Для МВД и Минобороны мы построим в 2010 г. 300 тыс. кв. м. жилья – Андрей Паньковский

28 декабря 2009, 16:26

Первый заместитель гендиректора ДСК-1 знает, как выйти из кризиса и наладить финансирование строек

О стоимости жилья и потрясениях на рынке недвижимости, о том, как крупнейшему домостроительному комбинату столицы удалось пережить кризис, об итогах года и игре в преферанс первый заместитель генерального директора ДСК-1 рассказал в интервью "Интерфакс-Недвижимости".

Вы где-то говорили, что на рынке жилья нужно финансировать не производителей, а потребителей. Можете пояснить?

Мы считаем, что финансировать и поддерживать производителей нет никакого смысла. В случае финансовых вливаний они произведут определенный объем продукции, который не найдет своих потребителей, потому что людям не на что покупать квартиры и дома будут стоять незаселенными. Цель не просто в том, чтобы строить дома, а чтобы обеспечить людей доступным комфортным жильем.

При этом надо понимать, что доступность – относительный критерий. Для одного квартира, стоимостью $10 млн – это доступное жилье, а для другого $100 тыс. – цифра огромная. Нужно ввести критерий государственной поддержки определенных категорий населения. В первую очередь, нужно обратить внимание на бюджетных работников – милиционеров, учителей, врачей, пожарных, ученых, работников культуры и так далее. Доходы этих категорий населения не очень велики.

Допустим, семья зарабатывает в год $50 тыс., и за несколько лет ей удалось скопить на банковском счете эту сумму. Однако на эти деньги невозможно купить нормальное жилье. Поскольку примерно 90% населения не знакомы с валютным и фондовым рынками, деньги, как правило, не работают.

Я считаю, что было бы правильно ввести определенную социальную шкалу. Например, самым социально незащищенным слоям населения можно компенсировать 50% стоимости квартиры. Тому, у кого финансовое положение лучше, государство могло бы компенсировать проценты по ипотеке. К каждому нужно найти дифференцированный подход, в зависимости от социальной группы и уровня доходов.

Таким образом, деньги, которые были в "заначке", будут направлены в экономику. Финансовая система страны заработает, и люди смогут решить свои жилищные вопросы.

Какие действия предприняты для продвижения этой идеи? Вы обращались в соответствующие госструктуры?

К сожалению, все наши обращения, которые мы неоднократно направляли во все федеральные инстанции, пока не были услышаны. Может быть, они и были услышаны, но отклика мы не получили.

Но это – один из немногих путей реанимирования не только рынка жилья, но и экономики в целом.

Кто будет финансировать предложенную программу?

Источником ее финансирования могут быть дополнительные деньги, которые приходят в бюджет в виде налогов. Сегодня практически никто не работает с прибылью. Поступления от налога на прибыль в бюджет от всех организаций равны нулю. Все работают либо в убыток, либо по себестоимости. Ввиду того, что обороты резко упали, снизилась заработная плата, и, как следствие, налоги на заработную плату: единый социальный налог, подоходный налог, НДС. Это как снежный ком. Получается, что в результате падения объема налоговой денежной массы, бюджет тоже уменьшился.

И вот когда в экономику будут направлены деньги физлиц, они дадут импульс всем отраслям. Начнут оживать секторы строительной отрасли, включая металлургию, железнодорожные перевозки, автомобильный транспорт, химическую промышленность, машиностроение и т. д. И эти деньги вернутся обратно в бюджет через налоги.

Вы ощущаете экономическую оттепель? Есть признаки отступления кризиса?

Для нас очень важной приметой оттепели стало возвращение банков на осеннюю выставку недвижимости, которую мы проводим два раза в год в ЦДХ на Крымском валу. Банки стали предлагать ипотечный продукт, и это – серьезный показатель. Другой вопрос, что, к сожалению, пока еще ставки по ипотеке достаточно высоки, и далеко не все могут решиться брать такие кредиты.

Многие просто стали бояться брать крупные кредиты. Во-первых, у людей нет уверенности в завтрашнем дне. Во-вторых, вместе со всеми страховками и дополнительными затратами ипотека получается под 18% годовых. Конечно, это колоссальные деньги.

Мы также увидели, что оживились риэлторские структуры. Это тоже для нас определенный сигнал. Действительно, началось некое увеличение объемов продаж.

На сколько увеличились продажи ДСК-1 в процентном соотношении, если сравнивать с самым тяжелым временем кризиса?

Если сравнить с самым тяжелым временем, то сейчас розничные продажи квартир выросли на 40%.

Что касается тяжелого времени, то здесь трудно выделить какой-либо прошедший месяц – у нас весь уходящий год был тяжелый. При том, что розница снизилась в три раза, 40%-ый рост не помогает достичь того показателя, который у нас был год тому назад.

Какое это количество квартир?

Если взять усредненный объем, то до кризиса мы продавали, допустим, 450 квартир, а после падения стали продавать 150 квартир. Падение в три раза.

Но у вас всегда был горзаказ. Это мощная поддержка производства...

По московскому муниципальному заказу мы всегда строили порядка 600-650 тыс. кв. метров жилья в год. Такая была наша мощность, все остальное было из коммерческого портфеля. Его общий объем составлял примерно 1 млн 100 тыс. – 1 млн 200 тыс. кв. метров в год.

В кризис столичный бюджет резко "похудел", и городской заказ на строительство сильно сократился. У нас в портфеле на сегодняшний день он занимает порядка 140 тыс. кв. метров. Исходя из того, что мы всегда строили примерно 650 тыс. кв. метров – падение в пять раз. Для нас, конечно, это очень много. Увеличить объемы коммерческой застройки мы, в принципе, можем, но, из-за отсутствия спроса, в этом нет необходимости.

В то же время, на рынке недвижимости появились новые тенденции. Одна из них – строителей начали поддерживать федеральные и силовые структуры, в частности, Министерство обороны, Министерство внутренних дел, им были выделены определенные средства для приобретения жилья.

Сколько вы для них сейчас строите?

Для обоих ведомств по программе 2010 года планируется построить порядка 300 тыс. кв. метров. Существенная поддержка.

Есть еще момент. До кризиса все пребывали в какой-то эйфории. Считалось, что нужно строить только монолитное жилье — не только бизнес-класса, но и более высокого уровня. Кризис показал, что этот сегмент сегодня является низколиквидным.

Инвесторы, проектировавшие большие квартиры в монолитных домах повышенной комфортности, сегодня вынуждены отойти от этого направления. Сейчас они проектируют жилье по стоимости близкое к эконом-классу. Мы говорим не только о стоимости квадратного метра, но и о стоимости единицы. Единица – это квартира.

Разница в ценах между трехкомнатной квартирой площадью 80 кв. метров и трехкомнатной квартирой площадью 150 кв. метров вызвана не только разницей в площади. 150-метровая квартира, как правило, находится в монолитном доме, не имеет отделки, сантехники, электропроводки, там нужно делать перегородки, и прочее… Затраты на благоустройство велики и растут в геометрической прогрессии. Получается, что люди, приобретающие трехкомнатную квартиру, больше не имеют возможности покупать жилье площадью 150 кв. метров, они предпочитают 80-метровую квартиру – только чтобы получить жилье сегодня.

Какова цена квадратного метра для Минобороны и МВД? Это где-то около 40 тыс. рублей за кв. метр?

Себестоимость строительства квадратного метра – примерно 23-25 тыс. рублей. Если прибавить отделку, подключение к коммуникациям, лифты и т.д., то эта цифра сильно возрастет. Минрегионразвития определило себетоимость строительства под ключ в 42 тыс. 950 рублей. Но эта цена убыточна для любого застройщика. Себестоимость у всех выше.

При этом застройщики продают силовикам жилье по 37-40 тыс. рублей за кв. метр.

Мы тоже в определенный период вынуждены были в некоторых домах продавать квартиры в убыток ради поддержания нормального финансового положения предприятия.

Сколько всего вы продали в кризис квартир с убытком?

Мы четкой статистики не ведем – прожили неделю или месяц, ну и хорошо. Строим краткосрочные планы на будущий период, сейчас по-другому у нас никто не работает.

Почему ДСК-1 отказался от строительства 700 тыс. кв. метров жилья в столичных Кузьминках? Что произошло?

Проект застройки 115-го микрорайона Кузьминок был приобретен нами на аукционе несколько лет тому назад. Сегодня, когда нужно вкладывать большие деньги в строительство стартовых домов для переселения жителей, когда нужно строить всю инженерную инфраструктуру – это просто колоссальные затраты.

Денег на это в нынешних условиях ни у нас, ни у других инвесторов нет. Проект оказался под угрозой срыва. Поэтому город сам занялся микрорайоном, он выкупает проект обратно, как нам кажется, по цене затрат. Нам это выгодно. Мы надеемся принимать участие в строительстве этой площадки в качестве подрядчиков. Городу такая сделка тоже выгодна, потому что он вернул себе обратно ценный актив — московскую землю.

Какова цена сделки?

За выкуп и за право заключения этого инвестконтракта мы заплатили городу $14 млн. Мы также заплатили за разработку проекта, правда, это уже не такие существенные деньги.

Что касается кадровых сокращений, как ДСК-1 пережил этот момент?

Наш руководитель Николай Ефимович Копелев был категорически против увольнений. "Если хотят увольняться – пожалуйста, не препятствовать, но искусственно никого не сокращать", — говорил он. Потому что не сегодня–завтра мы опять выйдем на свою проектную мощность 1 млн 200 тыс. кв. метров в год, а коллектив — это самое дорогое, самое ценное, что есть. Не машины, а люди, которые этими машинами управляют, добиваются успешности предприятия.

Поэтому установка была следующая – искать такие варианты, чтобы загрузить комбинат работой до предела нашей мощности. Пока нам это удавалось, и мы очень надеемся, что в 2010 году ситуация улучшится.

У вас сейчас примерно 8 тыс. сотрудников?

Нас 10 тыс. человек. Это вместе с нашими дочерними и аффилированными структурами. А если прибавить наших подрядчиков, субподрядчиков, поставщиков, перевозчиков, то, наверное, вокруг ДСК-1 в такой орбите соберется 200-300 тыс. человек.

Сколько всего у вас площадок, какой процент объектов "заморожен"?

Программа ввода ДСК-1 на 2010 год включает 140 тыс. кв. метров муниципального жилья, примерно 300 тыс. кв. метров жилья для Минобороны и МВД. Дальше в списке — те заказчики, которые изменили свои проекты и хотят, чтобы мы реализовали их как подрядчики. Таких проектов под 400 тыс. кв. метров.

С некоторыми идут активные переговоры. Где-то мы уже находимся в стадии оформления договоров, где-то выстраиваем финансовые, экономические взаимоотношения. Оставшееся – это то жилье, которые мы строим для рынка. Главные площадки в Москве – это Солнцево, Чертаново. В Московской области – Железнодорожный, Балашиха, Одинцово, Лобня.

Наверняка вам поступает много предложений приобрести площадки? Как работаете в этом направлении?

Что касается частных инвесторов, то есть огромное количество предложений, мы их рассматриваем. Огромный процент площадок был приобретен инвесторами в докризисные времена при других ценах на недвижимость. В Московской области $3 тыс. за кв. метр было абсолютно нормальной ценой. Площадки приобретались многими дорого, исходя из того, что реализация тоже будет дорогой, а получилось так, что площадки теперь не соответствуют требованиям времени.

Что значит "дорого купили площадку"? Оценили землю, взяли обязательства по строительству социальных объектов, взялись проложить инженерную инфраструктуру, в результате себестоимость строительства получилась выше нынешней рыночной цены.

Те площадки, которые я назвал, уже состоялись, те, где мы в переговорах, называть не буду – примета плохая.

Каким вам запомнится кризис?

В кризис стало очень много совершенно новой работы. Мы сейчас вынуждены, например, заниматься вопросами финансирования, просчитывать будет ли спрос на такой-то объект. Мы стали иными глазами смотреть на наши площадки и понимать, для кого мы строим, много стало исследовательской работы. Постоянно по живому резали свои собственные программы и меняли направления развития комбината.

Во сколько сейчас можно оценить бизнес ДСК-1?

ДСК-1 не продается, поэтому никто его и не оценивает. Этот вопрос даже не рассматривался.

С какими показателями ДСК-1 завершит год?

2008 год для всех был лучшим, и мы не были исключением. В 2009 году чаще всего строители работали в ноль. Мы очень рассчитываем, что у нас все-таки будет хоть маленький, но плюс. Для нас принципиально важно, что предприятие является неубыточным, и отношения банков к нам, и доверие населения должно быть стабильным и прочным. Мы не должны запятнать свою репутацию.

До кризиса вы не стали заниматься коммерческой недвижимостью, хотя такие планы были. Теперь вы рады этому обстоятельству?

Мы счастливы, что не влезли ни в какие нехарактерные для нас программы, туда, где мы не являлись топ-специалистами. Наши убытки были бы значительно выше. Но мы рассматривали массу дополнительных направлений развития бизнеса, нехарактерных для ДСК-1.

Сегодня нам нужно сконцентрироваться только на том, в чем мы специалисты. Когда все наладится, тогда и подумаем, как диверсифицировать деятельность комбината.

Что для вас в уходящем году было самым ярким событием? Тренд, сделка, событие внутри компании, вашей личной жизни?

Много интересного. Из личных моментов – в этом году я особенно сильно увлекся фотографией. Были интересные поездки, интересные фотоматериалы. Планирую съездить на Соловки. Уже есть греческие, псковские фотографии. По-прежнему много было автомобильных гонок, европейских, московских. Были гонки с очень неплохими результатами для моей семьи. У меня жена, дочка и сын занимали на ряде гонок призовые места, очень хорошо выступали.

Можно вспомнить гонки на ретроавтомобилях Mille Miglia (итальянские гонки ретро-каров по маршруту протяженностью около 1600 км – ИФ). В этом году Юрий Михайлович (Лужков –ИФ), к сожалению, не смог принять участие, потому что финал Евровидения и финал Mille Miglia был в один и тот же день, поэтому, конечно, он как хозяин принимающего Евровидение города не смог оставить пост.

Это что касается личного. То, что касается производства, то здесь как в преферансе – иногда бывает, что игру начинают с распасов, и именно на распасах определяется уровень игры каждого участника, его мастерство. Вот мы играли в этом году в распасы. Было сложно, нервно, но интересно.

Как бы вы коротко охарактеризовали то, что сейчас происходит в строительном секторе?

Судя по тому, что происходит в строительстве, экономике, есть ощущение, что мы либо находимся на финишной прямой этого тоннеля, и уже виден свет в его конце, либо мы сейчас за очередным поворотом. У меня ощущение, что мы приближаемся к концу тоннеля.

Беседовал Арсений Меситов


Горячие
темы

Курс валют

USD

92,26

- 0,33

EUR

99,71

- 0,56

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

271,548
($2,971)

Курс валют

USD

92,26

- 0,33

EUR

99,71

- 0,56

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

271,548
($2,971)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

20,973,000
$227,325

-0.077%

%

Подписка