Рынку необходимы профессиональные услуги, считает председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы
Москва. 14 июля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Единый банк проектов, который был создан в результате соглашения Ассоциации инвесторов Москвы с властями города, к концу года пополнится 50 новыми потенциальными проектами жилой и коммерческой недвижимости. О том, как идет работа над ними, с какими трудностями сегодня сталкиваются малые и средние инвесторы, а также о взаимоотношениях с властями столицы в интервью "Интерфаксу" рассказала председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова.
Любовь Юрьевна, последняя наша беседа состоялась полгода назад, когда вы только вступили в должность председателя Правления Ассоциации инвесторов Москвы. Расскажите, что произошло за этот период?
Изменилось многое. В первую очередь, изменилось взаимоотношение с правительством Москвы. Сейчас мы работаем в режиме понимания властями проблем инвесторов. Мы не противостоим и не боремся, а вместе договариваемся и делаем одно дело, может быть, с разных позиций, но вместе.
В чем проявляется ваше сотрудничество с властями?
Сразу после нового года мы встретились с руководством Москомстройинвеста, отвечающего за работу с инвесторами в столице, сверили наши взгляды на проблемы. Я увидела полное понимание, поддержку Москомстройинвеста в обновлении Ассоциации. Сегодня правительство Москвы готово слышать инвесторов и решать не только системные проблемы, но и частные проблемы отдельных проектов. Через них власти хотят понять, системная ли это проблема или частный случай. Сегодня для столицы важен любой инвестор – крупный, средний, мелкий - все, кто готов вкладывать деньги в Москву. И мы готовы каждому инвестору – вне зависимости от его позиции – помогать. Вот это то, чего не было, как мне кажется, в последние годы. Пересмотр взаимоотношений правительства Москвы в итоге привел к соглашению между Москомстройинвестом и Ассоциацией инвесторов Москвы, которое завизировано заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Маратом Хуснуллиным.
Как работает это соглашение?
Практика работы в рамках этого соглашения в течение последних нескольких месяцев говорит о том, что инвестор сегодня может прийти с любой проблемой. Правда, это не означает, что она точно будет решена: иногда ни юридического, ни правового, ни финансового решения проблемы нет. Но в любом случае нас слушают. У нас есть теперь место, где мы можем говорить об этом и можем задавать вопросы. Правда инвестору стоит приходить не только с проблемой, но и с вариантами ее решения. Ведь в составе компаний, в том числе и в составе Ассоциации инвесторов, есть юристы, финансисты, аудиторы. Нужно прорабатывать решения с точки рения законодательства и предлагать пути и возможные модели.
Какие законодательные инициативы были у Ассоциации за последние полгода?
Есть такое понятие, как снятие запрета на строительство, оно касается собственников земельных участков. Каждый правообладатель до начала строительства должен оплатить правительству Москвы. Если вы арендатор и ваше имущество - производственная зона, а вы хотите построить жилье или, например, офис, то вы платите за изменение вида разрешенного использования. Если вы покупаете на конкурсе, то все равно платите конкурсную цену договора, за право заключения договора аренды. А есть собственники участков, которые выкупили землю за 20% от стоимости с запретом на строительство. Этот платеж называется "снятие запрета на строительство". Так вот сегодня ситуация такова, что если вы арендатор, то этот платеж формируется как расчет коэффициента в зависимости от того, какое количество метров вы можете построить. А если вы собственник, то вне зависимости от того – тысячу метров или сто – вы просто платите 80% от новой кадастровой стоимости за снятие запрета.
Если сравнивать, то платежи эти отличаются в разы. Например, вы как арендатор должны заплатить 100 миллионов, если вы там 10 тысяч метров строите. А как собственник за снятие запрета – вы заплатите 450.
Мы провели анализ федерального законодательства и законодательства города Москвы и дали свое предложение. Сейчас представителями Московской городской Думы готовится законопроект.
Не знаю, какова на сегодня позиция, удастся пробить или не удастся, но знаю точно, что это мешает начать работу многим собственникам, которые, как правило, обладают не очень большими производственными территориями – гектар, два, три. Несмотря на то, что сегодня предоставляется рассрочка на три года, собственник поставлен в неравные экономические условия с арендаторами. Рассрочка одинаковая, а расчет платежа разный. Это как пример.
Какие инициативы реализованы сегодня Ассоциацией совместно с Москомстройинвестом?
Одна из самых важных – это создание Единого банка проектов Москвы как систематизированной базы данных. Идея не новая, но мы создали площадку, на которой, надеемся, встретится инвестор, который хочет инвестировать в Москву, и правообладатели, которые не знают, как превратить землю в интересный инвестиционный проект. Иногда наоборот: собственники имеют слегка завышенное мнение о своем проекте, думают, что они обладают несметным богатством или возможностями, а это на самом деле не так. Бывает, что правообладатели владеют инвестиционными проектами, но это их непрофильное занятие. С другой стороны есть квалифицированные инвесторы, которые знают, как это сделать. Иногда есть инвесторы, которые просто хотят вложить денег в недвижимость. Несмотря на кризис, такие еще существуют.
Можете привести данные из Единого банка проектов? Чем в основном интересуются инвесторы?
Больше всего, конечно, интересуются жильем. За детскими садиками редко обращаются, школы и ФОКи строить тоже не очень хотят. Есть инвесторы, у которых хорошие площадки, но, может быть, великоваты для них. Ведь банковское финансирование сегодня – не такая простая история. И у нас уже есть несколько объектов, которые вызвали интерес, просто попав к нам на сайт. Мы пытаемся не только соединить их друг с другом, но и выстроить эту сделку, которая редко бывает готова. Инвестиционный проект – это продукт, который невозможно продать по объявлению. Покупатель должен быть уверен в полной легитимности документов, а это история достаточно сложная. Это отличает нас от любого другого ресурса - большая часть проектов на портале имеет статус "проверено Москомстройинвестом". Это означает, что проверены все юридические документы.
Сколько в Едином банке проектов сегодня?
В момент запуска на сайте мы работали уже по тем объектам, которые знали, и на момент размещения их было десять. Сейчас их 24.
Можно ли оценить, сколько жилья или коммерческой недвижимости может быть построено в этих инвестпроектах?
Там самые разные проекты. Оценить это можно, но не все из них имеют ГПЗУ и градостроительный потенциал. Но есть объект, который, как считают власти города, не должен быть реализован. Например, есть один объект, для потенциального строительства жилого дома. Однако город говорит "нет" – расторгнул договор аренды, расторгнул инвестиционный контракт, а потом еще проверил, и сообщил, что арбитражный суд правообладатель выиграл.
Вы его удаляете из банка проектов?
Мы его уже сняли с сайта, потому что он проверен и не может предлагаться инвестору. Представьте, сколько времени мы сэкономили инвестору благодаря этому. Минимум месяца три, а то и больше.
Сколько проектов вы планируете заявить через Единый банк до конца года, и есть ли уже закрытые сделки?
Мы уверены, что не менее 50. Мы это видим по обращениям. Но пока завершенных сделок нет. Мы выступаем в качестве консультантов.
Вы как консультанты, наверное, как-то зарабатываете на этом?
Конечно. У нас же работают над этим люди, есть штат, который занимается этими проектами. Конечно, это услуга, это работа, а всякая работа оплачивается. Инвесторы и продавцы не нуждаются в благотворительности, они нуждаются в квалифицированной услуге.
Это хороший пример взаимодействия правительства и инвесторов. Но за эти полгода, когда была сложная экономическая ситуация, изменились ли отношения бизнеса и власти? Взаимодействие стало успешнее или стало больше разногласий?
Мне кажется, что наоборот, отношения стали плотнее. Сейчас все понимают, что надо идти навстречу друг другу.
Тем не менее, множество предложений и инициатив исходит от правительства, а доходят ли они до реализации или они остаются на бумаге?
Нет, почему? Смотрите: весной этого года был принят ряд постановлений, которые как раз облегчают жизнь инвесторам. Например, снижение ставки арендной платы на период строительства на 10% для девелоперов, строящих жилье по новым требованиям, - это очень серьезная вещь. 10% это очень серьезно.
А насколько серьезно? Как это может подтолкнуть инвесторов? Насколько это может увеличить объем инвестиций, потенциал строительства? Ввод жилья?
Я бы сейчас про увеличение ввода очень бы мягко заявляла. На мой взгляд, может быть, я не все факторы учитываю, но хорошо бы сохранить те темпы ввода, которые есть, и достроить все, что начали. И здесь любое послабление – хоть налоговое, хоть финансовое - очень важно. Кредитные ресурсы стали дороже намного, несмотря на снижение ключевой ставки. Покупательскую способность или желание я не могу оценить с точки зрения макроэкономики. Почему люди хуже стали покупать жилье? Может быть, из-за ажиотажного декабрьского спроса, но прошло уже полгода, а сделок совершается немного. Себестоимость строительства увеличилась на 15-20%, поэтому тенденций, чтобы снижать цену квадратного метра, нет. Снизилась маржа застройщика. Маржа уже отходит на второй план. Не убить бы строительную отрасль – вот как стоит задача. Недавно СРО изыскателей обратилось к президенту с данными о том, что на 50% снизились работы по изысканию. А это то, с чего начинается стройка. Значит, следовательно, на 50%, начиная с 2016-2017 года, снизятся темпы строительства. Поэтому, если мы поможем это падение хоть чуть-чуть уменьшить, это уже хорошо.
Какие законопроекты вы планируете разрабатывать в ближайшее время?
В ноябре мы планируем затронуть тему подключения к сетям. Сегодня для города огромной проблемой является беспрерывная реорганизация на протяжении последних полутора лет "МОЭК". Объекты стоят годами, и мы здесь абсолютно безвластны. "МОЭК" не принадлежит городу.
Еще одной проблемой, которую мы хотим затронуть, является ситуация, когда инвестор платит дважды за инфраструктуру. Оказывается, когда застройщик со своей площадки убирает старые объекты инженерной инфраструктуры, он должен заплатить компенсацию за уничтоженное имущество. А вот новое имущество ресурсоснабжающие организации спокойно могут взять в дар или купить за небольшие деньги. Получается, инвестор платит дважды. Это, по меньшей мере, несправедливо. Если швея продает платье, она же не берет с покупателя деньги два раза – вначале за ткань, а потом целиком за платье?
В конечном итоге за все платит покупатель.
Конечно, покупатель. Мало того, что он всю жизнь будет платить за каждый киловатт, за каждую калорию тепла, так он еще и при покупке ему заплатил за то, что собственнику дали присоединиться.
Замкнутый круг какой-то. Как разорвать его?
Я думаю, что изменять законодательство. Давайте всем зарабатывать один раз. Эту и многие другие актуальные темы мы как раз планируем поднять на сентябрьском форуме PROESTATE, организаторами которого мы являемся.
Любовь Юрьевна, вы же являетесь руководителем девелоперской компании. Как у вас получается представлять интересы инвесторов в Ассоциации и совмещать свою работу?
Я ни в коем случае не уйду из бизнеса, потому что таким образом я узнаю проблемы инвесторов. Когда обсуждался вопрос о том, что я стану председателем Правления Ассоциации инвесторов Москвы, я сказала, что я с работы не уйду, потому я внутри этого всего.
