Председатель совета директоров "НДВ Групп" намерен предложить покупателям доступное жилье по новым технологиям
Москва. 9 декабря. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Диверсификация бизнеса, тем более в нынешней непростой экономической ситуации, является одной из главных составляющих успеха. О том, как трансформировался образ классического девелопера и каким будет риелтор будущего, "Интерфаксу" рассказал председатель совета директоров "НДВ Групп" Александр Хрусталев.
Строительная отрасль прожила первый год в условиях санкций. Сбылись ли пессимистичные прогнозы?
Я считаю, что отрасль справилась с ударом. Во всяком случае, апокалипсического сценария избежать удалось. Да, есть негативные моменты, в частности, идет смена собственников во многих компаниях, но это довольно плавные процессы - бизнес не сворачивается. Любопытно, что постепенно большая часть активов оказалась в руках у банков. Не только в Москве, но и в России в целом, они контролируют или напрямую владеют большими объемами недвижимости. Более того, банки стали девелоперами, тем или иным образом оказывают влияние на 60% общего объема московских новостроек. Все крупные банки значительно "нарастили" это направление.
Изменился и сам рынок. Образ классического девелопера трансформировался. Ушла плеяда застройщиков прошлых лет. На этом фоне мы наблюдаем небывалый всплеск новых проектов в Москве. Цифры небывалые. По нашим оценкам, только в старых границах города в этом году уже вышло около 8 млн кв.м. И это еще не все, ведь довольно большое количество проектов находится в стадии подготовки. По моим оценкам, в ближайшее время Москва порадует большим количеством новых комплексов, наверстав снижение объемов за предыдущие 3-4 года. Если и был момент, когда спрос переместился в область, то сейчас Подмосковье в части покупательского спроса получит заметный отток. Естественно, за исключением ликвидных проектов в крупных близлежащих городах с хорошей транспортной доступностью, а также новостроек с уникальными характеристиками.
Еще один важный аспект, который мы наблюдали в этом году, касается усиления роли государства. Самая большая поддержка, которая видна как никогда, исходит от власти на местах, от так называемого губернаторского корпуса. Это происходит повсеместно. Во многом благодаря данному фактору рынок остался на плаву.
В конце прошлого года вы прогнозировали череду громких банкротств. И это действительно случилось. Процесс уже завершен или можно ждать следующего падения?
Увы, это еще не всё – проблемные компании будут появляться. Другое дело, что наученные опытом кризиса 2008 года представители бизнеса и власти делают все для того, чтобы "посадка" была как можно более мягкой, без появления обманутых дольщиков и социального взрыва. Мы видим на примере СУ-155, что принимаются все меры: это и санация, и поддержка отдельных проектов, и многое другое на федеральном и местном уровнях. Благодаря этому десятки тысяч семей могут рассчитывать, что получат свои квартиры.
Иначе стали относиться к дефолтным компаниям и банки, особенно к тем, которые обладают собственным крупным земельным активом. Банки рассматривают это как наличие потенциального денежного потока. Ведь девелопер, по сути, организатор денежного потока. Например, площадка в 100 тыс. кв.м. в Москве обеспечивает за время реализации проекта финансовый поток на уровне $300 млн или около 18 млрд рублей. Так зачем же его перекрывать? Многие банки сейчас обладают площадками в 0,5-1 млн кв.м, что обеспечит им очень большие потоки на ближайшие годы. Это такой маркетинг вокруг девелопмента.
Что касается девелоперов, то я не верю в рынок недвижимости через 5-7 лет в его классическом понимании. Во всяком случае, в том виде, к которому мы привыкли. Государства в этом рынке будет все больше и больше.
Относительно усиления роли государства был еще один ваш прогноз. Насколько далеко зашел этот процесс?
Сейчас государство, так или иначе, контролирует уже 30-40% рынка. То есть, можно говорить о том, что уже сложилась некая монополия. В его руках - все маркетинговые инструменты, которые вполне умело используются. Благодаря этому, в том числе, государство будет увеличивать свое присутствие, а девелоперам не остается ничего другого, как диверсифицировать свой бизнес.
Значит ли это, что у вас не будет новых девелоперских проектов?
Обязательно будут. В то же время, пока идеи еще не стали реальными проектами и не вошли в стадию реализации, раскрывать карты мне бы не хотелось. Могу только сказать, что мы продолжим строить торговые центры, хелипорты, гостиницы, и это как раз проекты в рамках диверсификации бизнеса.
Кстати, гостиницы – это один из самых понятных и интересных бизнесов в мире. Я очень рад, что власти, наконец, обратили пристальное внимание на развитие туризма, и этот сегмент получит дополнительный стимул. Пока же у нас просто смешные показатели по сравнению с развитыми туристическими направлениями. Тут огромный потенциал. Тем более, у нас очень красивая страна, здесь есть на что посмотреть. Бизнес-туризм я считаю гораздо менее перспективным, ведь вести дела можно и на расстоянии с помощью современных средств связи, а вот отдыхать можно только путешествуя.
Каким вы видите риелторский бизнес в текущих условиях и ближайшем будущем?
Он тоже претерпевает некие изменения, как и все структуры на рынке недвижимости под воздействием экономических факторов. Это гибкий механизм. Что касается его развития в перспективе, то мне кажется, что в современном понимании он тоже со временем уйдет и превратится в некие крупные информационные базы, с которыми будут работать специалисты и простые покупатели. Пока же, и этот год это очень показательно продемонстрировал, застройщикам необходимы профессиональные структуры по продвижению их продуктов. "НДВ-Недвижимость" - один из лучших игроков этого поля, хотя оно очень высококонкурентное, при этом мы загружены работой на ближайшие несколько лет.
Как обстоит дело с другим вашим бизнесом – вертолетами?
Здесь у нас тоже нет конкурентов. За 2 года 70% этого рынка в России мы заняли. В прошлом году мы обеспечили 17% мировых продаж вертолетов Робинсон. Для сравнения, у Китая 9%. А ведь это совершенно новая для нас область. Естественно, что при таких показателях мы намерены ее развивать. Конечно, существуют объективные экономические факторы, которые мешают ее развитию, а также бюрократические препоны. Но это все преходящее, а перспективы огромны. Например, в России 230 аэропортов, а на Аляске 922. Представляете, каковы наши потенциальные возможности? Но, увы, это пока плохо сочетается с отсутствием возможностей для бизнеса. Даже конструкторская группа, которая работает над созданием нашего вертолета, трудится не в России.
Но я уверен, что со временем хелипорты будут в Москве. И полеты над городом станут возможны, естественно, при внедрении жесткой системы безопасности. Это будут проработанные и согласованные маршруты, работа в данном направлении уже ведется, и она приведет к коренному перелому сознания. Да, возможно, это будет не сейчас, но нельзя жить сегодняшним днем. Выигрывает тот, кто думает о будущих перспективах.
Похоже, у вас с будущим нет проблем, поскольку ваши прогнозы отличаются высокой точностью. Так, в конце прошлого года вы спрогнозировали падение спроса, которое мы наблюдаем сейчас. Что же будет дальше?
Отрасль продолжит работать с господдержкой, без этой меры она пока не справится с текущими проблемами. Более того, если процент по ипотеке с господдержкой снизится хотя бы на один пункт, то рынок получит стимул для роста на 20-30%.
Кроме того, в ближайшее время мы столкнемся с проблемой обветшания отслужившего свой век жилья - в большом масштабе. В ближайшие 10 лет на это уйдет большая доля рынка. Также не стоит забывать, что у нас в стране огромный объем потенциального спроса. Каждый третий хотел бы улучшить свои жилищные условия.
Все эти факторы в совокупности обеспечат емкость рынка на ближайшее и отдаленное будущее. Наша задача состоит в том, чтобы оптимизировать процесс строительства и предложить людям жилье по новым технологиям, которые повысят его доступность. Возможно, что в ближайшее время мы сможем представить нечто уникальное для рынка. Например, 17-этажный дом с отделкой будет строиться всего 2 месяца, причем полтора месяца из них будет уходить именно на отделку. Сам дом будет подниматься со скоростью этаж в сутки. Себестоимость такого жилья составит около 35 тыс. руб. за кв.м. Будет ли оно востребовано? Уверен, что да. Подробностей пока не раскрою, но могу сказать, что это вряд ли это будут столичные земли. Возможно, Подмосковье.
Обрушится ли рынок? Не думаю. Повысится доступность жилья? Конечно.
Каковы ваши ценовые прогнозы на ближайшее будущее?
Пока рубль привязан к баррелю, цена на жилье тоже будут зависеть от этого фактора. Если нефть будет стоить $80 за баррель (а я ожидаю, что так и будет к весне), то рубль - около 50 к доллару, что может привести к росту цен примерно на 10%.
Кроме того, одним из ключевых факторов продолжают быть санкции. Если будет "оттепель" в этом направлении, то рынок быстро даст как минимум 25% рост в рублях в течение 3-4 месяцев. То, что мы видим сейчас, это "цена за испуг".
Если данные факторы будут действовать совокупно, то и ценовой эффект от них будет суммироваться.
Вместе с этим нужно понимать, что в целом экономика страны находится в очень сложном состоянии и предпосылок, что покупателей станет больше, пока я не вижу. Сейчас спрос формируют чиновники. Вернее, госслужащие со стабильным и прогнозируемым доходом. Они составляют 80% покупателей.
Тем не менее, вы заканчиваете год с неплохими показателями. Вы довольны?
Наверное, да. Но самое главное, что довольны все застройщики, с которыми мы работаем. Все говорят, что в существующих условиях сложился рынок покупателя, но я уверен, что он одновременно является рынком продавца. Причем профессионального и эффективного, поскольку профнепригодность сейчас скрыть невозможно.
