Директор по России и СНГ, управление недвижимостью и эксплуатация компании JLL считает, что в текущей ситуации деятельность УК приобрела решающее значение
Москва. 1 июня. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - На фоне ухудшения экономической ситуации объемы розничных продаж, особенно товаров не первой необходимости, сократились. Розничные операторы пересматривают свои стратегии развития: некоторые останавливают дальнейшую экспансию, другие закрывают нерентабельные магазины и открывают новые в более привлекательных локациях. Ситуация усугубляется пиком девелоперского цикла в Москве, когда большой объем нового предложения торговых площадей выходит на рынок. О том, что происходит сейчас со столичным торговым рынком, а также о роли управляющих компаний рассказала "Интерфаксу" Наталья Якименко, директор по России и СНГ, управление недвижимостью и эксплуатация компании JLL.
Какова доля вакантных площадей в ТЦ на сегодняшний день?
Совокупность таких причин, как рекордное увеличение предложения в столице и сдержанный спрос со стороны арендаторов, оказывает давление на долю свободных площадей в торговых центрах. Например, в кризис 2008-2009 гг. этот показатель в торговых центрах Москвы вырос с 3% до 10%, а за 2014 год − с 2,5% до 6%. По итогам первых трех месяцев 2015 года достиг 6,5% в среднем по городу, при этом нужно понимать, что в нескольких наиболее качественных и давно работающих ТЦ уровень вакантных помещений близок к нулю, тогда как в некоторых недавно открывшихся объектах показатель достигает 50%.
Необходимость конкурировать между собой сместилась от ритейлеров к собственникам торговых центров. Это увеличивает значимость профессионализма управляющей компании, которая способна улучшить позиции торгового центра.
Какие требования предъявляют арендаторы? На что они обращают внимание при выборе площади?
Три основных требования арендаторов торговых центров сегодня: это рубли, процент от товарооборота и step rent. После резкого ослабления курса локальной валюты в 2014 году арендаторы стремятся не привязывать арендные ставки к доллару или евро, а выражать ее в рублях, в частности – в виде определенного процента от товарооборота. Помимо этого речь идет о step rent – постепенном повышении ставки.
В условиях растущей конкуренции между торговыми центрами ритейлеры выбирают наиболее качественные, беспроигрышные объекты – с точки зрения расположения, пула арендаторов, трафика посетителей, а также особенно тщательно выбирают площадки внутри конкретного ТЦ, предпочитая наиболее проходимые локации. Например, сегодня ритейлеры направляют в действующие ТЦ "тайных покупателей", чтобы самостоятельно оценить реальный трафик в объекте.
Как ведут себя собственники? Какие требования они предъявляют к УК сегодня? На чем экономят?
Главное требование собственников торговых центров к управляющей компании сегодня – это гибкость и возможность маневрировать в условиях оптимизированных бюджетов. Мы видим, как собственники ТЦ привязывают расходную статью бюджетов к доходной – ранее четкой привязки не было, то есть фактически речь идет о хозрасчете. Если говорить о том, какими статьями расходов можно пожертвовать, то они не должны касаться поддержки самого объекта в надлежащем состоянии – он должен быть по-прежнему качественным, комфортным для арендаторов и посетителей и безопасным. Также в условиях роста конкуренции мы не рекомендуем сильно сокращать затраты на маркетинг: нужно использовать маркетинговый бюджет эффективнее, прорабатывать различные каналы коммуникации, и теми же средствами, что и раньше, можно добиться большего на фоне сокращения бюджетов другими торговыми центрами.
Профессиональные управляющие компании играют в одной команде с собственником торгового центра, и они понимают необходимость разумных трат.
В чем состоит задача УК сегодня?
Управляющая компания всегда играла важную роль в жизни объекта, но в текущей ситуации ее деятельность приобрела решающее значение. Именно управляющая компания занимается решением основных проблем, возникающих в торговом центре, предоставляя различные услуги, в том числе комплексную эксплуатацию, административные услуги, маркетинг и коммерциализацию объекта. Все это играет очень важную роль и может существенно изменить имидж ТЦ в глазах аудитории. Не менее важными являются такие функции, как финансовое управление, сдача в аренду площадей и ведение арендных отношений.
Главной задачей управляющей компании является сохранение операционных доходов объекта, а для этого нужно сохранять жизнь в торговом центре, и искать решения не отдельных проблем, а подходить к ним комплексно, используя всесторонний анализ и профессиональное управление. Так, чтобы не допустить роста доли свободных площадей и возникновения неудовлетворенности арендаторов, нужно активно взаимодействовать с каждым в отдельности, своевременно получать информацию об их финансовом состоянии и быть готовым предложить варианты решения потенциальных проблем.
А что делать, если свободные площади все-таки появились? Как их заполнить и поддержать доходы торгового центра?
Помимо сдачи площадей "традиционным" арендаторам, мы в своей работе сегодня используем различные креативные решения этой проблемы. Например, в одном из торговых центров мы открыли ролледром – при небольшом вложении средств была привлечена большая аудитория активной молодежи, которая не только катается на роликах в ТЦ, но и посещает фуд-корт, ходит в кино и так далее. Другое решение – временные арендаторы, с которыми заключается краткосрочный договор. Помимо этого мы активно приглашаем к сотрудничеству федеральные музеи, проводим различные выставки, что не только заполняет площади, но и привлекает аудиторию.
Еще один вариант, который мы сейчас активно используем, - это создание модного пространства наподобие универмага: мы сдаем не квадратные метры, а торговое оборудование. Это решение является очень эффективным, так как дает возможность даже небольшим компаниям начать торговлю в ТЦ на предоставляемом оборудовании и в очень короткий срок.
Кроме того, для повышения уровня доходов торгового центра необходимо искать дополнительные источники доходов за счет реализации нераскрытых возможностей – увеличение доходов от парковки, заполнение пустых площадей различными концепциями, достройка дополнительных площадей прикассовой зоны и другие.
Есть ли возможность сделать новый ТЦ успешным в существующих условиях или это миф?
Ключевой характеристикой рынка ритейла сегодня являются изменившиеся потребительские предпочтения. Покупатели стали больше обращать внимания на соотношение цены и качества товаров, приближаясь к европейским стандартам поведения потребителей, а также посещать торговые центры для проведения досуга. В этих условиях привлечение посетителей в торговый центр и организация комфортного пространства для шопинга становятся важными задачами для управляющей компании. Внимание собственников торговых центров и управляющих компаний должно быть сосредоточено на удовлетворении потребностей покупателей и сохранении арендаторов, а не на возможности получить самую высокую арендную ставку.
Основные задачи управляющей компании сегодня – это поддержание жизни в торговом центре, повышение лояльности аудитории, сохранение показателей посещаемости и сохранение существующих арендаторов, чтобы к моменту восстановления и роста рынка ТЦ входил в число наиболее востребованных, с обширной лояльной потребительской аудиторией.
Каковы ваши прогнозы по развитию ситуации? Ожидать ли снижения объемов строительства новых торговых центров?
Мы ожидаем, что объекты, которые сегодня находятся на продвинутой стадии, будут реализованы, однако их открытие может быть перенесено на будущий год – как в связи с задержками в строительстве, так и под давлением кризисной ситуации на рынке. "Бумажные" проекты будут заморожены до стабилизации экономической ситуации и роста спроса со стороны ритейлеров. Хотя в 2014-2015 гг. наблюдается очень высокий ввод торговых центров, рынок Москвы остается недостаточно насыщенным качественными – и это ключевое слово – торговыми площадями. Значительный потенциал мы видим в небольших районных торговых центрах, нацеленных на удовлетворение ежедневных потребностей жителей окрестных домов – в ряде районов столицы эта ниша еще не занята. Если говорить о масштабах страны в целом, во многих регионах России рынок качественного ритейла находится на раннем этапе развития, и после стабилизации экономической ситуации мы будем наблюдать постепенное возвращение девелоперов к вопросу реализации новых проектов.
