Глава представительства холдинга RD Group в России рассказал, как грамотное управление может создать саморазвивающуюся систему и почему иностранные УК могут занять весомую часть рынка
Москва. 2 сентября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Кризисные явления на российском рынке коммерческой недвижимости привели к повышению уровня вакансий, переходу на рублевые ставки и изменению отношения собственника к арендатору. Однако некоторые собственники не только оказались в более выигрышной ситуации, но и готовы развиваться в этих условиях. О том, почему это происходит, как грамотное управление может сохранить арендаторов, чем опасна закредитованность, и когда на рынок нужно выводить новые проекты рассказал "Интерфаксу" глава представительства холдинга RD Group в России Роман Ткаченко.
Как вы расцениваете состояние рынка коммерческой недвижимости? Каковы перспективы?
То, что будет – никто не может сказать. Важно, что есть сейчас. А сейчас становится понятным, кто и каким образом на протяжении последних 10 лет управлял объектами недвижимости в той или иной стадии. Очень интересно наблюдать за рынком и прогнозировать, кто переживет это время, и кто будет в дальнейшем пожинать плоды.
На мой взгляд, сейчас на первый план выходит умение управлять недвижимостью на более сложном уровне - не только базовыми системами, но и концептуально понимать, куда движется рынок и как стратегически развивать объект. Нужно ставить перед собой вопросы: какой для этого сегмента и окружения должен быть арендатор, какие методы надо применить, чтобы арендатор был доволен, чтобы увеличился поток клиентов, чтобы у офиса не было альтернативы для переезда, – и правильно на них отвечать.
Я думаю, в ближайшее время спрос на профессиональных управленцев в сфере коммерческой недвижимости будет колоссальный.
Вы считаете, что рынок управляющих компаний сложился и готов решать стратегические задачи?
Конечно, не сложился. Дело в том, что профессиональных УК, которые работали бы на стороне клиентов, мыслили бы как девелопер, как собственник не так много. Особенно "кадровый" голод ощущается в ритейле, в сфере торговой недвижимости, а также в офисном сегменте класса В и В+. Многие собственники из-за этого будут сталкиваться с оттоком арендаторов, с появлением больших вакансий.
Именно компетенция в области управления (Property Management) и применение ноу-хау, знаний и инструментария, как и в какой момент применять тот или иной инструмент – будут очень востребованы. У нас, к сожалению, не сложилась пока такая компетенция, на российском рынке практически нет игроков, которые имели бы большой опыт в сфере Property Management. Поэтому, прежде всего иностранные УК имеют все шансы, чтобы занять весомый кусок рынка. И наверняка не преминут это сделать.
Что же может и должна сделать УК?
Думать о том, за счет каких ресурсов удержать арендатора на месте. Особенно в торговом сегменте. Самая большая проблема в том, что снижается покупательская способность у населения, и продавцам становится все труднее и труднее платить аренду.
Но в торговом сегменте у них есть некие инструменты. Плавающая ставка, процент с оборота.
Не все так просто. Да, сочетание методов, краткосрочных механизмов может быть, но в конечном итоге у арендаторов и собственников разные цели. Если у первого цель сохранить бизнес, то у собственника – не снизить показатели ниже какого-то уровня, особенно если он закредитован в валюте.
Если говорить об офисах, то, по моему опыту, необходимо несмотря ни на какие кризисы ставить условия договора во главу угла. Мы выдерживаем свои обязательства перед арендаторами, а они выдерживают свои обязательства перед нами.
Так что же нужно сделать, чтобы арендатор остался доволен?
Что нужно арендатору? Базовые потребности. Это хорошее освещение, чистота, качественные инженерные решения и комфортные офисы, возможность пообедать, не выходя за пределы делового центра, провести переговоры, достойные компании-арендаторы в окружении и т.д.
Кроме того, можно предложить дополнительные услуги. Сейчас важен паркинг, в том числе и для альтернативных видов транспорта. В деловом квартале «Романов двор» мы развиваем инфраструктуру для электромобилей, есть выделенная мото и бесплатная велопарковка для арендаторов, что усиливает мотивацию для использования “зеленого” транспорта.
Но самое главное – создать внутри квартала не только деловую, но и культурную среду, чтобы человек здесь мог находиться весь день, и в идеале жить. У нас уже есть рестораны, кинотеатр и фитнес-клуб, а с сентября начинаем предоставлять арендаторам комплекса апартаменты класса люкс для проживания. То есть, мы создаем среду, в которой можно провести не только рабочий день, но и пребывать здесь круглосуточно.
Идеальная ситуация – это минимизировать маятниковые движения по городу. Для этого мы планируем открыть на территории квартала детский развивающий центр, ориентированный на дошкольников. Мы работаем в этом направлении с рядом партнеров, но не буду называть их, сделка еще не закрыта.
Кроме того, сейчас мы ведем переговоры с одной ресторанной группой, чтобы открыть гастропаб – это сейчас модно. Полуфабрикаты и готовая еда одновременно. Мы уже нашли оператора с самыми лучшими поставщиками продуктов, и это было главным критерием отбора.
Как вы определяете, чего именно не хватает обитателям квартала?
Мы постоянно проводим опросы арендаторов, что позволяет выявить новые потребности, понять, чего здесь не хватает, и в частности респонденты указали на детский досуг.
Насколько хорошо эта инфраструктура работает в коммерции? Не является ли она балластом для собственника?
Напротив, это фактор развития. Чем больше сервисов мы предлагаем нашим арендаторам, тем комфортнее им здесь работать. Это влияет на капитализацию недвижимости, также пропорционально, как на стоимость машины – завод производитель.
Насколько примерно это может увеличить капитализацию?
Примерно на уровне 20%. Хочу подчеркнуть, что убыточность услуг – это миф. Услуги дают синергию: мы должны с нашими арендаторами друг друга развивать. Мы помогаем им: это кросс-маркетинг, когда между собой увязываются разные сегменты, например, еда и офис или пошив костюмов и еда. И создаешь, таким образом, саморазвивающуюся систему. И наши арендаторы тоже в ней развиваются, а соответственно растет арендный бизнес.
Давайте поговорим о закредитованности в существующих условиях. Многие сейчас предпочитают развиваться на собственные средства. Насколько опасно привлечение заемных?
Весь мир живет на заемные средства. И это совершенно нормально. На сегодняшний день многие собственники специально увеличивают капитализацию объекта, чтобы получить больший кредитный ресурс. Это одна из моделей развития бизнеса (нам не свойственная), которая существует на рынке. При этой модели бизнес развивается за счет постоянного роста объема недвижимости. Это такое геометрическое движение вверх. Оно возможно только при наличии денежного ресурса, который появляется в моменте. Появился миллиард долларов и купили на него объектов. Их заложили на два миллиарда и купили еще объектов.
В этой схеме важно помнить об уровне использования заемных средств, то есть о находящейся под залогом у банка недвижимости, обеспечивающей кредит. Уровень закредитованности в нормальный условиях не должен превышать 50%. Это такое правило рынка, но есть и те, у кого до 90% доходит. Мы стараемся выдерживать наименьший уровень закредитованности, чтобы иметь возможность распределять при необходимости средства внутри группы по объектам.
Если говорить об опасном уровне кредитных обязательств, то наиболее важно, в какой валюте вы закредитованы. Скачки валюты довольно существенны. Даже один день конвертации сегодня выражается в заметных процентах, что накладывает отпечаток на финансовую модель. Поэтому страшно не то, что вы закредитованы, а то, что нельзя спрогнозировать движения валютного рынка. Многие эксперты говорят, что доллар будет 100 рублей, и если это случится, то мы будем жить в совершенно других экономических реалиях.
Возможно ли развитие в этой ситуации? Когда надо начинать строить планы?
Сейчас и надо начинать строить планы. Мне кажется, преодолеть пессимизм можно только работой, двигаясь вперед несмотря на сложности. Например, в этом году мы приобрели земельный участок площадью 0,45 га, который расположен рядом с торговым центром Dream House общей площадью около 13 тыс. кв. м. Это позволит нам расширить возможности Dream House для арендаторов и посетителей. И сейчас мы активно прорабатываем варианты развития территории.
Затем мы стратегически расширяем присутствие в Европе, т.к. корни компании европейские, и сегодня мы хотим диверсифицировать портфель и активно развиваемся на этом рынке. У нас есть в Испании площадка, в Люксембурге, работаем над покупкой более масштабных проектов. В Испании мы реализуем проект строительства закрытого клубного поселка с виллами в Марбелье. Общая площадь вилл – 5300 кв. м, площадь участка – 1,4 га. Испания – была проба пера, и мы нащупали свою нишу, сегмент, и будем дальше двигаться в этом направлении.
Из стратегических планов, пожалуй, это все. Я думаю сейчас самое время приступать к разработке площадок, чтобы через два года выйти со знаковым продуктом на рынок.
Еще, по моему мнению, сейчас как никогда важна роль маркетологов, и та компания будет в выигрыше, которая уделяет этому значение. Мы намереваемся проводить ребрендинг "Романова двора", точечно укреплять другие наши объекты и бренды. Сейчас время создавать базис для дальнейшего рывка, и мне кажется девелоперы, которые сегодня сгруппируются и будут целенаправленно двигаться вперед, выйдут через два года на новый уровень.
