и линию метро. Город должен бы решить вопросы финансирования этих объектов, когда кризис отступит.
А что с Вашими региональными проектами?
В апреле прошлого года, когда мы поняли, что остановились продажи, мы разошлись со Сбербанком, который нас кредитовал. С лучшей стороны себя повел Уралсиббанк, который кредитовал нам завод. С ним мы договорились, что замрем до лучших времен без взаимных претензий. На несколько месяцев региональные проекты остановились. Сейчас мы с банком ищем решение по доинвестированию.
Валерий Михайлович, в этой пессимистичной ситуации Вы видите свет в конце тоннеля? Ведь вы все-таки городская структура, чего ждете, на что надеетесь?
Мы набрали объектов на 2010 год на 4,6 млрд. рублей, но что будет в будущем году, даже не могу представить. Бьюсь, ищу инвесторов, хочу найти не кредитные средства, а финансовые компании. А там, если запустим завод и начнем производство, я уверен, что тогда мы выдержим такую себестоимость строительства, которая позволит строить под цены реализации в Московской области, Калуге, Ярославле, т.е. там, где цена реализации будет между 31,0 и 40,0 тыс. рублей за квадратный метр. Я уже сказал, что мы готовим предложения по Москве с учетом нового градкодекса, федерального закона №215, привлечения средств населения, банковских кредитов и т.п. Застройки будут энергосберегающие и экологически чистые. Год назад, по предложениям одного из ТСЖ, нас заслушали на комиссии Мосгордумы с этими предложениями и принципиально поддержали.
Беседовала Оксана Олишевская
