Вице-президент "Галс-Девелопмент" считает, что стратегию нужно выстраивать таким образом, чтобы предусмотреть даже непредсказуемые события
Москва. 24 декабря. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Рынок недвижимости столицы переживает не самые легкие времена, однако диверсифицированным компаниям удается маневрировать между спросом и предложением довольно успешно. О том, какая стратегия позволяет демонстрировать хорошие результаты даже в кризис, рассказала "Интерфаксу" вице-президент "Галс-Девелопмент" Виктория Круглова.
Как компания прожила непростой год? Довольны ли вы достигнутыми результатами?
Итоги строители все-таки подводят 31 декабря, и мы не исключение. Последние предновогодние деньки самые горячие как в плане продаж, так и других показателей. Так что с фактами я бы подождала. Но предварительно могу сказать, что все неплохо. Во всяком случае, с точки зрения предварительного плана, в соответствии с которым мы работаем, делаем прогнозы, оцениваем силы и ситуацию.
В целом результаты, которых достигла компания, можно считать даже лучше прогноза. Как минимум, они хорошие для текущей ситуации. Конечно, в прошлые периоды хорошим показателем считалось перевыполнение плана, но сейчас и его выполнение - это очень хорошо. Мы правильно оценили свои силы и момент, что очень важно. То есть события, которые носили непредсказуемый характер, не отразились на результатах нашей работы. А в 2015 году таких событий было немало.
Эксперты рынка элитного жилья Москвы назвали "Галс-Девелопмент" одной из трех компаний, которые собственно и обеспечивают жизнь этого сегмента. Согласны ли вы с такой оценкой?
В принципе, да. Во всяком случае, наш собственный анализ рынка это подтверждает - не только в части присутствия, но и в его объеме. Если расставлять акценты исходя из текущего пула проектов компании, мы действительно входим в тройку.
Как вам удается держать хорошие показатели в условиях падения спроса? И как вы оцениваете его уровень сейчас и в будущем? На что ориентируетесь?
Конечно, мы не абстрагируемся от реальности. Надо четко понимать, что рынок упал под воздействием всем известных политических и экономических событий. Поэтому надо здраво смотреть на вещи и признавать имеющиеся факты.
Если говорить о падении рынка в целом, то, по моему мнению, его можно оценить в 30% применительно к элитному сегменту. Бизнес-класс снизился на 25%, а "эконом" и "комфорт" продемонстрировали падение на 15%. В целом картина такова, во всяком случае применительно к текущему "статус кво".
Следующий год, скорее всего, будет характеризоваться этим же уровнем спроса. Во всяком случае, мы ориентируемся на такие показатели. И разнообразие наших проектов позволит нам сохранить устойчивое присутствие на рынке столичной недвижимости в высоких сегментах. В этом году лидерами продаж у нас стали "Театральный дом" (апартаменты де люкс на Арбате), Wine House (элитный квартал и лофт-апартаменты на острове Балчуг) и жилой квартал "Наследие", расположенный на Преображенской площади. Завершены продажи квартир в элитном комплексе "Литератор".
Да, спрос упал. Но это не значит, что нужно все бросить и перепрофилироваться. Сама по себе элитная недвижимость - это очень специфический сегмент в силу состава его аудитории. Реализуя проекты в этом сегменте, нужно понимать их предпочтения, просчитывать их потребности и учитывать интересы. Это не инвесторы в чистом виде, хотя инвестиционный интерес здесь, безусловно, присутствует. Но и о банальном улучшении жилищных условий в этом сегменте речь в чистом виде тоже не идет. Тут нужно учитывать совокупность интересов. Кроме того, наши покупатели – люди экономически грамотные, хорошо знакомые с текущими реалиями (как отечественными, так и мировыми) и ориентирующиеся в рынке. У них чаще всего есть именно валютные сбережения. Все это не может не сделать их поведение при покупке недвижимости более осторожным. И результаты этой осторожности мы все наблюдаем по итогам 2015 года – это умеренный спрос без резких "движений". Если взять за основу прогноза текущую ситуацию без кардинальных изменений в худшую или лучшую сторону, то можно прогнозировать, что спрос в следующем году будет вести себя примерно так же.
Многие застройщики элитного сегмента в этом году обратили внимание на классы "премиум" и "бизнес плюс", то есть на более доступные сегменты? Как вы относитесь к этой стратегии?
Я за диверсифицированный или, говоря русским языком, разнообразный портфель. Так вот, я считаю, что разнообразить надо, но уходить точно ни к чему. Особенно из сегмента, где сложился имидж компании, где ее клиентура и репутация. Максимум, что можно сделать – это сокращать долю присутствия. Но это не наш выбор. "Галс-девелопмент" четко ассоциируется с сегментом элитной недвижимости, именно в этом сегменте мы можем опираться на узнаваемость, которая достигнута за счет нашего огромного опыта, высокого качества проектов и очень большого количества сделок. Поэтому уходить из сегмента было бы не очень разумно.
Кроме того, массовый уход в более доступные сегменты несет затоваривание, появление переизбытка данного предложения, параллельно с которым происходит снижение спроса. Кроме того, в более доступных сегментах заметно выше доля ипотеки. А ситуация с ипотекой сейчас не очень хорошо прогнозируема. А значит рассчитывать на нее как на двигатель спроса тоже нужно с оглядкой. Поэтому присутствие для "Галс-Девелопмент" в сегменте элитной недвижимости считаю обязательным. А объемы этого присутствия можно корректировать.
У компании в портфеле есть несколько объектов коммерческой недвижимости. Как вы оцениваете результаты года в этих объектах?
Мы находимся в уникальном сбалансированном состоянии, поскольку портфель компании, который сейчас насчитывает порядка 2 миллионов квадратных метров недвижимости, распределен между коммерческим и жилым сегментами в соотношении 50/50. Наверное, во многом благодаря еще и этому нам удалось прожить 2015 год с приемлемыми запланированными результатами.
Если говорить о сегменте коммерческой недвижимости, то применительно к объектам нашей компании предварительные результаты более чем удовлетворительны. Нам удалось удержать наших арендаторов, найти приемлемые параметры по условиям аренды. Очень показателен в этом плане наш знаковый проект "Центральный детский магазин на Лубянке", с которым ассоциируется компания в первую очередь. Он показал существенный прирост по всем пунктам и обеспечил очень хорошие показатели, как с точки зрения отдельного проекта, так и для компании в целом. С момента открытия в марте этого года его посетило около 5 млн человек. В комплексе открыто 140 магазинов, что составляет 90% всех торговых площадей этого масштабного объекта.
А как чувствуют себя ваши проекты в стадии строительства?
Мы работаем в штатном режиме по всем объектам, как коммерческим, так и жилым, и сроков нигде не меняли. Наши проекты в сегменте жилой недвижимости реализуются в соответствии с 214-ФЗ, что также влияет на эмоциональный комфорт покупателей. Хочется напомнить, что у нас на 2016 год запланирован ввод нескольких знаковых объектов, таких как первая очередь жилого комплекса "Наследие, "Сады Пекина" и Winehouse, апартаменты в МФК "IQ-квартал" в Сити…
Мы не ожидаем сбоев с точки зрения завершения строительства и ввода в эксплуатацию. В графике реализуются и другие проекты, находящиеся в активной стадии строительства.
Есть ли планы по выводу новых проектов?
Ну как же без планов! Конечно, планы у компании есть. Они связаны с выходом на рынок нескольких проектов и являются продолжением нашей стратегии.
Что касается долгосрочных планов развития компании, то, в соответствии с системными задачами, которые ставит перед нами акционер, мы планируем продолжать свое присутствие как в объектах коммерческой недвижимости, так и в жилье. Конечно, компания оценивает и новые площадки, но, как правило, достаточно аккуратно. При этом новые проекты, запланированные к реализации, уже есть.
Хочется отметить, что компания крайне осторожно относится к заимствованиям. Все, что реализовано в 2015 году, мы строили исключительно на те деньги, которые находились в обороте компании, без привлечения кредита. В частности, поэтому нам не сложно все делать в графике. Наверное, это несколько нескромно, но я как финансист могу сказать, что в сегодняшней ситуации это шикарный результат.
Справка:
ПАО "Галс-Девелопмент" - девелоперская компания, специализирующаяся на коммерческой и жилой недвижимости. Основными акционерами компании являются Банк ВТБ и Банк Москвы. Общий объем девелоперских проектов "Галс-Девелопмент" составляет почти 2 млн кв. м. В портфеле компании такие объекты как БЦ SkyLight, БЦ "Даниловскиий форт", гостиница "Пекин", ТРК "ЛЕТО" в Санкт-Петербурге, реализация жилых кварталов "Сады Пекина", Wine House, "Театральный дом", "Наследие", "Искра-Парк", застройка 11-го участка ММДЦ "Москва-Сити" (МФК "IQ-квартал") и другие проекты в Москве и регионах.
