Глава компании "БинВест" уверен, что устаревшие торговые объекты необходимо сносить
Москва. 24 апреля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Многие торговые центры сегодня открываются полупустыми из-за того, что не могут привлечь арендаторов. Между тем, крупные торговые сети рассматривают возможность выхода на рынки региональных городов. О том, что может привлечь ритейл в региональных торговых объектах, рассказал "Интерфаксу" президент компании "БинВест" Алексей Невструев.
Владельцы торговых объектов в Московском регионе идут на значительные преференции для своих арендаторов. Приходится ли делать то же самое собственникам региональных ТЦ?
В целом – да. И мне кажется, что это не просто временное явление, а вполне осознанный настрой арендаторов. Где-то полгода-год назад они почувствовали, что рынок стал рынком арендатора. И некоторые игроки поняли, что они могут манипулировать собственниками и управленцами. На мой взгляд, ничего страшного в этом нет, это вполне рыночная ситуация.
Хочется отметить, что торговля в целом переживает нелегкие времена. Рынок будет стагнировать некоторое время или даже падать. И настроение населения тоже потихонечку меняется. Оно сдвигается в условиях кризиса в сторону более глубоких ценностей, чем покупка второго шкафа шмоток. Поэтому большинство арендаторов крайне осторожно подходят сейчас к заключению договоров. Многие свернули планы развития и ждут улучшения условий.
На каких условиях заключаются договора?
Большинство заключается в процентах с оборота, но бывают ситуации (особенно, если привлечено банковское финансирование), когда такая модель невозможна. Сейчас идеальный договор аренды – это когда процентная ставка привязана к товарообороту. Это взаимная позитивная игра. Мы участвуем в прибыли арендатора, когда ему хорошо, и автоматически предоставляем льготы, когда ему плохо. Это логично, потому что хороший торговый центр делают хорошие арендаторы. По-другому качественный объект сделать невозможно. Тем более, что население уже привыкло к определенному уровню ритейлеров и не готово к компромиссам.
Какую роль играют региональные ритейлеры?
Увы, пока альтернативы федеральному ритейлу нет. И держать их надо любыми способами. Уход из галереи значимых игроков практически означает уничтожение торгового центра.
Как вы расцениваете идею о заполнении вакантных площадей непрофильными арендаторами?
Конечно, это не лучший вариант. Вернее, вариант далекий от идеала. Наверное, так тоже можно, но, на мой взгляд, это может испортить концепцию торгового центра.
Какие же преимущества у регионов есть перед федеральными центрами?
Например, в регионах не было такой гигантомании, как в столице. Такие "новообразования" при выходе на рынок, да еще в сложный период, не могут быть заполнены.
К тому же координация огромного числа компаний, работающих в больших проектах, крайне сложна. Неизбежно возникают сложности, приводящие к срывам сроков тех или иных работ.
Но ведь невозможно предусмотреть все...
Да, предусмотреть нельзя, но просчитывать на несколько шагов вперед вполне возможно. Например, когда заходит речь о недостаточной обеспеченности того или иного города торговыми площадями, всегда стоит понимать, что обеспеченность просчитать можно по совершенно разным критериям. Методики и стандартов практически нет, поэтому у разных консультантов зачастую при исследовании рынка получаются совершенно разные данные.
Не секрет, что качественной торговой недвижимости в регионах мало. Что делать с устаревшими торговыми центрами, которые не подлежат реконцепции?
Мое мнение однозначно – сносить. Лучше они не будут, а будут только хуже. Из тех объектов, которые вышли на рынок в последние 10 лет, на плаву останется не больше половины. Это подтверждается опытом более развитых стран, путь которых мы повторяем. Не нужно изобретать велосипед.
