Вице-президент "Галс-Девелопмент" отмечает, что те активы коммерческой недвижимости, которые сумели адаптироваться к сложным экономеческим условиям, в целом сохранили свои позиции
Москва. 17 июня. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - С точки зрения инвестиций в коммерческую недвижимость РФ 2015 год обещал быть довольно прохладным - эксперты в начале года отмечали, что причиной этому может стать неопределенность на рынке. Однако уже в апреле специалисты допустили возможность того, что на рынке коммерческой недвижимости России в ближайшей перспективе могут быть заключены довольно крупные инвестиционные сделки. О том, что изменилось, какие объекты могут стать участниками подобных сделок, и каковы перспективы рынка "Интерфаксу" рассказала вице-президент "Галс-Девелопмент" Виктория Круглова.
Какой сегмент рынка коммерческой недвижимости наиболее уязвим на сегодняшний день? Какой наиболее стабилен?
Если бы этот вопрос мне задали год назад, то я бы ответила, что чувствуют себя плохо все сегменты без исключения. Сейчас, когда с момента начала экономических неурядиц прошло уже около года, можно с уверенностью сказать, что лучше себя ощущают те активы коммерческой недвижимости, которые сумели адаптироваться.
В офисном сегменте эта адаптация выражается в оптимизации расходов компаний, в том числе с точки зрения смягчения условий аренды. Ситуация на рынке ритейла несколько иная, поскольку она связана не только с расходами компаний, но и с покупательной способностью населения в целом. Логично, что в сложных экономических условиях люди стараются тратить меньше, что не может в конечном итоге не отразиться на снижении доходов любого ТРК. Так что думая об адаптации торгового объекта, необходимо было учитывать этот фактор.
Мы не были исключением, и в прошлом году управляющей компании нашего торгово-развлекательного комплекса "ЛЕТО" в Санкт-Петербурге пришлось потратить много усилий на то, чтобы «удержать» посетителей, принимая во внимание, что люди уже не так охотно тратят деньги, как раньше. Мы попали в тренд, нарастив развлекательную составляющую.
Да, наши покупатели стали тратить меньше денег на покупки, но они не перестали приходить, сохранили лояльность объекту, а это очень важно для успеха в условиях кризиса. Стратегия переформатирования ТРК из исключительно центра покупок еще и в центр развлечений оказалась выигрышной. Не только для нас, но для рынка ритейла. Те, кто сумел адаптироваться и предложил покупателям не просто товары и услуги, а еще и развлечения, в целом сохранили свои позиции.
Является ли эта бизнес-модель единственно возможной на сегодняшнем рынке?
Скорее, она самая эффективная. Ориентированность именно на поддержание покупательной способности представляется наиболее правильной, поскольку все трудности, так или иначе, носят временный характер. А стратегия воспитания лояльности рассчитана на долгосрочную перспективу.
Наша задача - наращивать посещаемость из года в год, а в кризисный период 2014-2015 годов нам это удалось как раз за счет ввода развлекательной составляющей. Мы бы не получили такие показатели роста, которые имеем сейчас (посетителей стало на 30% больше), если бы не следовали выбранной стратегии.
Насколько в этой бизнес-модели поменялся пул арендаторов?
Ротация арендаторов действительно произошла. Текучка была несколько выше, чем в период стабильной экономики, это естественно. Однако она намного ниже, чем могла бы быть потенциально. Например, на сегодняшний момент нам удалось достичь показателя вакантности площадей менее 5%. На падающем рынке это отличный результат.
Кроме того, нам помог и тот факт, что мы изначально позиционировались не в премиум-сегменте. Ведь в первую очередь люди отказываются в трудные времена от люксовых товаров или вещей не первой необходимости. Мы концептуально ориентировали объект на покупателей класса "средний -", что также помогло нам не только сохранить аудиторию, но и расширить ее за счет более широкой линейки услуг.
Какие объекты на ваш взгляд сейчас наиболее интересны потенциальным инвесторам на рынке недвижимости в принципе?
Конечно, самую высокую доходность инвестиций в недвижимость демонстрирует первичное жилье. Однако тут стоит разделить инвесторов-интересантов. Дело в том, что в жилье инвестируют в основном физические лица. Круг профессиональных инвестиционных структур, вкладывающих средства в жилье, крайне узок. В коммерческой недвижимости совершенно иная история. Здесь действуют институциональные инвесторы. Особенно это справедливо для крупных объектов, каковыми являются, в том числе и торговые центры.
Различаются и стратегии их инвестиционных моделей и оценка объектов. Для небольших инвестиций вопрос принятия решения снимается довольно быстро. Эффективность этих вложений абсолютно понятна, поскольку сроки инвестирования относительно короткие.
Институциональные инвесторы действуют иначе. Сначала они пристально изучают объект инвестиций не только с точки зрения его текущей стоимости, но и в динамике, а также в разрезе максимального потенциала. Ожидаемая окупаемость инвестиций здесь более длительная.
Именно эти свойства коммерческой недвижимости как актива, требующего хорошего понимания дальнейших перспектив, отпугнули потенциальных покупателей в начале года. Однако сейчас ситуация заметно изменилась. Мы видим потенциальный интерес, как с точки зрения отечественных инвестиционных структур, так и западных.
Стоит подчеркнуть, что интересные для профессиональных крупных игроков объекты есть сейчас на рынке.
А какова в этих условиях стратегия собственников?
Среди собственников на рынке сейчас также наблюдаются различные стратегии. Если финансовое состояние компании позволяет держать актив, собственники предпочитают отложить продажу. Однако мы придерживаемся более активной позиции и предпочитаем вывести на рынок хороший объект, цену которому мы знаем. Например, именно сейчас мы придерживаемся стратегии, в соответствии с которой мы планируем реализацию ТРК "ЛЕТО". Причем, следует подчеркнуть, что это стабилизированный объект, что немаловажно для кризисного рынка.
Стоит напомнить, что "Галс-девелопмент" - девелоперская структура, а не управляющая компания. И цель нашей работы - создание объекта, его стабилизация и вывод на инвестиционный рынок. А вот те структуры, которые занимаются инвестициями профессионально, и являются сейчас реальными покупателями для успешных объектов. Их стратегия рассчитана на несколько лет вперед и опирается на потенциал объекта.
Кстати говоря, у инвесторов, работающих сейчас на рынке, сформировалась зрелая позиция, позволяющая объективно оценивать реальность. Конечно, все еще есть охотники за дешевыми перспективными активами, но их очень мало. В основном все достаточно объективно подходят как к оценке объектов, так и к их перспективам.
И каковы с вашей точки зрения перспективы рынка коммерческой недвижимости в обозримом будущем?
На мой взгляд, следующий год будет достаточно сложным. Ожидаемой от 2015 года стабилизации и возвращения спокойных времен ждать не приходится. И это обусловлено объективными причинами: каждый период кризиса и стагнации - это определенная «волна». И для того, чтобы "волнение улеглось" нам потребуется, на мой взгляд, все таки более значительный срок, чем год. А вот 2016 год мне представляется более стабильным, как в части работы с арендаторами, так и в общеэкономическом плане. Во всяком случае, он будет менее сложным, чем текущий. А вот уже в 2017-й я смотрю оптимистично.
